炒股就看金麒麟分析師研報，權威，專業，及時，全面，助您挖掘潛力主題機會！

　　來源：地產總裁參考

　　文|潘永堂

　　10強房企戰略評論系列

　　2024年10強榜中，來了三位新面孔

　　越秀、濱江和華髮。

　　有點巧合，他們都是區域深耕的王者，但在24年又都進入全國10強陣營。

　　越秀，有更醒目的表現。

　　過去多年越秀以穩健著稱，但近2年晉級卻很迅猛！

　　22年16強，23年12強，24年進入8強！

　　在樓市下行期，越秀地產硬是從昔日多年廣州龍頭國企一躍晉級爲“全國頭部房企”，而且還是8強。

　　什麼鑄就了越秀地產的閃電晉級？

　　Part1

　　越秀地產，喫透一線城市復甦紅利

　　作爲新晉全國8強，越秀地產24年成績單中隱藏了什麼“能量石”或是“加速器”？

　　首先，表面上看，越秀的晉級，源於前2年拿地相對更猛。

　　比如新增貨值榜上22年是7強，23年10強，24年5強。權益拿地榜上22年是9強，23年9強，24年也是9強……顯然，22年，23年拿地無論金額榜還是貨值榜，都是顯著領先銷售榜。

　　這證明——越秀在前2年拿地是更進取的行業存在。

　　這不是運氣，而是源於前瞻的戰略牽引。

　　越秀地產董事長林昭遠提前給出了研判：

　　“在這一輪行業下行期，房企如果不能持續的投資拿地，那麼未來幾年的經營結果就會難看，甚至會掉隊。”

　　事實上，越秀沒有浪費這輪下行期的“危中之機”！

　　其次，逆勢放量拿地，不是越秀晉級的關鍵，關鍵在於越秀找到了拿地最頂級的“籌碼”。這個籌碼就是

　　重倉“一線城市”！

　　邏輯很簡單。

　　一則一線城市擁有全國最多的人口，最牛的產業，最好的資源配套……這一輪中國樓市率先止跌回穩的城市一定是一線城市；二則即使行業下行週期是漫長的，是曲折的，但一線城市拿地和銷售依然是相對最安全的策略。三則一線城市精選項目，也有高價差的利潤空間。比如有數據統計，北京五環內地塊平均房價地價差達5萬/㎡左右，可支撐50%以上溢價。

　　以人口增長爲例，最近10年來，全國人口增速整體爲3%，但北上廣深一線城市人口淨增超過1000萬，累計增幅達到14%。

　　中國667個城市，四個一線城市是頂級翹楚的存在！

　　房企，得一線者得天下！

　　Part 2 

　　一線城市的“進攻者、收益者”

　　自21年7月開啓的行業下行期，我們的確看到一線城市是率先築底回暖的，當然過程有脈衝式上漲，但最典型、最持久的是24年926救市後的爆發式復甦。

　　不僅如此，2025年3月四個一線城市單月成交面積環比近乎翻倍！

　　回首過去的2024年，越秀地產成爲一線城市最強“掘金者”之一。

　　數據說話，資源說話。

　　其一、彈藥足。

　　越秀24年一線城市土儲“彈藥”無論絕對值，相對值都是行業領先。

　　爲何說越秀重倉一線城市？

　　核心在於2024年新增土儲的8個城市294.6億權益拿地額中，僅僅北京、上海、廣州三個一線城市拿地佔比就高達82.7%。若按新增土儲面積計算，三個一線城市佔比超75%。（北京54萬㎡、上海30萬㎡、廣州110萬㎡）

