來源：蒙格斯報告

　　今年的政府工作報告提出，要繼續“穩住樓市股市”，“充分釋放剛性和改善性住房需求潛力”。作爲新的破局關鍵，住房租賃市場既能爲居民提供多元居住選擇，緩解購房壓力，又能通過 “疏” 的方式降低房地產金融風險，優化資源配置，推動房地產市場穩健前行。

　　本專欄以建設銀行在住房租賃領域的探索爲切入點，深入剖析住房租賃市場發展脈絡，展現銀行如何通過創新模式、金融產品與服務，整合社會空置房資源，在解決新市民住房難題的同時不斷提升居民生活質量，爲住房市場的良性發展提供思路與參考。

　　2022年11月8日，建設銀行主導的建信住房租賃基金正式成立，基金規模爲300億元人民幣，這是國內首隻住房租賃基金。這隻基金的建立是建設銀行住房租賃戰略向前邁進的“一小步”。說它是一小步，因爲相對於住房租賃的巨大市場需求，這隻基金規模還很小，但它卻是一個零的突破，標誌着住房金融發展的一個新的方向，將會給市場帶來很大的影響，對於用金融方法解決“房子是用來住的”這個國家經濟戰略問題是邁出了一大步。

　　住房租賃基金以市場化方式參與長租房項目投資，增加保障性租賃住房和市場化長租房供給，推動住房租賃配套政策落地實施。通過設立住房租賃基金，可推動建設銀行住房金融業務向覆蓋租購兩端、服務存量轉型升級的模式發展，最終形成包括股權投資、信貸支持、租賃運營、REITs發行等多種服務手段的具有金融特色的住房租賃綜合服務體系。

　　從運作模式來看，建信住房租賃基金主要按照市場化、法治化、專業化的基本原則，收購房企存量資產，項目成熟穩定後，通過政策許可的市場化轉讓方式退出（見下圖）。

　　圖：建信住房租賃基金交易結構圖

　　建信住房租賃基金聚焦三個着力點。

　　第一，探索房地產發展新模式。建設銀行將與各類投資主體合作設立子基金，並建立開放的“項目接口”，撬動更多社會資本參與其中，解決住房租賃領域長期資本投入不足、傳統債務工具覆蓋不夠等問題，幫助房地產業盤活存量資產，降低庫存和資產負債率，增加租賃住房供給，探索租購併舉的房地產發展新模式。

　　第二，構建住房金融服務新體系。建設銀行以建信住房租賃基金爲契機，推動住房金融業務向覆蓋租購兩端、服務存量升級、間接融資與直接融資並重的方向發展，形成集股權投資、信貸支持、租賃運營、REITs發行等爲一體的全方位住房金融服務體系，爲建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度提供有力的金融支持。

　　第三，引導居民住房消費新理念。我國現有近3億新市民，隨着城市化進程加速，“十四五”時期還將有1億新市民進城。建信住房租賃基金將通過多種方式，增加市場租賃住房供給，讓廣大的城市建設者、創業者以及新市民等找到溫暖的家，推動居民住房消費理念從“爲我所有”向“爲我所居”轉變。

　　“非住改住”項目投資將是住房租賃基金未來的重要業務內容。針對房企自持的商業樓、辦公樓等存量資產，通過資產收購併改造爲租賃住房，一方面有助於盤活房企存量資產，另一方面還能增加城市租賃住房供給，助力構建租購併舉的市場供應體系。該項目初期主要投向房企自持住宅和存量商辦物業、低成本用地等兩類存量資產。房企自持住宅的建設成本由於已經在項目中分攤，在當前房地產市場情況下，往往可以爭取到相對較好的價格，有利於保障投資成本與收益的平衡。商辦物業則會選擇在當地有明確政策支持納入保障性租賃住房的項目。建設銀行各分行將根據提供的目標資產“畫像”，從各類有相關資產的客戶中推薦適合項目。

