近日，曾處於風口浪尖的網紅項目——李嘉誠旗下的原和記黃埔曾經持有的成都南城都匯8期（現名山河玖璋）在網上傳出消息：約1100套準現房房源即將取證銷售。

　　“但我們至今還沒有拿到裝修工程。”四川壹嘉建設工程有限公司（以下簡稱“壹嘉建設”）負責人陶先生告訴《中國經營報》記者，在去年10月，他與兩家企業簽訂“南城都匯項目工程合作協議”，對方承諾在去年12月底之前保證其拿到不少於6億元的工程。爲此，陶先生支付了200萬元的保證金。至於像陶先生這樣的供應商涉及多少家，尚不得而知。

　　但記者注意到，南城都匯項目已經被成都市中院查封，直至2026年6月7日爲止。就此，記者採訪了南城都匯現開發公司舜鴻地產（成都）有限公司（以下簡稱“舜鴻成都公司”）背後的兩大股東，以及成都高新區相關部門，都明確該項目目前尚未復工。

　　由此，從2004年和記黃埔進入成都，已經過去21年，項目尚未全部竣工。尤其是在2020年，李嘉誠的長實集團（整合和記黃埔後）將南城都匯剩餘項目打包出售之後，因爲複雜的股權和債務問題，至今仍有超過5000餘套住宅處於停工狀態，並導致已交付的商業和住宅業主遭遇辦理產權證難題。

近日，消息稱該項目1100套準現房即將取證銷售。黨鵬/攝影

　　開發21年的南城都匯

　　至今記者仍清晰記得，在2004年10月29日，成都建川集團與和記黃埔共同舉牌競奪成都城南這塊1036畝土地的情景。最終，和記黃埔以每畝206萬元，總價21.35億元競拍得手。

　　兩年後，這塊地上仍是雜草叢生，尚未開工。就此，，首次披露和記黃埔通過囤地，將其中的886畝土地抵押，獲取26.21億元的貸款。據成都房地產業界人士介紹，該報道影響了成都土拍政策，即此後與開發商約定土地的具體開發年限。

　　隨後，這塊地開始了緩慢的開發。原計劃的8期項目，截至2020年纔開發了6期。公開數據顯示，南城都匯項目6期在2016年開盤時，其住宅產品的銷售均價達到1.6萬元/平方米。截至目前，南城都匯的二手房售價仍在2.3萬元—3.3萬元/平方米之間。

　　但是在2020年7月23日晚，李嘉誠的長實集團發佈公告，出售南城都匯項目100%股權，作價約78.47億元。當時，南城都匯的第7期、8期主體已經建好，仍剩下約5747套未售房源,以此估算住宅均價爲2.4萬元/平方米。公開資料顯示，長實集團由此錄得約38.11億元的未經審覈收益，這遠超當年21.35億元的土地拍賣款。

　　根據公告，項目的受讓方爲設立在英屬維京羣島的RZ3262019 Limited（以下簡稱“RZ公司”），該公司由禹洲集團控股有限公司（01628.HK，以下簡稱“禹洲地產”）持有50%的股權，其餘50%的股權則由成都瑞卓置業有限公司（以下簡稱“成都瑞卓”）持有。

　　爲了促成項目的順利轉讓，長實集團向RZ公司提供了將近3.43億美元的賣方美元貸款，作爲RZ公司支付部分代價的資金，還款期限爲交易完成當日起計兩年。該貸款以舜鴻成都公司對南城都匯第8期的發展中土地及物業的所有權利和權益的質押作爲抵押，這也爲此後關於項目股權和債務的多重糾紛埋下伏筆。

　　深陷債務債權糾紛

　　就在南城都匯出售兩個月之後，成都高新區財政金融局向該區各金融機構發函稱：“因和記黃埔地產（成都）有限公司存在捂地、捂盤不良行爲，嚴重影響區域房地產市場平穩發展，經研究，禁止高新區內金融機構向和黃及其項目公司提供新增融資、貸款，禁止高新區內金融機構向和黃進行重大資產重組提供幫助。”

　　隨後，長實集團方面表示，成都和黃並非其旗下附屬公司，亦不是由集團控制，同時強調不存在囤地情況。即使如此，禹洲地產和成都瑞卓卻未能將南城都匯7期、8期如期盤活。

　　2020年12月10日，和黃成都公司更名爲舜鴻成都公司。但是舜鴻身披訴訟數百條，原告中有物業服務公司、工程公司、地產經紀公司以及電梯等供應商企業。

　　即使如此，記者注意到，在2021年5月，更名爲山河玖璋的8期項目推出372套清水房源，單價15527元/m²。雖然當時已經是準現房，但300多名搖中的購房者還是等了三年多。“2024年在政府協助主導下，三方（即長實、禹洲、瑞卓）針對前期已售371套住宅進行了局部復工和交房，其他區域至今並未復工。”成都瑞卓方面表示。

