智通財經APP獲悉，中金髮布研報稱，3月二手房成交量、價表現相對平穩，但掛牌量、價走勢疲弱，需求量是決定後者向前者傳導速度的關鍵變量；近期外部擾動因素或對此形成一定壓力，但政策端的加速推進可能在短期內有一定對沖效應，並給市場帶來一定博弈，關注地產及物管板塊投資機會。

中金主要觀點如下：

3月二手房成交量延續韌性表現，成交價繼續緩跌，外部環境擾動下地產政策響應及時度或是後市走勢的關鍵影響因素

成交量方面，3月中介口徑80城二手住宅成交量指數在春節形成的低基數上環比翻倍增長，絕對水平與2024年11月基本持平，同比增幅維持在+38%的高位(1-2月+35%)；與之相似，3月備案口徑15城二手房成交面積同比增長30%(1-2月+24%)，二手房交易量延續韌性表現。

儘管掛牌量價呈現壓力走勢，但受需求量的直接支撐，3月成交價延續緩跌態勢，中金同質性二手住宅成交價格指數環比仍跌0.3%(2月-0.3%)，成交議價空間也環比持平略降2BP(2月-3BP)至7.59%；中金認爲，需求量可能是決定掛牌價預期向成交價端轉化速度的核心影響因素，近期外部擾動因素可能會通過收入預期渠道對需求量造成一定影響，地產政策反應的及時度或對需求量和成交價產生直接影響。

3月二手房掛牌量加速上量，包括頭部城市在內的整體掛牌價跌幅走闊，賣家預期相對疲弱

3月掛牌量整體呈現加速上行態勢，根據監測的130城二手住宅掛牌套數環比增加2.9%(2月+2.1%)。受賣家競爭加劇帶來的影響，3月重點城市同質性掛牌價格指數環比跌幅再次走闊至-1.1%(2月-0.9%，1月持平)，其中上期掛牌價基本走平的北、上、深、成本期也出現了0.5%到1.3%不等的環比跌幅；存量調價房源的平均調價幅度也邊際走闊17BP至-4.78%，較2024年9月低點僅略高9BP，表明賣家預期在供給快速上量的背景下調整迅速，這對於成交價走勢有一定前瞻效用，但如前所述，實際從掛牌價傳導至成交價的速率在很大程度上仍有賴於交易量。

3月租金環比微跌，待租週期延長，租賃需求或承壓

3月通常爲春節後租賃旺季，但中金同質性掛牌租金指數環比持平微跌0.1%，待租週期進一步攀升至4.40個月的歷史高點，這或反映出租賃市場需求有所承壓；同時，由於掛牌價跌速較租金更快，3月租售比再次抬升1BP至2.21%。

可根據資金風格把握以下投資主線

1)頭部城市政策調整驅動局地基本面改善的受益標的，如貝殼(02423)、城建發展(600266.SH)、濱江集團(002244.SZ)。

2)地產政策預期下優質經營表現標的和信用改善標的的彈性機會，如建發國際(01908)、金地集團(600383.SH)，類似標的還有新城控股(601155.SH)。

3)內需刺激相關風險偏好提升帶來的白馬型投資機會，如華潤置地(01109)、華潤萬象生活(01209)、中國海外發展(00688)、招商蛇口(001979.SZ)。

風險因素

外部環境擾動超預期演繹；內需提振政策節奏和強度弱於預期。