觀點網 備受關注的南方順豐物流REIT上市了。

4月21日，順豐控股旗下基礎設施公募REIT“南方順豐物流REIT”正式在深圳證券交易所掛牌上市。與近段時間上市基金不同的是，順豐物流REIT並非以30%溢價開盤，集合競價漲幅15.5%成爲交易階段最高。截至收盤報3.735元/份，漲幅爲13.53%，當日成交額爲2.51億。

同日，中證REITs全收益指數下跌0.31%，收報1070.97點。拉長時間看，中證REITs全收益指數曾在4月18日創下歷史新高。

此前，順豐物流REIT認購表現較爲亮眼，發售價格爲3.290元/份，網上發行量0.8億份，網上發行金額2.63億元，網下有效認購倍數超53倍，公衆認購倍數更突破380倍，募集資金總額達到32.9億元，對應2024年（年化）及2025年管理人預測派息率分別爲4.4%和4.6%。

基於目前REITs的打新熱度，首日高溢價已是常態，不少產品上市首日封30%漲停。對不少打新投資者來說，順豐物流REIT上市收入遺憾是沒能封住30%漲停，但對於長期持有者來說，REITs是聚焦分紅收益，分享物流資產增值紅利的產品。

產城園區評論獲悉，順豐物流REIT的底層資產位於一線及核心二線城市，包括順豐華南轉運中心、順豐豐泰產業園·武漢項目及順豐豐泰產業園·合肥項目，合計資產估值約30.41億元，總可租賃面積46.5萬平方米，以分撥中心業態爲主。

出租率方面，深圳項目自2017年起出租率始終維持100%水平；武漢項目除2021年（投入運營起始年）外高標倉、分撥中心、立體庫、生活配套、冷庫及陰涼庫出租率維持較高水平，其中分撥中心於2021年11月起租，拉低了2021年平均出租率水平，2021年末的出租率爲100%。

合肥項目2號樓分撥中心投入運營後由租戶逐步完成入駐，自2020年3月1日起出租率始終保持100%。產業辦公、生活配套部分的平均出租率分別於2021年、2024年1-9月達到90%以上，2024年1-9月產業辦公部分平均出租率有所下降，主要受宏觀經濟增速放緩影響，部分中小企業選擇縮小經營規模或進行業務調整，產業辦公租戶市場需求減少，導致出租率下降。

對此，深圳豐泰服務已積極採取措施，努力提升出租率，減輕宏觀經濟波動帶來的影響，考慮目前已簽約但未起租的合同，合肥項目產業辦公的簽約率爲93.9%。

值得關注的是，在租戶方面，關聯租戶佔比較高（截至2024年9月末，約佔可租賃面積84.3%）是南方順豐物流REIT的一大特點，這與已上市鹽田港REIT和京東REIT是類似的。根據《招募說明書》，三處項目關聯方關聯方租賃面積佔總面積比例分別爲100%、92.50%和 71.44%，合計佔比爲84.29%。

在關聯方租賃模式下，一方面，關聯租戶能夠提供較爲穩定的租賃需求，支撐出租率，順豐物流REIT得以在維持較高出租率同時獲得於市場水平的租金單價。另一方面，合同到期換籤階段也會帶來更大不確定性（如簽約租金價格變化），這將影響項目的經營和資產價值。

租約到期結構來看，南方順豐物流REIT於2026、2027及2032年合計到期面積佔比分別爲29.3%、42.2%及8.8%。對此，運營管理方採取相關措施緩釋風險，包括與重要關聯方租戶簽署協議，約定除非提前180天書面告知不再續租，否則視爲自動續租、租戶以現金或現金保函形式提供2-3個月租金的保障金等。

順豐控股表示，順豐物流REIT成功上市，不僅爲資本市場提供了優質基礎設施投資標的，通過REITs實現核心物流資產的價值重估，釋放了資產價值，併爲輕資產運營轉型提供可複製的實踐模式。

該公司表示，未來順豐控股將以順豐物流REIT爲起點推進擴募進程，聚焦國內長三角、京津冀，並輻射至全國核心經濟帶。與香港房託共同打造雙幣種的資本循環平臺，打通境內外資本與資產的高效轉化通道。

根據募集說明書，截至2024年6月30日，發起人順豐控股已建成運營項目建築面積871萬平方米，在建及待建項目建築面積222萬平方米，爲後續潛在擴募提供保障。

其中，截至2024年9月30日，原始權益人1深圳豐泰持有完工運營50個倉儲物流園項目，合計規劃建築面積約526萬平方米；深圳豐泰是順豐控股體系的重資產平臺，持有倉儲物流園項目主要由深圳豐泰服務運營管理。

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