　　最先坐不住的是長實集團，其發現RZ公司及舜鴻成都公司遲遲未能清繳約3.8億美元的債務。這筆錢不僅涉及本金，還有利息和罰息。爲此長實集團開始採取法律行動，在境外直接接管舜鴻成都公司的100%股權，並通過股東會決議罷免了舜鴻地產原法定代表人及董事會成員，在境內也試圖通過法院追回欠款。

　　除了長實集團，RZ公司名下出現多筆借款。2020年7月收購項目時，香港卓穎投資集團（以下簡稱“香港卓穎”）通過國泰君安向 RZ公司提供 3.1億美元融資。禹洲地產當時稱系過橋融資，需在當年年底償還。

　　此外，禹洲地產亦以境外自有資金向RZ提供了2.81億美元借款，以及在境內借給舜鴻成都公司的3.77億元，資金悉數支付給長實集團或其附屬公司。此後爲了維持經營，禹洲地產稱又向舜鴻成都公司投入近5億元。

　　隨後，在2021年11月8日，成都瑞卓方面對外稱禹洲地產撬開保險櫃，拿走了舜鴻成都公司的印章，並稱“對舜鴻成都公司的資產被用作抵押物毫不知情”。此外，成都瑞卓稱禹洲地產划走成都舜鴻公司近9億元資金，導致現金流枯竭。

　　但禹洲地產方面對“搶印章”予以否認，表示“項目公司（即舜鴻）的經營管理權由禹洲地產主導”。

　　天眼查顯示，香港卓穎持股100%的杭洲舜嘉貿易有限公司對外投資了兩家企業，穿透股權會發現其與禹洲地產都存在一定股權交叉關聯。但在去年12月3日，香港卓穎轉讓了其持有的股權。

　　因RZ公司無力償還長實集團、香港卓穎的借款，南城都匯8期資產一度被法拍，其中商鋪流拍，其他的住宅拍賣又被終止。在2023年6月，法院裁定查封舜鴻地產在成都高新區的土地使用權及其上的建築物等，查封期限爲2023年6月8日至2026年6月7日。

　　南城都匯疑雲再生

　　“在高新區政府及法院的主導下，甲方和其關聯方丙方已與廈門禹洲集團有限公司就南城都匯7期山河薈及8期山河玖璋的修建、營銷及物業管理工作達成共識，並已實質介入該項目的債務重組、重整工作。”記者在合同裏看到這樣的表述，這也讓乙方壹嘉建設的陶先生很是放心。

　　記者注意到，該合同甲方爲成都紫盛雲天建材有限公司，丙方爲悅翔川金產融（成都）有限公司（以下簡稱“悅翔公司”）。甲方承諾負責協調與政府、管理人及甲方關聯方各方面的關係，確保乙方在2024年12月23日之前，能夠中標不低於四個標段，成爲本項目裝飾裝修工程、總坪工程的專業分包施工人，總承包工程價款不低於人民幣6億元。

　　此外，乙方不僅要繳納200萬元的保證金，還約定“合作的利益分配爲：甲方的比例爲稅後純利潤的30%，乙方70%”。

　　就此，壹嘉建設的陶先生稱，他們看到過甲方提供的南城都匯項目授權書，但是不能給記者出示。同時，陶先生承認，截至目前仍未拿到工程，保證金也沒有退。此外，陶先生稱丙方悅翔公司邀請記者採訪，但截至發稿都未有回覆。

　　天眼查顯示，悅翔公司成立於2023年2月，由川金拉扎德（成都）企業管理有限公司100%持股。該公司控股方則是香港新悅翔投資控股有限公司。

　　就南城都匯是否重組、重整問題，記者聯繫成都高新區相關負責人，其表示目前高新區並未主導此事，也從未聽說上述合同裏甲乙丙三方公司。此外，經他詢問禹洲地產，對方稱也未聽說項目裝飾裝修工程徵集供應商事宜。

　　記者聯繫長實集團所委託的德勤會計師事務所項目負責人陳女士，其表示不便對此回應。此外，上述合同提及的廈門禹洲集團有限公司工作人員稱，公司業務非常小，未聽說參與南城都匯重整工作。

　　“我司作爲真實出資的股東方，從未聽說政府和法院有組織該公司參與項目任何工作，且未聽說有債務重組的事情。”成都瑞卓方面表示，項目資產情況良好，借款大多是股東借款，不具備重組的基礎，法院也未表示有這方面的計劃。

　　四川煒燁律師事務所律師羅欣表示，若協議中的甲方和丙方兩家公司與南城都匯項目公司無任何關聯，但將項目公司工程作爲承諾收取保證金涉嫌刑事違法。羅欣提醒，供應商在繳納保證金的時候需要覈實事件真實性。成都瑞卓方面表示，作爲南城都匯股東方及項目公司均不對受害者承擔任何責任。

　　4月1日，記者在南城都匯8期山河玖璋看到，林立的樓羣在這個春天裏冷冷清清。“現在正在裝修的是去年年底交房的371套。”保安告訴記者，沒有接到過其他樓棟復工通知。

（文章來源：中國經營報）