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來源：華夏時報
華夏時報記者 李貝貝 上海報道
自2023年出現首虧後，2024年，中交地產股份有限公司（下稱「中交地產」，000736.SZ）的虧損規模進一步擴大。年報顯示，公司2024年營業收入為183.02億元，按年下降44.59%；淨虧損為51.79億元，按年下降221.44%。而由於公司2024年末經審計的歸屬於上市公司股東的淨資產為負值，中交地產的股票將於4月15日停牌一天，並將於4月16日起被實施退市風險警示，公司股票也正式「披星戴帽」。
為擺脫退市風險、應對虧損，中交地產正計劃將持有的房地產開發業務相關資產及負債轉讓至控股股東中交房地產集團有限公司，「退房」後將聚焦於物業服務、資產管理與運營等輕資產業務。
就上述重大資產進展、如何提升輕資產業務營收等問題，《華夏時報》記者致電中交地產。公司方面向記者表示，「重大資產重組事宜我們正在積極推進當中，目前正針對準備退出的資產進行資產評估及審計工作，達到披露節點的時候會對外統一發布進展公告」。有關輕資產業務的相關信息，同樣會以公告的形式進行披露。
虧損擴大，公司股票「披星戴帽」
4月15日早間，中交地產停牌。此前一天深夜，中交地產披露，公司將於2025年4月15日停牌一天，並於4月16日開市起復牌；實施退市風險警示的起始日為2025年4月16日。實施退市風險警示後，公司股票簡稱由「中交地產」變更為「*ST中地」，公司股票交易的日升跌幅限制為5%。
事實上，在今年1月22日披露2024年業績預告之後，截至目前中交地產已連續三次發布公司股票可能被實行退市風險警示的提示性公告。至於此次被實施退市風險警示的原因，中交地產方面指出，公司2024年末經審計的歸屬於上市公司股東的淨資產為負值。
年報顯示，截至2024年12月31日，中交地產總資產1076.98億元，較上年末降低12.63%，歸屬於上市公司股東的淨資產減少35.79億元；2024年1-12實現營業收入183.02億元，較上年降低44.59%，實現歸屬於上市公司股東淨利潤減少51.79億元。
從主要經營指標來看，公司房地產業務在去年實現簽約銷售面積85.32萬平米（全口徑），較上年同期降低52.51%實現簽約銷售金額156.43億元，較上年同期降低58.13%，銷售回款247.07億元，較上年同期降低45.07%；公司全年實現簽約銷售金額105.11億元（權益口徑），較上年同期降低61.58%，銷售回款188.13億元，較上年同期降低42.78%。
與此同時，2024年中交地產延續了此前的謹慎策略，並未在公開市場新增土地。截至報告期末，該公司持有房地產項目117個，土地總面積1045萬平米，在建及待建面積771萬平米。雖在投拓端並未花費大量資金，但中交地產資金仍舊緊張，兩年內到期債務佔比高達81.25%，而年末現金及現金等價物餘額僅為75.51億元，償債壓力仍不容小覷。
中交地產對於業績虧損的原因解釋說，2024年，公司房地產開發業務交付排期不同，本期達到交付條件的項目較上年同期有所減少。而在市場競爭日趨激烈的背景下，為加速庫存去化和資金回籠，公司調整銷售策略，導致報告期內交付項目的毛利率按年有所下降。
與此同時，隨着竣備的房地產項目增加，公司費用化利息增加，本期財務費用較上年同期有所上升。此外，報告期內公司部分房地產項目存在減值跡象，公司按照會計準則對存貨減值進行初步測試，基於謹慎性原則，對存在減值跡象的房地產項目計提資產減值損失。
「退房」轉型，輕資產業務佔比偏低
為爭取撤銷退市風險警示、「保殼」以及改善公司虧損情況，中交地產在公告中提出了相應舉措，稱將「加快佈局新業務發展，在物業服務、代建等板塊進一步發力，提升持續經營能力」，並積極推動重大資產出售工作等。
據公開資料，中交地產曾在2017年提出「衝刺千億」目標。2018年—2022年，公司營收從89.48億元升至384.67億元，但同期歸母淨利潤分別為8.1億元、5.4億元、3.47億元、2.36億元和0.34億元。之後，受行業深度調整衝擊，2023年，公司實現營收324.68億元，按年下降15.59%，歸母淨利潤則虧損16.73億元，為多年來首次虧損。
在連續兩年鉅虧、淨資產轉負的困境下，中交地產正加緊「退房」轉型。今年1月21日晚，中交地產發布籌劃重大資產出售公告，擬將公司持有的房地產開發業務相關資產及負債，轉讓至控股股東中交房地產集團有限公司（下稱「中交房地產集團」）。據了解，中交房地產集團是中交集團為推進內部房地產板塊整合所設立的專業化子集團，旗下擁有綠城中國（03900.HK）與中交地產兩個上市平台。
據悉，中交地產本次交易擬採用現金方式，不涉及發行股份，交易價格尚未確定。中交地產方面表示，公司目前的主營業務為房地產開發與銷售、租賃，通過本次交易，公司將名下房地產開發業務相關資產負債置出，後續將聚焦於物業服務、資產管理與運營等輕資產業務，實現業務的戰略轉型。
對此，業內認為，中交地產剝離重資產開發業務，能讓其在財務上實現「減負前行」，同時減輕負債壓力，提升抵禦風險能力。
但需要注意的是，截至目前，物業管理與代建項目管理收入在中交地產的整個收入體系佔比仍然偏低。
據中交地產2023年業績報告，除去房地產開發業務，中交地產的房產租賃業務、物業管理業務、代建項目管理等其他業務的總佔比加起來不到1%；2024年年報顯示，2024年12月，公司完成收購中交物業服務集團有限公司100%股權，2024年度主營業務收入來源增加物業管理業務收入。但報告期內，公司房地產業務收入171.81億元，物業管理業務收入7.28億元（總營收佔比為3.98%），公司主要業務收入仍主要來源於房地產業務，主營業務構成未發生重大變化。不僅如此，2024年，公司物業管理業務的毛利率僅為16.23%，按年減少7.14個百分點。
此外，房產租賃業務方面，2024年，中交地產實現房產租賃收入1.72億元，按年增長64.48%，佔總營收的比重也從上年同期0.32%增長至0.94%，這一業務的毛利率為58.97%。而2024年，公司實現代建項目管理費收入0.58億元，按年減少18.42%。
責任編輯：楊紅卜