作者 宿泱韞

路透北京4月1日 - 中國樓市寒冬未盡，主要房企去年再度遭遇淨利、銷售額雙位數暴跌，昔日標杆萬科000002.SZ2202.HK更是危機四伏、鉅虧近500億元人民幣；但另一方面，房企去槓桿、收縮戰線之舉，已初顯成果，負債率普遍按年下行。

在中央對樓市「止跌回穩」的定調下，去年下半年至今，部分核心城市成交持續活躍，已有築底跡象，久違的「地王」一季度此起彼伏，意味着一些資金相對充裕的房企已開始積極佈局下一場。

「總體來看，考慮到尚在去庫存之中，預計2025年上半年弱二、三線城市房價仍承壓，但部分核心城市（如北上深杭）已初露企穩跡象。」花旗分析師Griffin Chan等撰文稱，基本面出現積極信號。

他們並指出，更多房企開始設定銷售目標，如中國金茂0817.HK目標增速為12%，越秀地產0123.HK為5%，中海地產、華潤置地1109.HK、招商蛇口001979.SZ等一些頭部房企，則傾向於維持市場份額。花旗預計2025年行業銷售平均按年下降25%，但上半年土地補充帶來上行空間。

路透統計的10家主要房企年報顯示，除中國海外發展0688.HK一枝獨秀的按年持平外，其他房企銷售額按年依然雙位數下跌，跌幅從綠城中國3900.HK的11.6%至碧桂園2007.HK的72.9%不等；兩家房地產央企--招商蛇口和華潤置地、以及有央企股東背景的綠城中國3900.HK營收按年保持增長，其他七家皆回落。

銷售規模下降、計提減值擴大，房企的盈利能力普遍繼續滑落，萬科自1991年上市以來首次錄得年度淨虧，虧損近500億元，另一家一度遭遇流動性危機的金地集團600383.SS亦按年轉虧，盈利的房企則全數雙位數重挫。

此前的高價地逐漸進入結算、同時為促銷房企傾向「以價換量」，兩頭擠壓之下，房企毛利率多下滑。不過出險房企碧桂園2007.HK和融創中國1918.HK逐漸爬出谷底，盈利能力有所修復。

「綜合來看，2024年房地產行業普遍虧損，進入結算壓力期。」東方證券研報指出，考慮到銷售到交付至少需要一年周期，而根據克而瑞數據，2024年百強房企銷售額繼續按年下降 27%，今年房企收入端仍將承壓。

其並稱，今年在「止跌回穩」政策目標下，去庫存是政策發力主要方向，但新房銷售持續改善需要過程，2026年下半年或能看到房企收入端穩定跡象。

**曙光初露**

在行業深度調整期，房企更注重安全經營，碧桂園和融創中國等出險房企謀求債務重組，多數房企亦在積極降槓桿，衡量債務風險和財務穩健性的核心指標--淨負債率多按年下滑。

「目前房企的經營還是以穩健經營為主，並不像過去一樣以衝規模為企業發展的核心目標。」中指研究院研究主管王琳周二表示，房企的競爭格局已經保持相對穩定。

淨負債率逆市驟升的萬科表示，將運用大股東深鐵集團在內的各方資源優勢，進一步聚焦主業，加快孖展模式轉型；打造高效組織，科學降本增效，瘦身健體，盤活存量，降低負債，規範治理，築牢風險防控的底線。

作為首家完成境內債務重組的房企，融創中國財報稱，今年將努力完成交付任務和境內公開市場債務風險的化解，並爭取境外債務風險化解取得實質性關鍵進展。

穩健派民企代表--龍湖集團0960.HK去年實現負債規模和孖展成本「雙降」，管理層稱債務結構轉化大部分已經完成，今年將是最後也是最關鍵的一年。

龍湖集團董事會主席陳序平在業績會上指出，龍湖會持續做開發業務，但會聚焦在好城市好地段，「提供好房子，這是最關鍵的」；而要實現收入結構的轉換，前提是要完成債務結構的切換。

而包括中海外在內的實力房企，則抓緊佈局土地市場。今年一季度北京、上海、杭州、成都等土地拍賣市場接連出現地塊高溢價率成交的現象，「地王」頻繁易主。分析人士指，地方政府有意在提高土地供應質量，引導市場房價上漲預期；同時房企也更加註重「安全」，選擇高能級城市的核心地段。（完）

(審校 張喜良)

((jenny.su@thomsonreuters.com; 86-10-56692102;))