莫老爺/文

近年來上市失敗次數最多的物企誕生了，它就是深業物業。

2025年4月16日，深業物業運營集團股份有限公司（簡稱“深業物業”）2024年10月16日所遞交的港股招股書滿6個月，於2025年4月16日失效。

這已經是深業物業第四次衝擊IPO失敗了！其還曾分別於2023年2月24日、2023年8月25日、2024年3月28日向港交所主板遞交過上市申請，均以失效告終。

公開資料顯示，深業物業成立於1985年，是國家首批一級資質物業管理企業，也是根正苗紅的老牌國資物企——其母公司深圳控股（HK：00604）爲深圳國有獨資企業深業集團旗下的子公司。

有人說：“深業物業企業基本面沒問題，屢戰屢敗的核心原因是錯過了物企上市最佳時機（即2018年至2022年間）。”莫老爺贊同前半句，不贊同後半句。

2023年至今，在“時機”不那麼好的情況下，依然有4家物企赴港成功上市，分別爲：潤華服務、衆安智慧生活、泓盈城市服務、經發物業。同樣的“時機”下，爲何這4家又能逆天改命？

同一個地方失敗一次、兩次、三次都可以說是運氣不好，但如果第四次還失敗，就要從自身找原因了——事都是人幹成的，事幹不成，核心是相關負責人能力有問題。

就莫老爺的觀察來看，最近這些年，深業控股體系內，一旦涉及資本相關的重大事件，無論是運作企業上市、對外戰略投資，還是融資貸款，最終結果都表現得差強人意，不知道這一塊負責人是誰，真的要提升下了。

一，先說運作企業上市能力

泓盈城市服務和經發物業是跟深業物業一併於2024年3月28日遞交上市申請的，這兩家無論是在規模還是口碑又或者品牌影響力上，都不如深業物業，但是人家都順利上市了，爲毛？

除深業物業外，深圳控股旗下晶華公司上市計劃也半途而廢。

2023年，深圳控股決議將旗下專注創新製造業務的晶華電子（深圳晶華顯示電子股份有限公司）分拆上市。然而，就在上市進程推進到一半的時候，2024年3月，深圳控股突然又宣佈放棄該公司上市計劃。

現在地產行情不好，很多房企都揭不開鍋了，幾乎所有房企都在尋找“第二曲線”來增加收入來源，深圳控股肯定也想擺脫對地產開發業務的過度依賴，那麼，分拆子公司上市，等於爲自己多開闢了幾條新的融資渠道，能夠緩解下母公司資金壓力。與此同時，這些子公司也能通過上市更快的擴大業務規模，增強實力，提升在市場上的競爭力。

但就是不爭氣啊，哪怕背後有這麼強大的國資後盾，兩家子公司均沒能完成上市，折騰來折騰去，浪費了多少人力物力財力。

二，再說資本市場找錢能力

深圳控股在融資方面的表現，也暴露了其資本運作能力的不足。

在企業的發展過程中，融資渠道的多元化和穩定性至關重要，然而，深圳控股卻過度依賴其母公司深業集團與銀行等金融機構的關係來獲取貸款，簡單說就是隻擅長搞 “關係型融資” 。

下圖是2025年3月20日深圳控股發佈的一則融資公告，融資協議寫的很清楚了，“借錢方”的意思很簡單：我借錢給你，不是因爲你是你，而是因爲看在你爸的面子上。並且，記住，一旦哪天你爸不要你了，不再是你的大股東了，我立馬就給你抽貸！

具體融資協議是這樣籤的，如果出現下面兩種情況，那麼深圳控股就算違約：第一種，深業集團持有的公司已發行股本比例，要是低於35%，或者不再是公司的最大股東，又或者沒辦法掌控公司董事會；第二種，深圳國資無論是直接還是間接持有的深業權益不到 51%。

從長遠來看，過度依賴 “關係型融資” 會導致企業自身融資能力的退化，難以在市場上建立起獨立的融資渠道和信用體系，另一方面，一旦母公司與金融機構的關係發生變化，深圳控股的資金鍊也會面臨巨大風險。

三，最後說下對外投資眼光

重大對外投資都是虧的，從恒大到路勁再到沿海家園。

2017年深圳控股把三四線城市資產作價55億賣給恒大，這55億隨後轉成投資恒大股權款。後來恒大暴雷，深圳控股面臨全部損失，在2021年度進行了計提，造成60多億港幣的損失，直接造成深圳控股2021年度整體虧損27億港元。

剛從恒大的坑爬出來，現在路勁又成爲深圳控股業績的主要拖累。目前，深圳控股通過其全資附屬公司Hover Limited持有路勁基建股權，是路勁第二大股東，路勁的業務發展狀況切實影響着深圳控股的財務表現。路勁目前是使勁虧，同時也就使勁拖累深圳控股的業績，本來深圳控股是盈利的，跟路勁一個合併，去年直接贏轉虧。

再一個就是沿海家園，也是深圳控股投的，和路勁一樣，各種虧，各種拖累。

深圳控股2024年財報顯示，公司2024年除所得稅前虧損爲8.22億港元，年內虧損爲15.37億港元，歸屬權益股東虧損18.23億港元。虧損三大核心原因之一就是，在合資企業和聯營企業那邊分到手的虧損變多了。而深圳控股業績表現不好肯定也會影響到深業物業的上市。

綜上情況，莫老爺不得不質疑深業控股整個體系的資本能力。

深業集團曾對外表示，要在”十四五”期間，將深業物業打造成全國首家由地方國資控股且營收額超60億元的上市物業管理企業。2025年是“十四五” 規劃收官之年，目前離年底還剩7個月，這一目標能如期兌現嗎？讓我們拭目以待。

以下是2024年深業物業的經營數據：

從營收來看，2024年深業物業的物業管理業務收入從2023年的27.94億港元上升17.8%，達到了32.89億港元。在深圳控股整體總收入中的佔比，也從17.6%增加到21.1%。比深業控股除地產開發業務外的其他業務板塊強多了。

再看盈利情況，深業物業同樣取得了進步。其物管業務盈利從2023年的2.12億元增加到2.94億元，增速高達38.7%，顯著高於整體收入增速17.8%。哪怕橫向對比同行，這個增速也優於絕大多數同行。

建議深業方面趕緊重金外聘資本運作高手，讓其一頓操作猛如虎般的推進深業物業成功上市，不要白白浪費了那麼好的企業，白瞎了那麼強大的背景。

（轉自：莫老爺）

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