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近期，30餘隻滬市REITs披露了2024年年報，這是新指引發布後首次披露年報。整體來看，滬市REITs經營業績穩中向好，投資回報顯著提升，關鍵機制日益完善，信息披露質效持續提高，爲投資者交出一份誠意滿滿的答卷。

行業發展氣象萬千 運營活力顯著增強

根據年報信息，2024年滬市33只REITs共實現收入85億元，同比增長35%；共實現可供分配金額62億元，較首發預測整體達標。滬市REITs經營情況整體保持穩健，各行各業都展現出新氣象，年報凸顯六大亮點。

一是保租房板塊經營成果亮眼。在政策趨勢的催化以及產品自身韌性的加持下，滬市4只保租房REITs整體實現收入4.1億元，完成率超過100%。從經營指標來看，底層保租房資產的出租率平均達到95%，租金收繳率平均超93%，租金單價也維持在相對穩定的較好水平。隨着未來住房租賃市場需求穩定增長，保租房REITs發展前景依然可期。

二是能源需求增長助推業績穩中有進。2024年全社會用電量同比增長6.8%，各類產業及居民用電需求均呈現上漲態勢，滬市5只能源類REITs表現優異，平均可供分配完成率高達103%，底層資產總發電量達到28.1億KWH，營業收入和發電量平均完成率達到95%。

三是消費政策落地見效釋放巨大市場潛力。隨着一系列擴內需促消費政策的落地，疊加引入新興品牌、舉辦特色活動等各類引流措施，滬市4只消費類REITs的銷售額及客流量均呈現上漲態勢，報告期末出租率均超95%，其中華夏金茂REIT的出租率高達99%，高出租率與良好的客流增長態勢爲消費類REITs的業績提升提供了有力支撐。

四是倉儲物流需求修復促進經營企穩。從2024年年報來看，滬市倉儲物流REITs營業收入完成率高達98%，運營淨收益完成率105%，租金收繳率近100%，表現出較強的租約穩定性，爲未來行業復甦提供支撐。

五是產業園區市場競爭激發運營效能。面對我國產業園區當前以城市羣和產業鏈爲主導的差異化競爭環境，滬市產業園區REITs相繼採取“產業+基金”、智慧化管理等各類運營措施，成功實現穩健的業績表現，報告期末平均出租率達到88%，基本達到預測水平。其中，東久REIT自2024年三季度以來實現滿租，全年營收同比增長約2%；張江REIT 2024年末整體出租率91.9%，較2023年末上升近20%。

六是高速公路階段性調整迎接復甦。面對需求結構調整、周邊路網變化、極端惡劣天氣等事件，2024年滬市高速公路REITs積極採取措施，仍然展現出資產韌性，合計實現收入43.7億元，較評估口徑的完成率超過90%。其中，山東高速和國金鐵建表現突出，淨現金流完成率均在115%以上。從2025年1月至2月滬市高速公路REITs最新披露的經營數據可以看到，許多前期業績表現不佳的路產已經出現明顯反彈，有望在2025年迎來複蘇。

投資回報碩果累累 市值分紅多點開花

2024年，在貨幣政策寬鬆、無風險利率下行的背景下，REITs作爲單獨大類資產的優勢特性愈發凸顯，受到了更多投資者的青睞，成爲資產配置的優先選擇。2024年，滬市REITs二級市場復權價格平均上漲11.8%，投資者切實從穩定分紅和市值增長中獲得豐厚回報。

得益於REITs高分紅的產品特性，配置型投資者每年都能從REITs分紅中獲得高額穩定收益。根據年報信息，2024年滬市REITs共進行分紅64次，實際分紅金額近60億元，同比增長32%。其中，高速公路REITs以34億元的實際分紅金額佔據半壁江山，是名副其實的“現金牛”，資本市場投資者真正享受到交通基礎設施建設發展帶來的回報。

除直接分紅收益外，交易型投資者也能從二級市場交易中獲取增值收益。2024年滬市REITs二級市場不復權價格平均漲幅爲5.0%，2025年一季度的平均漲幅更是高達11.5%，且各大類資產呈現出差異化走勢，爲不同風險偏好、不同投資策略的投資者提供了多元化投資選擇。優異的市場表現推動了整體流動性的提升，市值提升與交易活躍互相促進，REITs作爲獨立大類資產的投資價值進一步顯現。

夯實信息披露規則基礎 提升年報披露質效

2024年11月，上交所發佈了REITs年度報告指引，進一步完善以“管資產”爲核心的基礎設施REITs信息披露規則體系。

從年報披露情況看，滬市各行業REITs項目均按照年度報告指引的要求詳細披露了基金管理人、運營管理機構等市場參與主體的履職情況，對不同行業的基本情況、週期性特點、競爭格局及可比項目作了詳實分析，並在此基礎上對不同底層資產的運營指標及未來變化趨勢進行比較、解釋及研判，年報信息披露的規範性、針對性及有效性顯著提升。

從年報信息可以看出，保租房、消費及倉儲物流的出租率較高，絕大部分項目都在90%以上，疊加相對穩定的價格水平，獲得了投資者的普遍認可；能源環保保持了相對穩定的發電量及污水處理量，部分項目電力價格在可控範圍內有所波動；產業園區則出現明顯分化，出租率分佈在70%至100%，部分項目租金價格在報告期內出現一定波動；高速公路整體經營有所承壓，國金鐵建、山東高速則展現了較強的抗週期能力，貨車流量逆勢增長有效支撐了通行費收入的穩定。

此外，記者發現，根據新規則修訂的年度報告模板結構清晰、重點明確、數據詳實，大大增加了年報可讀性，夯實了數據分析基礎，給投研工作帶來了極大便利。信息披露作爲REITs市場的重要機制，相關規則制度的完善優化及有效落實爲REITs市場持續健康發展奠定了堅實基礎。

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