　　綠地智匯健康城是衆多“非住改住”項目中的一個，位於北京市大興區生物醫藥基地產業園區內，總佔地面積4.79萬平方米，地上總建築面積14.58萬平方米，業態爲商業、辦公，共6棟辦公樓和2棟低層商業樓。該項目已在2020年12月完成竣工驗收，但一直閒置。建信住房租賃基金將收購部分正處在閒置狀態的辦公樓，後續把商辦物業改造爲租賃住房，並申請納入北京市保障性租賃住房管理體系，主要用於滿足大興區生物醫藥基地內企業員工的租住需求，特別是面向剛畢業加入基地內企業的新市民羣體。首期收購的部分將改造爲長租公寓，其中包括單人間和多人間宿舍多種戶型，可滿足基地內超過1000人的租房需求，緩解大興區生物醫藥基地內的職工住宿矛盾。

　　住房租賃基金是對房地產市場“投”入的真金白銀，但是對我國龐大的房地產市場來說，300億元也是杯水車薪，必須讓住房租賃基金有“退”的出路，形成源源不斷的活水，才能進入可持續的良性循環。

　　住房租賃基金與公募REITs是資金一“進”一“退”兩條路，兩者相輔相成，共同充實了住房租賃戰略金融“工具箱”。

　　從國際經驗來看，REITs是推動住房租賃行業發展的重要力量，40多個國家和地區已推出REITs產品，美國REITs市場規模超過1.2萬億美元，全美十大長租公寓運營機構中，有5家通過REITs融資。

　　從本質上看，住房租賃REITs以具有穩定租金收益的住房資產爲基礎，用產權交易代替實物交易，將規模大、流動性差的不動產產權份額化、標準化，讓每一位投資者都有機會獲得不動產增值或分紅的收益。REITs強制分紅的特性，讓租金和資產價格關係在資本市場不停地驗證、校正，有利於保持房地產價格的長期穩定。利用集體土地、商業用地、工業用地建設的租賃住房具有土地成本低、租賃期限長、租金收益穩定等特點，非常適合通過金融工具融資。

　　從實踐上看，REITs具有明顯的優勢。一是調動社會資本積極性，擴大租賃住房資金來源。租賃住房建設需要籌集大量資金支持，REITs作爲公募產品可以充分發揮市場機制作用，吸引各類資金參與投資租賃住房建設。二是引導企業調整經營模式，促進市場轉型升級。REITs可以助力房地產企業的經營模式由重資產開發爲主向輕重並舉、服務存量升級的方向轉型，逐步培養房地產項目運營維護、改造提升、物業管理、系統建設等方面的精細化管理能力，通過加強輕資產管理提升利潤水平，提高資本使用效率。三是提升建設銀行金融服務能力，鞏固住房金融領先地位。參與REITs業務有利於提升建設銀行的基金管理、資產託管、諮詢顧問等服務能力，併爲信貸投放、股權投資、資產證券化等業務合作奠定基礎。

　　隨着保障性租賃住房納入公募REITs基礎資產範疇，建設銀行推進首批保障性租賃住房公募REITs的金融服務工作。在首批REITs項目中，建設銀行和建信信託、建信理財等子公司承擔了託管行、戰略投資人、諮詢顧問等多重角色。

　　2022年8月5日，以北京兩處保障性租賃住房作爲底層資產的基礎設施公募REITs獲批發行，總估值爲11.5億元。這是北京的首單保障性租賃住房REITs，名爲“華夏北京保障房REIT”，原始權益人是北京保障房中心，基礎資產爲北京市文龍家園和熙悅尚郡兩處項目。基金管理人爲華夏基金管理有限公司，建設銀行擔任基金託管人角色，並深度參與戰略配售。

　　隨着住房租賃基金的成立和住房租賃公募REITs的落地，“投、貸、管、退”的住房租賃金融服務閉環已經形成，即由股權投資、信貸支持、專業運營和REITs退出構成的全週期服務體系（見下圖）。這將有效引導長期資本進入，並形成發展的飛輪效應。

　　圖：暢通“投、貸、管、退”的住房租賃服務閉環

　　在投資環節，創新設立的住房租賃基金支持增加市場化長租房和保障性租賃住房供給，助力探索房地產新發展模式。目前，正在推進的重點項目20餘個，總規模130多億元，這些項目培育成熟後將成爲REITs優質資產。

