2024年，中央明確要求“改革商品房預售制度”（詳見《中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》），鄭州、深圳、北京、三亞等地也紛紛開始試驗出讓現房銷售的地塊。中信證券認爲，推廣現房銷售符合時代的要求。改革雖然影響開發商的週轉速度，但更有助於嚴控供給、穩定房價、提升品質，也有助於在開發能力和融資渠道上有優勢的發展商。

▍供求關係重大變化，控量保價理所當然。

預售制的存在，初衷是爲了增加供給，快速改善居民居住環境，客觀上加快了開發商的週轉，助力發展商規模壯大。當前，房地產市場的供求關係已經發生根本變化，預售制生存的市場基礎（供不應求）已經不存在。發展商追求快週轉已經陷入囚徒困境——行業整體需要控制供給，但如果單個發展商自己控制供給速度，其他公司可能由於更快週轉而獲得更高ROE。一旦所有公司都追求快週轉，則主觀想要提升ROE（通過快週轉）反而造成行業ROE持續下行（因爲降價）。中信證券認爲，房價的持續下跌，和不合時宜的預售制存在顯著關聯。

▍穩步推動現房銷售，有助於開發商關注產品本身而不是週轉速度，也有助於避免下一次交付問題的產生。

市場需要好房子，好房子可以有好的價格。各地新房限價已經基本取消，企業可以通過改進開發流程和優化產品來增加產品溢價。此前通過預售監管制度來避免預售之後爛尾的問題，而在“所見即所得”的現房銷售時代，爛尾問題本身就不再存在。當然，中信證券也認爲從預售制到現房銷售，或將遵循“新老劃斷、漸進過渡”的原則，不會針對已經出讓允許預售的土地直接要求現房銷售。

當前各地出讓的地塊所在區域位置更加聚焦核心城市，出讓土地的樓面地價普遍更高，更有可能精耕細作，在現售環節實現產品溢價。根據Wind，2025年一季度100個樣本城市住宅用地成交均價同比上漲15.1%，一線城市3月土地拍賣溢價率達到19.3%。此外，中信證券認爲這一輪預售改革並非孤立的政策，其充分考慮到了房地產市場止跌回升的政策背景，在逐步推動現房銷售的同時不斷釋放住房消費需求，例如降低購房貸款利率、取消購房資格限制、降低公積金貸款利率、提供購房補貼等。

現房銷售和期房銷售的開發模式完全不同，前者依賴視實景呈現，講究所見即所得，後者則側重樣板區域打造和渠道引流。現房時代的競爭要素權重也不同。總體而言，所有涉及產品營造能力的環節都更加重要了。拿地需更加慎重，資金成本管控也更加重要，產品溢價能力更成爲決定性因素。房地產開發的關鍵，從低價快速獲得資源，轉向滿足消費者的需求。不過，所有和開發速度相關的要素（如建設週期、資金週轉率等）重要性都下降了。

部分開發企業不適應現房時代，產品競爭力薄弱的風險；企業資金承壓無法及時補充高效土地，盈利能力恢復較慢的風險；政策力度不及預期，房價止跌回穩進程較慢的風險。

中信證券認爲一些開發商可能擔憂預售制向現售發展可能會制約企業的週轉和資金使用效率。但是，行業的核心矛盾在房價持續下跌，而非週轉效率偏低。現售相當於全行業控制開發節奏來限產，對房價止跌回升的正面效應遠遠大於對週轉率約束的短期抑制。更重要的是，當前房地產企業主體債務佔比已經明顯下降，市場的真實需求在被釋放，中信證券認爲目前是推廣現房銷售較好的政策窗口期。

注：本文節選自中信證券研究部已於2025年4月23日發佈的《房地產與物業服務行業跟蹤點評—行業限產好過囚徒博弈——再談現房時代》報告，分析師：陳聰S1010510120047；張全國S1010517050001；劉河維S1010523030004；李俊波S1010524080020