私有化房利美和房地美将为股东带来福音；但专家警告称，解除政府持股并非板上钉钉；

美国大选结束两个月后，特朗普最引人注目的交易不是比特币、特斯拉公司或其他任何可能的股票。相反，它是一家87年历史的公司股票，华尔街的许多人早已忘记了它。

联邦国民抵押贷款协会（ FNMA ）是一家由政府支持的住房贷款巨头，其更广为人知的名字是房利美，自特朗普当选以来，该协会的股价已飙升 258%。而这在很大程度上要归功于一个人的提拔：比尔·阿克曼。

潘兴广场资本管理公司 (Pershing Square Capital Management )创始人阿克曼称，这是在美国政府撤回其持有的大量房利美和竞争对手房地美股份之前以低价收购这两家公司的“极其诱人”的机会。这些股份是金融危机期间约 1900 亿美元救助计划的一部分。在 12 月下旬的社交媒体帖子中阐述了这笔交易的理由后，这两家公司的股价在不到一小时内飙升了 45%，并且继续上涨。

阿克曼以前也尝试过这种策略，但没有成功。十多年前，他的对冲基金购买了价值数亿美元的房利美和房地美股票，押注这些公司在重组并摆脱美国监管（技术上称为托管）后价值将飙升。

然而，私有化进程却进展缓慢。政府在两家公司持有巨额股份，情况十分复杂。此次IPO将成为全球规模最大的IPO之一，但私有化可能会失败，购房者可能面临更高的抵押贷款利率。而且，新政府是否会将私有化作为优先事项也未可知。

不过，阿克曼表示，特朗普团队再次承诺要缩小政府的作用，这将有助于完成他的第一届政府在释放房利美和房地美方面所开始的工作。此外，拜登政府官员上周刚刚公布了结束联邦监管的路线图，有人说，这是解决方案即将出台的另一个迹象。

阿克曼预计能赚多少钱？很多。

根据他在 X 上的帖子，他预测房利美和房地美将于明年底上市，价格约为 31 美元，比他约 2.40 美元的平均购买价高出近 1,200%。房利美周二收于 4.55 美元，而房地美收于 4.40 美元。

“特朗普和他的团队将完成这项工作，”阿克曼写道。“特朗普喜欢大交易，这将是历史上最大的交易。”

阿克曼的发言人拒绝发表评论。

然而，其他人则表示不要这么快下结论。他们警告称，2026 年首次公开募股过于乐观。新政府的主要官员是否会优先考虑该项目也不确定。结束政府的管理将给对冲基金带来重大胜利，同时可能会提高已经面临高昂房价的购房者的借贷成本——这对普通美国人来说很难接受。

“我不明白为什么新政府会优先考虑结束托管制度，因为这显然不会让工薪阶层选民受益，”房地美前首席执行官唐纳德·莱顿 (Donald Layton)表示。“事实上，它的极端复杂性不仅会过度占用决策者宝贵的时间，让他们无法专注于其他优先事项，而且还有可能让工薪阶层的抵押贷款变得更加昂贵，从而损害他们的利益。”

虽然房利美和房地美似乎不太可能成为前总统赢得大选后各种资产投机热潮的典型代表，但从某种程度上来说，它们却是特朗普交易的典型代表。毕竟，他的民粹主义政纲包括缩小美国政府规模和放松对私营部门的管制。

房利美由国会于 1938 年成立，旨在通过提供更多抵押贷款来帮助提高房屋所有权。它实际上并不发放住房贷款，而是与规模较小的竞争对手房地美（成立于 1970 年）一起从贷方购买这些贷款，将其包装成证券，并向买家提供财务担保。

1968 年，房利美转为私营公司，但华盛顿的默许支持仍然存在。在金融危机爆发前，这两家政府支持的企业扩大了在抵押贷款市场的影响力，拥有或支持了美国大约一半的住房贷款。当这些投资在 2008 年出现问题时，财政部实际上对它们进行了救助，获得了相当于这两家公司 80% 的股份。到 2010 年，这两家公司从纽约证券交易所退市，目前在场外交易。

随着房地产市场的复苏，房利美和房地美的财务状况也随之复苏，房利美报告称 2012 年的净收入为 172 亿美元。同年，政府颁布了一项备受争议的计划，后来被称为“净值清算”，即将这两家公司的几乎所有利润上缴财政部。

从 2013 年左右开始，包括 Pershing Square、Fairholme Capital Management、Paulson & Co.等在内的众多基金经理开始大量购买政府支持企业的普通股和次级优先股，部分原因是他们押注于说服法庭政府正在收取不合理的意外之财。但他们的诉讼一再被驳回。

