智通財經APP獲悉，高盛在研究報告中更新了對VICI Properties(VICI.US)和$Safehold Inc(SAFE-W)$.(SAFE.US)的分析，重點在於兩家公司在債務再融資、管理費用調整以及宏觀經濟環境變化下的表現。

VICI Properties：債務再融資與財務調整

高盛將VICI的債務再融資情況納入最新分析，VICI在3月26日發行了總額爲13億美元的高級無擔保債券，其中4億美元的債券利率爲4.75%，9億美元的債券利率爲5.625%。

高盛指出，VICI此前計劃在2025年第二季度償還到期的13億美元債務，但實際再融資利率爲5.36%，較此前預期的5.45%略有下降。這一調整反映了VICI在融資成本上的優化。

此外，高盛更新了對VICI 2025年至2027年的財務預測，該行預計，VICI的NAREIT FFO(每股運營資金)將在2025年達到2.78美元，並在2026年小幅增長至2.83美元，2027年進一步提升至2.87美元。這一指標反映了公司在運營層面的盈利能力，顯示出VICI在未來幾年內有望保持穩定的增長態勢。

在覈心運營資金(Core FFO)方面，高盛同樣預測VICI將呈現逐年增長的趨勢。2025年的Core FFO預計爲2.78美元，2026年爲2.83美元，2027年爲2.87美元。這一指標剔除了非經常性項目的影響，更能反映公司核心業務的持續盈利能力。

調整後每股運營資金(AFFO)作爲衡量公司現金流的重要指標，高盛預計VICI在2025年爲2.35美元，2026年爲2.41美元，2027年爲2.45美元。這一指標的增長表明公司在未來幾年內能夠持續產生穩定的現金流，爲股東創造價值。

基於上述財務預測，高盛維持對VICI的“買入”評級，並將12個月目標價設爲36美元。這一目標價基於14.8倍的 AFFO目標倍數，反映了高盛對VICI未來盈利能力的高度認可。

VICI 下行風險：租戶信用、通脹、利率與管理費用的挑戰

高盛在最新研究報告中指出，VICI Properties 雖然展現出穩健的增長潛力，但也面臨一些潛在的下行風險。這些風險主要集中在租戶信用、宏觀經濟環境、融資成本和運營費用等方面。以下是高盛對VICI潛在風險的詳細分析。

VICI的收入高度依賴於其租戶的信用狀況和租賃穩定性。高盛指出，如果VICI的主要租戶出現破產或選擇搬離，將直接導致公司租金收入的下降。這種情況不僅會削弱VICI的現金流，還可能對其長期增長前景產生不利影響。對於VICI這樣的房地產投資信託公司而言，租戶的信用風險是其運營中不可忽視的重要因素。

VICI的租金收入與消費者價格指數(CPI)及可變租金調整密切相關。高盛分析認爲，如果CPI增速放緩或可變租金調整幅度低於預期，VICI的租金收入增長將受到抑制。這種情況下，VICI可能難以實現其財務預測中的收入目標。在當前全球經濟不確定性加劇的背景下，通脹環境的變化對VICI的盈利能力構成潛在威脅。

VICI的債務結構使其對利率變動較爲敏感。高盛指出，如果市場利率上升，VICI的利息支出將隨之增加，從而侵蝕其盈利能力。利率上升不僅會提高VICI的融資成本，還可能對其未來的資本支出計劃產生負面影響。在當前美聯儲可能調整貨幣政策的背景下，利率風險是VICI需要重點關注的潛在挑戰。

VICI的管理費用(G&A)也是影響其盈利能力的重要因素。高盛分析認爲，如果管理費用出現上升，將直接壓縮VICI的利潤空間。這種情況可能源於公司擴大運營規模或應對市場變化所需的額外支出。管理費用的增加不僅會影響短期財務表現，還可能對VICI的長期增長潛力構成壓力。

Safehold Inc.：管理費用調整與貼現率變化

高盛在最新研究報告中對Safehold Inc. 的財務預測和估值進行了全面更新，重點分析了管理費用調整、利率變化以及定價方法的優化。其中，高盛將Safehold的管理費用從每年500萬美元上調至750萬美元，這一調整適用於2026年4月1日至2027年3月31日的期限。這一變化反映了公司運營成本的增加，但同時也表明Safehold在管理費用方面的投入可能帶來更高的運營效率或業務擴展。

