3月31日下午，綠城中國（03900.HK）召開2024年度業績發佈會。綠城中國董事會主席、非執行董事劉成雲，執行董事、行政總裁郭佳峯，執行董事、執行總裁耿忠強，執行董事、副總裁李駿等管理層出席會議現場。

　　這是劉成雲就任綠城中國董事會主席後首次亮相業績會。此前3月27日，綠城中國公告稱，張亞東因工作安排辭任執行董事及董事會主席，來自於中交集團的劉成雲被委任爲董事會主席。

　　“過去一年，房地產行業延續調整，是綠城中國發展極不平凡又極不容易的一年，公司在經營質效和行業排名方面取得了很多成績和亮點。”劉成雲稱。

　　根據綠城中國3月28日披露的業績報告，2024 年，綠城中國總合同銷售額2768億元，位列行業第三。其中，自投銷售額1718億元，排名行業第六；權益銷售額1206億元，排名行業第六，權益比達70%，較2023年提升4個百分點。此外，公司總借貸加權平均利息成本爲3.9% ，較2023年下降0.4個百分點。

　　展望後市，劉成雲認爲，房地產行業已經進入“止跌回穩”階段。其判斷，受宏觀經濟走勢、購房者預期信心、市場庫存去化等多種因素影響，房地產市場從深度調整到市場拉昇的這個過程需要一定時間。各城市止跌回穩週期並不同步，一二線城市比三四線城市率先企穩，二線城市企穩存在分化。與此同時，優質項目頭部效應將會凸顯。

　　而對於綠城中國的未來，劉成雲則表示，“我們中交集團的支持會越來越強，在中交集團的支持下，在各股東的全力協同下，在全體綠城人的共同努力下，綠城中國有能力從容應對市場變化，續寫高質量發展新篇章。”

　　利潤指標仍面臨一定壓力，自投銷售有望衝擊1600億

　　數據顯示，2024年，綠城中國實現收入約爲1585.46億元，同比增長20.7%；股東應占利潤約爲15.96億元，同比下降48.8%。

　　綠城中國在財報中指出，股東應占利潤的下降主要是受存貨減值的影響。2024年，公司計提若干資產的減值及公平值變動損失達49.17億元，該數字2023年爲20.35億元。若扣除該影響，公司2024年度股東應占利潤同比有所增加。

　　針對存貨減值大幅提升背後的原因，執行總裁耿忠強表示，“去年結合市場形勢、行業動態，特別是新規產品的不斷出現，導致老產品競爭力快速減弱。”

　　據他透露，上述49.17億的資產減值撥備及公允價值變動，幾乎全部來源於2021年的項目，主要包括存貨減值39.25億、往來款減值9.2億等。其中，往來款減值9.2億，主要源於一些虧損較大的合聯營公司，公司對其應收款項計提了減值。

　　耿忠強預計，“2025年，公司的整體收入將保持相對穩定，但受收入結轉結構以及重難點庫存去化的影響（2021年之前尚有一定量的存貨在結轉），利潤指標仍面臨着一定的壓力。但是可以明確的說，基本處於底部。”

　　對於今年的銷售目標，副總裁李駿表示，公司將根據存量項目可售貨值及今年新拓項目情況鋪排。

　　據他透露，2025年，綠城中國自投項目可售貨值約2002億元（不含2025年1月後新獲取項目當年可推盤貨值），可售面積約628萬平方米。在存量項目可售貨值方面，公司預計能夠完成銷售1250億，去化率 62%；而在新拓項目方面，根據前三季度拿地情況鋪排，預計轉化超過300億；兩者合計自投銷售有望衝擊1600億左右，較2023年預計下降10%以內。

　　拿地貨值或超過去年，年內已獲取超500億

　　回顧過去一年，拿地亦是綠城中國繞不開的話題。去年8月，綠城中國在以高達13.1萬元/平方米的成交樓面價斬獲上海徐匯濱江地塊，時隔八年再度刷新了全國土拍樓面價紀錄，一度備受市場關注。

　　據悉，2024年，綠城中國共計新增42個項目，總建築面積約418萬平方米，預計可售貨值約人民幣1088億元，一二線貨值佔比達92%。其中，權益投資484億元，權益比提升至79%。而2025年至今，綠城也頻頻出手，在杭州、蘇州、嘉興等多地拿地。

　　談及對當前整體土地市場的看法，行政總裁郭佳峯指出，當前土地市場回暖明顯，特別是上海、杭州、成都等市場的核心區域，優質地塊競爭異常激烈，大型國央企自去年11月下旬開始明顯發力，部分項目土地樓面價甚至高於原先的住宅限價，局部出現過熱的跡象。

　　郭佳峯表示，對於明顯過熱的地塊，綠城會在合理的地價範圍內出價，始終保持理性，不會爲了拿地就大幅放鬆投資標準。“ 我個人認爲，並非雙限放開，房地產市場就企穩回升了。我認爲（局部過熱）是時間階段性、地域局部性的現象，我們會很謹慎的去迎接、應對這樣的現象，我們會更重視對項目自身質地的判斷。”

　　據他透露，今年拿地貨值目標跟去年基本相當，如果機會好的話，可能超過去年。截至目前，綠城中國今年已經獲取超500億的貨值，相當於去年一半的水平，權益拿地金額約250億左右。

　　“今年做得好的話，預計超300億元左右可以當年轉化，這樣，下半年投資後勁也會更足。”郭佳峯稱。

　　2025年剩餘未到期境內債85億元、境外債2.9億美元

　　在經營計劃之外，公司的財務狀況依然是媒體與投資者們關注的焦點。

　　今年2月24日，綠城中國完成發行2028年到期票息爲8.45%的優先票據（ISIN：XS2971601336），本金總額爲5億美元，用於現有債項的再融資。

　　相比國內融資，上述美元債的利率明顯要高上不少。所以，彼時也引起了市場不小的熱議。對此，耿忠強回應稱，這筆5億美元債是2023年2月以來中資地產板塊發行的首筆美元債，標誌着中資地產美元債融資渠道重啓。這次發行是基於綠城自身的股東架構、負債水平、經營態勢的綜合考量做出的決策。

　　耿忠強稱，“公司會進行外匯掉期交易，降低該筆債券的實際利率水平，預計降低2%左右”。

　　財務數據方面顯示，截至報告期末，公司總資產5077.85億元，同比下降5.2%；總負債3943.01億元，同比下降6.5%；剔除預收款後的資產負債率67.3%，較2023年下降1.1個百分點；公司淨資產1134.84億元，淨資產負債率56.6%，較上一年下降7.2個百分點。

　　此外，綠城中國的債務結構亦有所改善。於2024年12月底，公司帶息負債1371.87億元，同比下降6.1%，銀行借款佔比76.3%，一年內到期債務約317億元，佔比爲23.1%。

　　至於現金方面，公司銀行存款及現金（包括抵押銀行存款）總額約爲人民幣730億元，足以覆蓋短期債務，現金短債比爲2.3倍。

　　據耿忠強透露，2025年，綠城中國公開市場到期境內債126億元（含行權），境外債7.68 億美元。截至目前，境內債已到期41億元（含行權)，境外債已到期0.27億美元，並已要約提前回購4.5億美元；公司剩餘未到期境內債85億元，剩餘未到期境外債2.9億美元。

　　耿忠強指出，“綠城目前境內、境外兩個融資渠道都是非常暢通的，境內安排了詳細的鋪排計劃，按照到期金額借新還舊的方式來進行發行，境外部分目前在手的發改委額度是充裕的，屆時公司將結合市場及成本情況再擇機發行。”

（文章來源：時代週報）