一些此前活跃于该交易的公司，包括黑石集团(Blackstone Inc.)，已完全退出其仓位。

其他投资者继续持有这两家公司的大量股份。其中包括 Capital Group，这是一家管理着超过 2.7 万亿美元资产的资产管理公司，拥有这两家公司的普通股和优先股。据一位知情人士透露，Owl Creek Asset Management 早在 2008 年就以低价购买了 Fannie Mae 和 Freddie Mac 的优先股，此后一直在该头寸附近交易。这位知情人士因私人信息而不愿透露姓名。

据该基金的一位投资者称， Rob Citrone旗下价值 25 亿美元的 Discovery Capital Management 持有 Fannie 和 Freddie 优先股已有 10 多年，以 4 美分至 12 美分的价格购买。该公司在 2024 年大选前购买了一些优先股，预计特朗普将获胜。

据知情人士透露，扎克·施赖伯(Zach Schreiber)经营的对冲基金 PointState Capital也是优先股的持有者。据知情人士透露，自金融危机以来一直是政府支持企业大股东的约翰·保尔森 (John Paulson)仍持有优先股。

保尔森的发言人没有立即发表评论。

那些坚持下注的人最终会把希望寄托在特朗普和他的官员们能将这些公司从托管中解救出来。虽然这在特朗普政府的第一任期内没有成功，但人们普遍认为，私有化将成为他第二次入主白宫期间的优先事项。

前特朗普政府官员已经讨论了这两家公司的计划，威斯康星州共和党众议员斯科特·菲茨杰拉德已经起草了将这两家公司私有化的法案草案。

虽然具体计划只有在特朗普上任后才会明朗，但支持者指出，这位当选总统曾在2021 年致信肯塔基州参议员兰德·保罗 (Rand Paul)，信中表示，他将下令解除对这些公司的托管，并以“巨额利润”出售政府在这些实体中的持股。

大幅稀释

阿克曼在 12 月底的职位上为政府退出制定了两年时间表。根据他的设想，财政部将把近年来获得的分配算作从救助计划中获得的优先股的付款，从而有效地退出证券。两家公司将需要筹集约 300 亿美元，以达到未偿还担保的 2.5% 的资本比率，这是一笔不小的数目，但被广泛认为是可行的。

他预测，最终美国政府将获利约 3000 亿美元。

但私有化之路上充满了潜在的障碍。特朗普执政期间，取消政府高级优先股的想法被认为是政治上的“不切实际”，并冒着法律风险，马克·卡拉布里亚 (Mark Calabria ) 在特朗普政府时期担任联邦住房金融局局长，他试图解除政府在房利美和房地美的股份，他在2023 年出版的一本书中写道。

另一种私有化方案是财政部将其优先股转换为普通股，然后逐步出售。Akanthos Capital Management 前首席执行官、现经营家族理财室的Michael Kao表示，这将导致现有股东面临严重的股权稀释。

“主要的看涨论点基于政府的慷慨和其愿意减记数千亿美元的意愿，”Kao 表示，他之前持有这些公司的大量股份，但现在表示他对这笔交易彻底失望了。“如果没有这些，股东的权益几乎在任何情况下都可能被大幅稀释。”

韦德布什证券 (Wedbush Securities) 分析师布莱恩·维奥利诺 (Brian Violino ) 表示，阿克曼可能低估了房利美和房地美为满足政府规定的资本要求而需要通过公开市场筹集的现金量。

维奥利诺表示：“我们认为，要么他们继续处于托管状态，这对普通股来说是不利的，要么他们离开托管状态，而这会导致股权被严重稀释，从而彻底降低普通股现在的价值。”他对这些公司的评级为卖出。

10万亿美元的市场

或许最重要的是，政府还需要确保其退出不会破坏投资者对 10 万亿美元抵押贷款债券市场的信心。一些人认为，在没有取代政府对抵押贷款支持证券的明确担保的情况下释放房利美和房地美，可能会让投资者对购买这些证券持谨慎态度，这反过来会增加融资成本和住房融资利率。

穆迪分析公司首席经济学家、著名的私有化反对者马克·赞迪表示：“考虑到可能随之而来的严重混乱，我认为对于一位声称为小人物着想的总统来说，这不会是首要任务。”

无论采取何种途径，有关政府担保必要性的争论都有可能使公司上市变得困难。

“最大的挑战是如何处理政府对抵押贷款债券的担保，”美国银行公司策略师Jeana Curro表示。“如何保持由政府隐性支持而产生的市场流动性？一种方法可能是恢复危机前的房利美和房地美模式，这种模式在房地产市场低迷时期变得非常成问题。”

本文编译自 Bloomberg 《Ackman Chases 1,200% Profit on Trump Trade That’s Far From Over》