此外，高盛更新了對SOFR(有擔保隔夜融資利率)的假設，預計未來SOFR利率將下降。這一利率變化對Safehold的融資成本和現金流折現價值具有重要影響。

高盛調整了對Safehold 2025年至2027年的財務預測：

EPS(每股收益)：2025年預計爲1.66美元，2026年爲1.82美元，2027年爲1.98美元。

Core EPS(核心每股收益)：2025年預計爲1.66美元，2026年爲1.82美元，2027年爲1.98美元。

高盛將Safehold的12個月目標價從26美元上調至28美元，主要原因是長期利率自上次更新以來下降了約15個基點。高盛使用30年期美國國債收益率與MIT 100年期債券收益率之間的高相關性(R平方爲92.1%)來調整貼現率，將貼現率從5.88%下調至5.76%。

高盛對Safehold的定價方法：綜合評估與價值分析

高盛在最新研究報告中詳細闡述了對Safehold Inc. 的定價方法，該方法基於三個關鍵組成部分的綜合評估。這一全面的估值框架不僅反映了Safehold當前的財務狀況，還考慮了其未來的增長潛力和資本增值空間。

高盛在評估Safehold的價值時，首先考慮了公司當前投資組合的現金流現值。這一部分的評估反映了Safehold現有資產的盈利能力及其對股東價值的貢獻。通過對Safehold現有投資組合的深入分析，高盛計算了這些資產在未來產生的現金流，並將其折現至現值。這一過程確保了評估結果能夠準確反映Safehold當前業務的穩定性和盈利能力。

除了當前投資組合的貢獻，高盛還考慮了Safehold在未來12個月內可能進行的新增投資。這些新增投資預計將爲公司帶來額外的現金流，從而增強其財務表現。高盛對這些潛在投資的現金流進行了預測，並同樣將其折現至現值。這一部分的評估不僅體現了Safehold的短期增長潛力，還展示了公司在市場中的競爭力和擴張能力。

高盛特別強調了Safehold未實現資本增值(UCA)的價值。UCA代表了公司資產潛在的增值空間，這些增值尚未在公司的賬面上得到體現。通過對UCA的重新評估，高盛發現Safehold的資產具有更大的增值潛力，這進一步增強了公司整體價值。這一部分的評估不僅是對Safehold過去投資的認可，更是對其未來增長潛力的肯定。

高盛的定價方法全面考慮了當前投資組合、新增投資以及未實現資本增值的影響。通過將這三個部分的現金流現值相加，高盛得出了Safehold的綜合估值。這一方法確保了評估結果的全面性和準確性，爲投資者提供了一個清晰的價值參考。

高盛特別指出，Safehold的定價方法不僅反映了其當前的財務狀況，還考慮了未來的增長潛力和市場變化。這種綜合評估方法爲投資者提供了一個全面的視角，幫助他們更好地理解Safehold的價值和未來表現。

Safehold下行風險：潛在挑戰與應對策略

高盛在最新研究報告中指出，儘管Safehold Inc.展現出穩健的增長潛力，但也面臨一些潛在的下行風險。這些風險主要集中在利率環境、收購表現、市場競爭、租戶信用以及運營成本等方面。以下是高盛對Safehold潛在風險的詳細分析。

Safehold的估值高度依賴於市場利率環境，尤其是長期利率的變化。高盛指出，如果市場利率上升，將直接影響Safehold的估值方法。利率上升會導致未來現金流的折現因子增大，從而降低這些現金流的現值。對於Safehold這樣的公司而言，其資產價值在高利率環境下可能面臨重估壓力，這對其整體估值構成潛在威脅。

Safehold的增長策略在很大程度上依賴於其收購活動的表現。高盛分析認爲，如果Safehold的收購量或收益率低於預期，將直接影響其財務表現和增長前景。這種情況可能源於市場競爭加劇、收購目標質量下降或融資成本上升等因素。收購表現不佳不僅會影響Safehold的短期財務指標，還可能對其長期增長戰略產生不利影響。

