觀點網 作爲產業園REITs代表項目之一，3月30日，華安張江產業園REIT發佈2024年年度報告。

延續了2024年半年度及三季度業績表現，於報告期內，該基金依舊呈現營收上漲，虧損增加的趨勢，本期收入約1.63億元，淨虧損2875.46萬元，經營活動產生的現金流量淨額約1.04億元。

觀點新媒體獲悉，於報告期內，華安張江產業園REIT本期和年化年化現金流分派率均爲4.90%；報告期內可供分配金額1.20億元，同比增長23.71%；單位可供分配金額0.1250元；期末基金總資產和淨資產分別爲27.91億元和26.96億元。

值得注意的是，2024年華安張江產業園REIT的可供分配金額1.20億元，較上年同期變化超過10%：“增長主要系本基金上年同期內擴募併購入了新的項目，增加了本期的可供分配金額。”

但是，1.2億元的可供分配金額低於招募說明書測算的1.27億元。公告中稱，主要差異原因系本報告期基礎設施項目面臨大租戶退租 的負面影響且所在區域市場的經營環境整體承壓，故可供分配金額測算報告中的經營假設與基礎設施項目2024年末的實際水平存在差異，招募說明書中刊載的可供分配測算金額與實際可供分配金額存在差異。

產城園區評論獲悉，2023年6月，彼時華安張江產業園REIT首次完成擴募，購入張潤大廈，有效認購資金達到15.53億元，但與此同時，張潤大廈發生了退租風波，佔較大現金流租方哲庫科技發生了退租事件，張潤大廈已收到部分客戶的書面租賃意向書，佔哲庫科技退租面積的78.22%。

後續其通過費用扣減等動作彌補了部分損失，但從此引發的討論聲音逐漸增多，如何守住出租率成爲華安張江光大園REIT年內經營的首要問題。

於年報發佈前兩個月，該基金先發布了2024年第4季度經營情況，披露數據顯示，2024年第4季度的季末，華安張江產業園REIT兩宗項目的整體出租率91.90%，較2023年第4季度末的72.00%，同比上升27.64%。張潤大廈項目2024年第4季度的季末出租率92.44%，較2023年第4季度末的63.31%，同比上升46.01%。

此外，基礎設施項目2024年第4季度整體平均月末出租率89.58%，較2023年第4季度的69.11%，同比上升29.62%。而張潤大廈項目2024年第4季度平均月末出租率91.26%，較2023年第4季度的59.23%，同比上升54.07%。

當中還特別提及，張潤大廈項目所屬項目公司2024年第4季度的主營業務收入達到1737萬元，較2023年第4季度同比上升37.23%。

2024年成績單中，兩宗資產的出租率同樣有所上升：張江光大園的期末出租率由2023年的80.68%上升13.25個百分點至91.37%；張潤大廈的期末出租率則從63.31%的低點上升至92.44%，同比上漲46個百分點。

出租率有所回升，但市場環境波動影響依舊傳導至租金價格。於2024年，張江光大園的期末租金單價水平下降1.97%，滑落至5.59元；張潤大廈則下降2.79%，跌至5.73元。

回顧項目上市以來的出租情況，華安張江產業園REIT於2022年-2024年的年末整體出租率爲92.6%、72%和91.9%，經歷大租戶的換租和調租後，基礎設施項目的整體出租率水平於報告期末已基本回升2022年末水平。

從項目進行分析，張江光大園於2022年-2024年的租金單價水平分別爲5.47元，5.59元和5.48元，2024年租金單價水平同比下降約1.97%，但總體來看近三年波動不大；出租率從2023年末80.68%升至2024年末91.37%。

而新擴募的張潤大廈項目自2023-2024年的租金單價水平分別爲5.73元、5.57元，爲應對市場競爭壓力和出租率提升的需要，2024年華安張江產業園REIT選擇以價換量的方式穩住出租率，租金單價水平同比下降約2.79%，而出租率也從2023年63.31%提升至2024年92.44%。

截至報告期末，該基金基礎設施項目租賃業態分佈主要爲集成電路41.74%、TMT（含在線新經濟）21.74%、金融科技13.81%、先進製造業11.66%、產業服務配套2.24%、醫療及生命科學0.71%，其餘部分爲空置待租。

租戶方面，基礎設施項目張江光大園和張潤大廈項目租戶總數爲61家，報告期內前五名租戶的租金收入分別爲1,202萬元，1,152萬元，785萬元，690萬元和607萬元，佔該項目全部租金收入比例分別爲9.87%，9.45%，6.44%，5.66%和4.98%。

數據來源：企業公告、觀點指數

“保守預計2025年至2027年間張江區域入市辦公研發類項目將超過100萬方，市場存量的增加將一定程度上帶動區域產業園競爭升級，入駐企業選擇空間更大，項目未來運營將面臨一定挑戰。”據華安張江產業園REIT於年報中透露，截至2024年12月31日，其持有的基礎設施項目整體的加權平均剩餘租期爲784天，約2.14年，超過兩年的平均剩餘租期將一定程度上緩解未來兩年張江區域辦公研發類項目集中供應的衝擊，但較大區域新增供應仍將令基礎設施項目的運營存在一定壓力。

眼下之一，哲庫科技退租帶來的危機已過，但未來運營壓力猶在，呈現在報表上，截至目前，華安張江產業園REIT始終未擺脫虧損情況。

自2021年6月7日成立至今，華安張江產業園REIT累計虧損超過1億元：於2021年，項目收入5281.63萬元，淨虧損1219.18萬元；2022年收入8456.98萬元，淨虧損3211.25萬元；2023年，華安張江產業園REIT收入1.24億元，淨虧損2853.81萬元。

來到2024年上半年，華安張江產業園REIT收入8725.73萬元，淨虧損629.71萬元；2024年項目收入約1.63億元，淨虧損達到2875.46萬元，

止虧前路漫漫，華安張江產業園REIT於年報中也透露了部分改善運營數據的具體措施，例如針對該基金基礎設施項目待去化的空置面積，運營管理機構將持續開展招商工作，在商務洽談中的儲備租戶屬於軟件開發、集成電路、科技金融及其他行業。

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