　　82.7%、75%佔比是什麼概念？

　　有對比就有發現。

　　一方面，2024 年百強房企新增土儲面積中，一線城市佔比才26%；另一方面，2024年頭部房企新增土儲中，一線城市佔比平均約40%-60%。

　　比如綠城24年一線城市拿地佔比不到40%，建發24年一線佔比約35%。招商蛇口一線新增土儲佔比約25%！

　　放眼頭部房企，一線城市拿地佔比超過80%只有2家。

　　一個是中海83.8%，一個是越秀82.7%！

　　這都是絕對的“重倉”。

　　當然反過來，越秀在三個一線城市投入絕對值也不小。比如北京是93億，上海是69億，廣州是82億，總計243億。

　　當然8強的越秀，相對3強的中海華潤一線拿地絕對值要少一些，但這樣類比沒意義。

　　核心在於越秀投資強度要確保“以銷定投”和保持財務安全和高質量。整體而言，越秀24年0.33的較高投資強度和一線城市超82.7%的“傾斜”，已代表了越秀對一線城市最大程度的“偏愛”！

　　其二，總量銷售領先。

　　昨天的優質的彈藥，就是今天兌現的熱銷。

　　2024年越秀一線城市銷售業績就達到600億，佔全國總銷售額1145億比重超過5成，達52.4%。

　　向外看，24年一線城市銷售佔總合同銷售超過50%的，10強房企中只有2家，即中海和越秀。

　　向內看，越秀3個一線城市銷售600億，而剩下佈局24個城市銷售總和545億。

　　其三、單城銷售也是領先。

　　在600億銷售佳績中，廣州作爲大本營，實現433.7億銷售額，繼續穩居廣州第一；北京銷售額87.3億，首次進入前十陣營，位列北京9強；而上海銷售66億，進入前10。

　　去年的優質土儲，就是今年的多盤熱銷。

　　2025年越秀開局就火，比如北京海淀越秀和樾望雲、和樾玉鳴首日雙開，就以152億創下北京同期市場銷售新高。

　　Part 3

　　越秀一線城市深耕模型：“四合一”打法

　　一線城市做地產開發有他的獨特優勢和高門檻。

　　比如流速、銷售速度和現金流表現會優於二三四線城市；一線城市高淨值人羣佔比高，對高端住宅的需求旺盛且巨大。一線城市在下行期反彈會領先二三線城市，漲幅也會更大……但反過來，房企能進入一線城市開發，乃至長期深耕做大做強，這就需要房企能夠形成一套領先且均好的打法和體系。

　　今天靠一招鮮，想在一線城市生存已經很難了，“能力均好，系統領先”已經是基本前提。

　　比如房企能在一線城市深耕的能力和資源至少應該包括：“強大的資金實力、精準土地投資策略、過硬的產品力和品牌、城市深耕與政策適應能力。”

　　應該說，越秀今天這個落子、深耕一線城市的系統能力和打法，已經完全具備。

　　首先，越秀一出身，就站在“一線城市”巨人肩膀，而後十年磨一劍成爲

　　“一線城市深耕王”！

　　相對地產十強華髮是三線（珠海）深耕王，地產九強濱江是二線深耕王（杭州），那麼，地產八強越秀，天生就是一線城市“深耕王”（廣州）。

　　越秀，出身與大本營就在一線城市。

　　成立於1983年，越秀深耕廣州已“42年”！

　　更重要的是越秀已經至少10多年是廣州樓市銷售NO1，而且21年~23年單城銷售額更是年年登上600億高度，市佔率都在12%左以上，23年更是達到18%左右，相當於廣州每5個買房人就有1人買的是越秀。不僅如此，越秀廣州項目復購率超40%，老帶新比例達35%……

　　越秀，妥妥的是廣州樓市“領頭羊”，是“一線城市頂級操盤手”！

　　現在的問題是，作爲廣州區域龍頭如何成爲更多“全國一線城市”的頭部房企，這是行業下行期越秀更大的一步棋。事實上，從今天越秀24年一線城市的漂亮成績單可以看出，越秀“一線戰略”已經小成！