Safehold在地面租賃交易市場中面臨着激烈的競爭。高盛指出，市場競爭的加劇可能導致Safehold在獲取新租賃項目時面臨更高的成本和更低的收益率。這種競爭壓力可能削弱Safehold的市場地位，並對其盈利能力構成挑戰。在當前市場環境下，如何保持競爭優勢是Safehold需要重點關注的問題。

Safehold的收入高度依賴於其租戶的信用狀況。高盛分析認爲，如果發生意外的租戶信用事件，如租戶破產或違約，將直接導致SAFE的租金收入下降。這種情況不僅會削弱Safehold的現金流，還可能對其長期增長前景產生不利影響。租戶信用風險是Safehold運營中不可忽視的重要因素，尤其是在當前經濟不確定性加劇的背景下。

Safehold的管理費用(G&A)也是影響其盈利能力的重要因素。高盛指出，如果管理費用出現上升，將直接壓縮Safehold的利潤空間。這種情況可能源於公司擴大運營規模或應對市場變化所需的額外支出。管理費用的增加不僅會影響短期財務表現，還可能對Safehold的長期增長潛力構成壓力。

投資建議：在利率迷霧中錨定價值

高盛在最新研究報告中指出，當前REITs(房地產投資信託)市場的估值已充分反映了約80%的加息預期。然而，在貨幣政策正常化的進程中，REITs市場正在經歷從“利率敏感型”向“運營驅動型”的估值範式轉變。這一變化爲投資者提供了兩個關鍵的投資窗口，值得深入探討。

VICI：穩定分紅的防禦型選擇

對於追求穩定分紅的防禦型投資者，高盛特別推薦VICI Properties 。VICI以其5.5%的股息率提供了類似債券的保護，使其成爲利率波動中的穩健選擇。這一股息率不僅反映了VICI在當前市場環境下的防禦性，還體現了其在運營層面的穩定性和現金流的韌性。

VICI的資產組合主要集中在高質量的房地產項目上，這些項目能夠持續產生穩定的現金流。即使在利率上升的環境下，VICI的高股息率和穩健的運營表現仍能爲投資者提供可靠的回報。對於希望規避高風險並尋求穩定收益的投資者而言，VICI是一個理想的投資標的。

Safehold：利率下行週期中的彈性標的

另一方面，高盛認爲Safehold Inc. 是利率下行週期中的彈性標的。Safehold的表現對利率變化較爲敏感，尤其是在長期利率下降的環境下，其估值可能顯著提升。然而，投資者需要緊密跟蹤30年期美國國債收益率的動向，以便及時調整投資策略。

Safehold的資產組合具有較高的靈活性和增長潛力，這使其在利率下行週期中能夠實現更大的資本增值。然而，利率的波動性也意味着Safehold的估值可能存在較高的不確定性。因此，投資者在選擇Safehold作爲投資標的時，應密切關注宏觀經濟環境的變化，並保持對30年期美債收益率的高度敏感性。

總結

高盛的分析揭示了一個重要的深層邏輯：在貨幣政策正常化的進程中，REITs市場的估值正在從對利率的敏感性轉向對運營表現的關注。投資者需要穿透利率噪音，聚焦資產組合的現金流韌性。這意味着，選擇具有穩定現金流和高質量資產組合的REITs標的，將在未來市場中更具競爭力。

對於VICI和Safehold這樣的標的，投資者應綜合考慮其資產組合的質量、運營效率以及對利率變化的敏感性。這種綜合評估能夠幫助投資者在複雜的市場環境中找到真正的價值，並實現長期穩定的投資回報。

總的來說，高盛的報告爲投資者提供了兩個關鍵的投資窗口：VICI適合追求穩定分紅的防禦型投資者，而Safehold則是在利率下行週期中具有彈性的選擇。無論選擇哪種標的，投資者都需要關注REITs市場從“利率敏感型”向“運營驅動型”轉變的深層邏輯，並將現金流韌性作爲評估的核心標準。這種策略將幫助投資者在當前複雜的市場環境中錨定價值，實現穩健的投資回報。