　　在貸款環節，創新期限可達30年的公司住房租賃貸款，股債結合支持租賃資產的形成。目前，相關貸款餘額超2400億元。

　　在管理環節，專設的建信住房公司通過平臺系統等支持項目降本提效，打造高品質長租社區。平臺個人用戶已超4300萬戶，建信住房管理房源超16萬間。

　　在退出環節，建設銀行高度重視REITs的創新，充分發揮集團多牌照優勢，積極參與探索實踐。通過成功參與保障性租賃住房公募REITs，爲企業打通資金退出渠道，同時廣泛引入社會資金促進租賃市場建設。2022年8月，又以諮詢顧問、戰略投資、基金託管等多種角色，積極參與首批3只保障性租賃住房公募REITs試點，市場反響熱烈，認購份額數量均超過100倍。建設銀行正以基金管理人等角色積極參與天津、廣州、南京等地項目，爭取將更多項目儘快推向市場。

　　在這個循環中，住房租賃基金和REITs首尾相顧、相輔相成。基金的設立，在長租房投資收購端增添了強有力的工具，將大大加速爲REITs孵化培育合格資產的進程；而REITs的發行作爲打通存量資產盤活和投融資循環通道的關鍵一步，使長租房資產端的投融資鏈條形成了完整的“圓”。

　　在這一閉環中，建設銀行的綜合金融服務得到了強化。實現了將商業銀行服務與投資銀行服務相結合，將資產管理與財富管理相結合，將表內業務與表外業務相結合，統籌租金收益和資產價值變現，實現社會效益和經濟效益的融合。在強化建設銀行集團全面金融服務能力的同時，也能鞏固建設銀行長期以來在住房金融領域的市場領先地位。

　　隨着住房租賃市場進一步發展成熟，租住品質進一步得到提升，越來越多的居民家庭將願意選擇租住的生活方式。從保障性租賃到市場化長租，從剛需性購房到改善性購房，百姓的安居需求將進一步呈現多元化、梯次性特點。通過由租到購全生命週期居住服務，廣泛嵌入居民經濟行爲和日常生活，將催生全新的金融服務模式。

　　住房金融未來的發展，也將打通租、購兩種居住方案和兩類資產循環。通過支持增加租賃住房供給、盤活存量資源、滿足居民多元住房需求，將使得金融“活水”惠及萬千大衆，推動“租購併舉”成爲大衆普遍接受的居住解決方案，推動住房消費理念從“爲我所有”向“爲我所居”轉變，也讓房地產投資迴歸理性穩定和長期主義。

　　建設銀行在住房租賃“投、貸、管、退”循環探索中走出的一小步，將帶動房地產業朝着健康均衡發展邁出一大步。

　　住房租賃金融服務是一個以互聯網思維搭建平臺的服務，它的效益來自共享資源的多贏，它讓建設銀行成爲一個面向未來時代的更富有人文情懷的金融服務者。

　　當然，用住房租賃解決房地產金融風險問題，絕不是一家商業銀行就可以做到的。由於住房的特殊性，若是沒有相關法律法規的支撐，還是會有很多困難。我們已經看到，相關部委正在逐步出臺各種政策，發展住房租賃的條件和環境將越來越好。

　　繼建設銀行之後，工商銀行、中國銀行、農業銀行先後推出了住房租賃貸款，佈局住房租賃市場。四大行先後與30個省市簽署了住房租賃市場發展合作協議，意向性貸款金額超過萬億元。

　　除了大型銀行，百度、阿里巴巴、騰訊等科技巨頭也紛紛進入。阿里巴巴和杭州市政府聯手打造智慧住房租房平臺，引入淘寶評價體系、芝麻信用體系。騰訊與深圳市政府啓動了深圳市住房租賃交易服務平臺，百度推出了租房平臺和有錢花租房分期服務。

　　房地產企業也在大舉進軍住房租賃市場。全國排名前30位的房地產企業中，有1/3已涉足長租公寓。

　　如果利用金融手段的疏導取得成功，使擁有好的居住環境不再成爲人民生活中不可承受的重負，那麼房地產金融也不會成爲不可承受的重大風險。

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責任編輯：何俊熹