智通財經APP獲悉，中信證券發佈研報稱，重慶等個別城市階段性推出的強限價政策已經出現了調整的跡象，優質優價，質價相符預計成爲政策鼓勵的方向。該行相信，調整會從源頭扭轉市場對於物業服務行業的定價和盈利能力預期。目前物業服務板塊處於政策擔憂下的基本面疲軟，業績增速放緩，週期性業務走低等多重因素帶來的估值和盈利雙重低點，預計未來向上彈性較大，且作爲紅利板塊安全邊際顯著。該行建議投資者關注物業服務板塊的政策拐點。

中信證券主要觀點如下：

重慶在2023年底變更物業費定價辦法。

2023年底，《重慶市物業服務收費管理辦法》頒佈，規定住宅物業前期物業服務費實行政府指導價。這就改變了此前重慶關於高等級服務可以實行市場調節價的規定。同時，重慶政策還提到了減免空置房物業費的可能性。根據當時重慶發改委公佈的經營服務型收費目錄清單，當時住宅最高等級的收費爲1.9元/平/月。當然，此後跟進這一政策的地方並不多。

強限價出發點是好的，但在當前多種因素下容易產生存量物業服務合同收繳率明顯下降，形成負的外部性。

該行認爲，對前期物業服務合同的價格進行一定約束是合理的。這是因爲，前期物業服務合同和商品房買賣合同是捆綁簽署，買房人對於前期物業服務合同並無議價可能。2015年以後，前期物業服務合同的定價明顯提升，其中不乏個別項目質價不符，低質高價。但是，2015年重慶制定的對最高服務水平的物業管理合同限價1.9元/平/月明顯不符合十年後的當下，定價偏低。上市公司中，綠城服務、保利物業、濱江服務等公司，物業服務費定價都高於1.9元/月/平方米。該行在2024年10月的不完全統計顯示，重慶當地超過2元/平/月的小區，佔比都達到了34%。在1.9元/月/平方米的價格約束下，低毛利品牌物業服務公司難以繼續提供歷史平均水準的服務，更難以提升服務品質。

當然，業委會所簽訂的合同是市場定價的，但強限價使得存量房業主對優質優價的認同度進一步降低。儘管，物業服務公司基礎服務毛利率普遍只有10%到16%，綜合淨利潤率則在個位數。這樣一來，存量物業服務合同收繳率持續下降。重慶收繳率下降格外突出，全國範圍內物業費收繳難度也有所提升。業主對於服務定價基準認知困惑，影響了物業服務公司的業績增速，影響了板塊的估值，也產生了負的外部性。

四大因素決定不宜輕言對物業費強限價。

首先，我國物業服務總體是服務不足，供給質量偏低。國際比較來看，美國、英國、日本、馬來西亞、泰國等國家，物業費/租金的比例普遍在12%-25%，而我國則在4%-7%。這就意味着，即便在低租金的社會背景下，我國居民居住開支中用於公區維護的投入都遠低於全球其他國家(無論是發達國家還是發展中國家)。這使我國住房“未老先衰”，房屋使用價值隨着房齡變老而快速衰減。好房子更需要好服務，好服務不是空中樓閣，需要必要的資金投入，需要流程合理、專業到位的服務者。當前我國整體物業服務行業主要矛盾，並不是居民在這個領域負擔過重，而是優質供給不足。

其次，物業服務公司的基礎服務盈利是合理偏低的，行業規模經濟效應尚不十分明顯，一旦強限價，反而可能導致劣幣驅逐良幣，最終影響民生福祉。該行統計，頭部物業服務公司(包括萬物雲、綠城服務、中海物業、保利物業、招商積餘)基礎服務的毛利率在11%-16%不等，即使算上增值服務，公司毛利率也只有12%-18%不等，淨利率在4.4%-10.8%不等。

長期來看，隨着科技賦能行業存在規模經濟，但短期規模經濟不明顯，企業不可能像製造業一樣通過擴大規模，攤低單平米服務成本。反而是運作不規範的小型物業服務公司，可以通過少交員工社保，或者少投入設備運維等“業主看不見”的辦法，來壓低成本，適應低物業費環境。可這樣一來，限價結果可能事與願違，企業業績下降，居民居住環境變差，全社會就業可能下降，矛盾可能增加。

再次，業委會成立和集體決策的複雜性，使得前期物業服務合同的強限價必然影響市場定價合同。當然，在任何城市，業委會簽訂的合同都是不限價的(包括重慶)。但問題是，業委會成立是困難的，集體決策是比較複雜的，即便居民有提價意願，也可能面臨衆口難調的困難。

最後，物業服務是對物的服務，居民對物的服務缺乏品質認知。物業服務公司主要致力於服務物，包括能源、消防設備、電梯等——這些公共服務在不發生問題時，消費者無法意識到其重要性。所以，儘管有時候低物業費是不符合消費者利益的，但階段性消費者可能不能認識到這一點。

政策方向展望：預計政策將引導物業服務公司提高服務質量，推動優質優價，打擊質價不符的行爲。

如有對前期物業服務合同限價，該限價標準預計明顯超過行業現有企業平均服務成本。該行注意到，目前重慶市人民政府網站已經廢止了渝府辦發2015年36號文，即2023年重慶市發改委重申過，當時執行的限價服務標準。該行認爲，對前期物業服務如果要有限價，確實也應該明顯高於優質物業服務企業的平均成本線，而不是推動物業服務公司顯著壓低成本，降低服務質量。

與此同時，國家發改委在2025年初提振消費的相關文件中指出，推動將物業服務等服務消費條目納入鼓勵外商投資產業目錄。該行認爲，對物業服務前期合同服務品質的引導較之限價更爲重要。在物業服務普遍品質不足的當下，保證服務合同優質優價，避免高價低質的案例出現，對匹配好房子的好服務制定一系列標準，或許是未來監管的重要方向。

風險因素

限價和空置費減免超預期；週期性業務受到影響的風險；物業公司收繳率持續下行的風險。