　　其次，銷售遙遙領先只是結果，關鍵是越秀在廣州形成了一套一線城市深耕領先的成熟打法。

　　今天，房企做好一線城市，需要一套“既均好，又領先”的系統打法，才能在一線城市深耕做大。

　　今天房企內在的一個短板一個劣勢，就可能讓房企在一線城市敗北而走。

　　而對越秀而言，42年的深耕和領先，已經形成了一套成熟和實用的打法。即“精準投拓+高端產品+精益管理+財務領先”的“四合一”打法，在一線城市構建越秀的競爭壁壘。

　　而過去3年越秀的新任務是，如何把這一套“四合一”一線戰略打法，從廣州複製到北京、上海！

　　其三、覆盤越秀的北京，上海一線城市“四合一”擴張模型，越秀的確是系統領先。

　　優勢1：超低成本的融資力與精細現金流管理

　　一線城市拿地首先拼的是錢，而且一則量要大，二還要便宜，缺一不可！

　　一線城市化土地價格昂貴，前期資金投入巨大，對比二三線城市拿地更多在10億到30億，但一線城市核心地塊動輒就是50億到100億，這對房企資金提出了超高要求。所以這就高度考驗房企精細現金流管理和低成本且多元化融資能力的水平。

　　在這一塊，越秀地產勝出了同規模房企。

　　比如投資級的越秀地產2024年加權平均融資成本已經低至3.49%，爲TOP10房企最低水平之一，而境內公司債成本更是低至恐怖的2.25%，相對於行業平均利差達150~200個基點，爲同規模房企的最低水平。

　　這個低成本融資優勢也讓越秀在拿地單項目IRR可以降低2~3個百分點，顯著提升越秀一線城市拿地競價能力。

　　同樣，越秀經營性現金流連續3年爲正，2024年經營性現金流淨額217.3億，2024年末現金儲備超500億，強力支撐了越秀北京昌平、上海長寧等地塊保證金支付。

　　優勢2：“6+1”多渠道的領先拿好地的能力

　　都知道項目操盤，投資定生死。

　　與二三線城市不同的是，一線城市土地價格佔整個開發總成本超過60%以上，因此拿地測算，精準投資就變得生死重要。

　　另一方面，如今top10房企基本都盯緊一二線核心地塊，投資同質化，競爭烈度提升，這也導致這2年一線城市核心地塊不斷地王頻出，溢價炸裂，最終一線城市核心地塊爭奪進入白熱化！

　　越秀的投資，與其更好，不如不同。

　　越秀，有自己領先的獨特差異化渠道。

　　拿地行活的專業性不用多說，不同的是越秀有自己獨創的“6+1”多樣化增儲成熟打法。

　　這個6+1是指越秀多年成熟的“產城融合、國企合作、城市更新、收併購、產業勾地、TOD模式+招拍掛”多渠道拿地模式。

　　這不是說說而已，要知道2024年越秀新增土儲中，有66%是通過非傳統渠道獲取，有效降低拿地成本！

　　越秀的6+1避開了單一血拼招拍掛的高溢價，低利潤地塊的無奈。

　　比如越秀通過全國領先的TOD模式聯合上海地鐵公司申通地鐵開發莘莊TOD項目。這一模式的好處是能獲取區位極佳且競爭門檻高的地塊！

　　同樣，在北京，越秀通過國企合作獲取存量資源項目。

　　比如越秀與北京住總、上海臨港等地方國企成立合資公司，利用合作方在地緣資源及產業導入方面的優勢，2024年通過此類合作獲取北京昌平回龍觀、上海長寧地塊！

　　越秀獨特且領先的6+1拿地模式，不僅助力越秀在一線城市頻頻拿地，而且也使得越秀在2024年一線城市土儲平均淨利潤率維持在12.8%，高出二線城市項目4.5個百分點。

