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　　來源：時間財經

　　3月下旬，西安的春天尚未完全綻放，一場圍繞934.50萬元質保金的糾紛卻已悄然升溫。

　　因“西安萬象裏項目”質保金退還問題，華潤置地（01109.HK）西安公司與福建六建集團有限公司（簡稱“福建六建”）陷入僵局：一方稱資金充足卻因法院協執無法支付，另一方急需款項償債還薪，9份法院文書讓這場爭端撲朔迷離。

　　與此同時，這家巨型房企剛交出2024年財務答卷：綜合營業額高達2787.99億元，創五年新高，股東淨利潤超250億元。鉅額盈利的光環下，這筆“卡在半路”的934萬餘元，顯得格外刺眼。

　　項目驗收兩年後，質保金遲遲未退

　　故事始於2018年12月簽訂的一份合同。據澎湃新聞報道，華潤置地衆鑫（西安）房地產有限公司與福建六建約定，由後者承建“華潤置地-西安萬象裏項目西地塊一批次總承包工程”。合同明確，質保期爲24個月，自竣工驗收合格之日起計算，期滿兩年後退還全部質保金。

　　2022年11月30日，項目順利通過竣工驗收，驗收結論爲“工程質量合格”。按合同約定，質保期至2024年11月30日結束。2024年12月20日，福建六建向華潤置地申請退還質保金1143.94萬元，相當於工程款的3%。

　　之後經過雙方協商，扣除已使用款項後，退還金額定爲934.50萬元。2025年2月25日，福建六建遞交付款申請書，附上1個農民工工資專戶和5個法院執行款專戶，華潤置地相關負責人簽字同意退款。然而，截至目前，福建六建仍未收到相關金額。

　　9份法院協執，934萬退款卡在何處？

　　福建六建項目負責人透露，公司因拖欠下游供應商和勞務隊款項，已有多起訴訟纏身，急需這筆質保金解困。據其統計，至2月25日，5家法院確定的執行款共269.39萬元，剩餘665萬餘元計劃用於支付農民工工資。

　　然而，事情並未按預期推進。華潤置地西安公司於3月28日通過微信公衆號發佈《嚴正聲明》，披露項目收到來自西安、咸陽兩地5區法院的9份協助執行通知書，涉及金額超出質保金餘額。聲明列出具體案號：如蓮湖法院（2022）陝0104執5569號、未央法院（2025）陝0112執943號、雁塔法院（2025）陝0113執3055號等，稱因福建六建瀕臨破產，退款需所有法院書面同意。

　　福建六建則出示多份法院文書反駁。據其提供的資料，截至2月25日，長安法院、渭城法院等已同意華潤置地支付934.50萬元，前提是優先履行部分執行款，如未央法院（2025）陝0112執943號的649595.41元、長安法院（2022）陝0116執7050號的50萬元等。

　　然而，3月14日，雁塔法院新增一份執行通知，要求扣留518.11萬元，使爭議進一步複雜化。

　　福建六建稱，即便扣除新增518萬執行款，華潤置地仍應退還147萬餘元，但至今未支付任何款項。該負責人疑惑：“華潤既不給法院支付執行款，也不退還剩餘質保金，還強調資金充足，我們實在想不通。”

　　“統一斟酌”下的僵局

　　3月26日，澎湃新聞聯繫華潤置地西安萬象裏項目負責人，對方表示雙方法務正在會談，因法院協執需“統一斟酌研判”。兩天後，西安華潤置地發展有限公司《嚴正聲明》進一步解釋，項目資金充足，已於2023年完成結算並足額支付工程款，剩餘質保金到期日爲2024年12月底，因法院要求無法直接支付福建六建賬戶。

　　聲明稱，項目已多次告知福建六建解決訴訟問題，並承諾在合法合規前提下配合法院處理，公佈熱線029-88178777供諮詢。然而，據澎湃新聞3月28日報道，記者多次撥打該號碼無人接聽。

　　福建六建則堅持，2月25日提交的付款申請書已獲華潤置地物業公司和客戶關係管理部簽字審批，部分法院也已明確支付順序和金額。他們質疑，華潤置地遲遲不行動，是否另有隱情？

　　根據《建設工程質量保證金管理辦法》，質保金用於保障承包人在缺陷責任期內維修工程缺陷，責任期最長不超過2年，由雙方合同約定。西安萬象裏項目質保期已滿，退還質保金本應順理成章。然而，9份法院協執文書的介入，將這筆934.50萬元的去向推入複雜博弈。

