龍頭標杆房企，權益銷售額行業首位，維持“買入”評級中國海外發展發佈2024 年全年業績，公司營收利潤有所下降，權益銷售金額和拿地金額均排名行業第一，商業物業穩健擴張。受結轉毛利率下行影響，我們下調2025-2026 年並新增2027 年盈利預測，預計公司2025-2027 年歸母淨利潤爲198.8、215.4、224.9 億元（2025-2026 年原值爲298.5、316.5 億元），對應EPS分別爲1.82、1.97、2.05 元，當前股價對應PE 爲6.8、6.3、6.0 倍。公司項目聚焦高能級城市核心區域，盈利確定性較強，維持“買入”評級。

營收利潤同比下降，在手現金充裕

公司2024 年實現營收1851.5 億元，同比-8.6%；股東應占溢利156.4 億元，同比-38.9%；核心股東應占溢利157.2 億元。利潤下降主要原因：（1）投資物業公允價值變動收益同比下降91.4%至4.2 億元；（2）毛利率17.7%，同比-2.6pct。截至2024 年末，公司（不含中海宏洋）已售未結轉金額2182 億元，同比+17.4%。

公司2024 年經營性淨現金流464.5 億元，在手現金1241.7 億元，在手現金佔總資產比例同比+2.3pct 至13.7%；派息每股60 港仙，派息比例38.2%。

權益銷售額行業首位，拿地聚焦一線城市

公司2024 年銷售金額3107 億元，同比+0.3%，權益銷售規模行業第一；銷售面積1149 萬方，同比-14%；銷售均價27047 元/平，同比+16.6%，市佔率提升至3.21%。公司（不含中海宏洋）在一線城市銷售1640 億元，佔比61%，在京滬深等16 城市佔率位居第一。公司2024 年新增22 宗土地，購地金額806 億元，權益比86%，拿地規模行業第一，其中一線城市佔比77%。截至2024 年末，公司（不含中海宏洋）總土儲2877 萬方，權益比88%，一線+強二線城市佔比85%。

商業雙核業務穩健增長，負債結構健康

公司2024 年商業物業收入71.3 億元，同比+12.1%，其中寫字樓新籤面積91 萬方，收入同比+4.2%，經營利潤率59.8%；成熟購物中心出租率達96.5%，收入同比+34.6%，經營利潤率55.8%。截至2024 年末，公司總借貸2415.6 億元，人民幣借貸佔比較2023 年底+12.0pct 至82.3%；一年內到期佔比11.8%，淨借貸比29.2%；平均融資成本僅3.1%，處於行業最低區間。

風險提示：銷售恢復不及預期、政策調整導致經營風險、項目結轉毛利下行。