智通財經APP獲悉，中金髮布研報稱，2024年覆蓋重點AH房企銷售額同比-25%，平均拿地強度降至23%(2023 年35%)，整體投拓縮量背景下房企2025年貨量或有約一成下滑。考慮到2025年房企整體銷售目標呈現穩中有增態勢(少數房企銷售目標對應增幅可達雙位數)，重點房企將搶抓上半年一線和強二線城市優質高頻供地機遇以鎖定更多優質可售貨值，同時多措並舉消化滯重庫存以回收流動性。短期基本面大概率延續二手房交易量韌性、新房交易量略弱、房價相對緩跌的表現；近期房地產板塊受外部環境擾動影響有所回調。

中金主要觀點如下：

覆蓋重點AH房企2024年業績整體略低於市場預期

覆蓋重點AH房企12024 年營業收入同比-19%/-1%，稅前毛利率同比下降3.2/1.7ppt至13.4%/16.2%，剔除虧損房企後盈利同比下降31%/26%，對應歸母(核心)淨利潤率同比下降0.6ppt/1.8ppt至2.1%/5.5%；主要系可結算資源收縮、毛利率探底和計提減值撥備所致，整體略低於市場預期。

利潤率仍在築底過程中，成本、減值持續壓縮利潤空間

因新房銷售低迷，重點房企可結算資源進一步收縮(2024年末整體合同負債同比-12%)，後續收入縮量趨勢大概率延續；房企利潤率因前期高成本項目結算和滯重庫存清理等因素仍處於探底通道，或需1-2年維度繼續消化價格下行壓力。與此同時，剛性費用支出和表內外資產貶值進一步侵蝕企業盈利能力，利潤率前景尚存不確定性。往前看，存貨結構優質靈活、多元業務盈利能力穩健的企業或在實體市場穩定前具備更強的業績韌性。

資產負債表收縮趨勢延續

在高度追求穩健經營和現金流安全邊際的背景下，2024年末13家重點AH房企中11家總負債規模有所收縮，9家有息負債規模有所收縮，經營負債平均降幅則接近兩成；同時，重點房企存貨規模平均下降16%，整體處於存貨淨消耗狀態。房企縮表主要受預期下行和資產貶值影響，或需實體市場價格修復方能帶來系統性好轉。

發展趨勢

銷售指引穩中有增，消化存量與優化增量並重。2024年覆蓋重點AH房企銷售額同比-25%，平均拿地強度降至23%(2023 年35%)，整體投拓縮量背景下房企2025年貨量或有約一成下滑。考慮到2025 年房企整體銷售目標呈現穩中有增態勢(少數房企銷售目標對應增幅可達雙位數)，重點房企將搶抓上半年一線和強二線城市優質高頻供地機遇以鎖定更多優質可售貨值，同時多措並舉消化滯重庫存以回收流動性。2025年一季度重點房企銷售同比下降16%，龍頭企業投資鋪排較去年明顯提前。

推薦標的方面

A股：金地集團(600383.SH)、濱江集團(002244.SZ)、城建發展(600266.SH)、招商蛇口(001979.SZ)，相關公司還有新城控股(601155.SH)；H股：建發國際集團(01908)、華潤置地(01109)、中國海外發展(00688)。

風險因素

宏觀經濟環境和房地產市場壓力預期；部分房企信用超預期惡化。