　　優勢3：“高端產品”領先力

　　一線城市高淨值人羣佔比高，也都是“見過世界”的人，所以對產品極爲挑剔，加上一線城市產品競爭激烈，所以僅會拿地，拿到好地還不夠，能否打造現象級、既叫好又叫座的高端產品能力就成爲深耕一線城市的第二戰役！

　　越秀在“好房子，在高端產品”發力比其他房企更早。

　　董事長林昭遠表示；“從2019年以來，越秀就預判到行業會從高週轉優先轉向產品服務品質優先的新時代。所以越秀前瞻提出了以“好房子、好服務、好品牌、好團隊”作爲“四好”企業，在公司進行戰略性轉型和能力打造，切實做好四好企業。”

　　而在產品系上越秀地產通過“4+X產品系”戰略，構建了覆蓋不同客羣需求的產品矩陣，並在高端市場形成顯著差異化優勢。4+X大產品系（樾、和樾、天、星匯），既覆蓋了高能級城市85%客羣需求，又契合了一線城市高端產品的領先。

　　比如越秀通過“樾”系高端產品線（如琶洲·樾、香山樾），融入綠色低碳與智能科技，2024年高端項目銷售佔比提升至38%。

　　比如越秀產品研發了“第三代幕牆窗系統”，核心採用隱框設計實現高達90%窗牆比，這較傳統產品提升30%採光面，搭配微通風技術降低能耗45%。

　　市場，是產品最好的驗金石。

　　數據顯示，廣州地標項目琶洲南TOD以86.01億元成交額蟬聯2024年全市商品住宅銷售榜榜首；北京香山樾則以60.17億的全口徑銷售額，位列2024年北京商品住宅銷售榜第二，海淀區第一；上海越秀·蘇河·和樾府實現“四開四罄”、累計銷售額突破69億元；成都越秀·天悅雲萃也是屢開屢罄，2024年度銷售額突破30億。

　　優勢4：精益管理，助力高效運營

　　2021年行業開啓下行週期後，越秀地產開啓了一場由內之外的變革。即“以精益管理，把製造業的精細理念導入到造房子之中。”

　　通過製造體系的標準化建設，越秀實現高端項目報建至交付週期壓縮至22個月，較行業平均縮短6個月，保修期內投訴率下降至0.8件/百戶。這種體系化能力支撐其在北京等核心城市維持8-10%的市佔率，形成可持續的高端產品競爭力。

　　精益管理在越秀地產不是一句口號，而是實實在在的效率、效益精進！

　　比如通過BIM系統實現98%的圖紙問題前置處理，最大化減少現場返工；

　　比如執行“天地牆三面對縫”工法，單項目對縫檢查點超5萬個，精度誤差≤1mm；

　　比如建立全鏈條精細運營機制，項目平均開盤週期較行業縮短15%-20%。

　　精益管理，也讓越秀在一線城市有的放矢。

　　比如北京樓市預售政策相對寬鬆（施工進度達25%即可預售），這意味着房企需快速開發。而越秀憑藉精益管理推行“三快策略”（快速開工、快速開盤、快速回款），北京25年熱銷的越秀和樾望雲、和樾玉鳴兩個項目拿地到開盤僅4個月左右。

　　2025年越秀還在繼續精進。

　　比如最近越秀新成立了生產管理中心，整合設計、工程、成本等部門，項目開發週期縮短至9.8個月，較行業平均快23%！

　　小結

　　面向未來，越秀林昭遠認爲：“2025年房地產市場應該會好於2024年，今年越秀也將去化率從48%提升到51%，我們還是要公佈銷售目標1205億，管理層有信心2025年達成這個目標。”

　　事實上，從25年最新的1-3月份銷售數據看，越秀勁銷308億，同比大增42%！

　　對越秀是一線城市掘金高手，你怎麼看，歡迎留言討論交流！

新浪聲明：此消息系轉載自新浪合作媒體，新浪網登載此文出於傳遞更多信息之目的，並不意味着贊同其觀點或證實其描述。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。

責任編輯：楊紅卜