　　目前，糾紛仍在持續。福建六建盼望儘快拿到款項還債，華潤置地方面則等待法院進一步指令。這場質保金風波的最終結局，仍懸而未決。

　　營收超2700億元，創五年新高

　　與這場小額爭議形成鮮明對比的是，華潤置地2024年的財務表現頗爲亮眼。據華潤置地2024年年報，集團綜合營業額達到2787.99億元，同比增長11%，刷新近五年紀錄。拉長時間線看，2020年至2023年營業額分別爲1795.9億元、2121億元、2070.6億元和2511.4億元，2024年的增長勢頭尤爲顯著。

　　然而，股東應占淨利潤卻同比下降18.45%，僅錄得255.77億元，跌至2020年以來最低水平，對比2023年的313.65億元縮水18.45%。

　　核心淨利潤同樣承壓。據年報，扣除投資物業評估增值後的核心淨利潤爲254.2億元，同比下降8.5%，核心淨利潤率從11.1%降至9.1%。

　　與之形成對比的是，經常性業務核心淨利潤首次突破百億，達103.4億元，同比增長8.2%，貢獻佔比提升至40.7%，較2023年增加6.3個百分點。董事會建議派發全年股息每股1.319元，包括中期股息0.2元和末期股息1.119元。

　　開發業務毛利腰斬，“以價換量”拖後腿

　　開發銷售型業務仍是華潤置地的營收主力。據年報，該業務2024年營業額爲2371.5億元，同比增長11.8%，佔總營收85%。然而，其毛利率卻從2020年的29.1%驟降至16.8%，五年間近乎腰斬，較2023年的20.7%再跌4個百分點。

　　據北京商報報道，北京橡樹灣三期成交均價6萬元/平方米，比指導價低5000元，貨值損失約2.19億元；南京觀雲潤府以7.7折銷售，均價從4.35萬元/平方米降至3.34萬元/平方米。簽約額方面，2024年錄得2611億元，同比下滑15%，雖行業排名升至第三，但去化壓力明顯。

　　據悉，開發業務結算均價升至22262元/平方米，同比增長24.3%，但結算成本增幅更大，達30.8%，至18439元/平方米，其中土地成本從7355元激增至11382元。管理層在業績會上坦言，降價促銷和高成本項目結算拉低了利潤空間，但預計簽約毛利已於2024年觸底，最遲2025年回升。

　　經營性業務破百億，雙REITs撬動“第二曲線”

　　與開發業務的低迷形成反差，經營性不動產業務成爲亮點。據年報，經常性業務（含經營性不動產、輕資產管理和生態圈要素型業務）收入416.5億元，同比增長6.6%，佔總營收14.9%。其中，經營性不動產業務營業額233億元，同比增長4.8%，毛利率達70%，較2023年提升0.4個百分點。

　　購物中心零售額1953億元，經營利潤率61%，全年新開16座購物中心，創歷史紀錄，平均開業率超95%。寫字樓出租率75%，酒店業務收入20.7億元，與凱悅集團合作落地。

　　雙REITs平臺進一步助力存量資產盤活。據年報，華潤商業REIT全年EBITDA3.51億元，股價上漲25.6%，分紅3.15億元；有巢REIT營業額7908萬元，同比增長1%，EBITDA5004萬元，漲幅5%。

　　截至2024年底，資管規模達4621億元，同比增長8.1%。管理層透露，未來5年REITs發行規模目標超500億元，蘇州崑山萬象匯已列入擴募計劃。

　　市場回暖下的信心與隱憂

　　投資端，華潤置地延續深耕策略。據年報，2024年新增土儲393萬平方米，權益投資526億元，一二線城市佔比94%，北上廣深杭成佔比72%。截至年底，總土儲5194萬平方米，已售未結簽約額2319.7億元，其中1934.7億元預計2025年結算。管理層在業績會上表示，2025年供貨5009億元，89%集中於一二線城市，42%爲存貨。

　　財務狀況方面，總借貸2597.8億元，現金1332.1億元，同比增長16.5%，淨有息負債率31.9%，融資成本降至3.11%。《高盛研報》預測，2025-2027年合同銷售將達3100億元，同比增長20%，自由現金流收益率達11%。

　　管理層對市場走勢持謹慎樂觀態度。2025年前兩月，華潤置地合同銷售額251億元，同比增長21.8%，周度來訪量接近去年12月水平。總裁徐榮在業績會上稱，政策組合拳提振信心，市場有望企穩，但高庫存壓力仍需時間消化。野村研報預計，華潤置地將受益於經濟復甦，但下調2024-2026年盈利預測6%-8%，目標價升至30.7元。

　　2024年，華潤置地以2788億元營收站穩行業前列，經營性利潤破百億展現“第二曲線”潛力，卻難掩開發業務毛利下滑的隱憂。同一時間，這筆934萬餘元的質保金仍懸在空中，等待法院與雙方的最終答案。

　　2025年，這家房企將在政策窗口與市場調整中繼續前行。

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責任編輯：楊紅卜