在美国大选两个月后，“特朗普交易”持续发酵引起了人们对比特币、特斯拉等资产的关注。但事实上，最引人注目并不是他们，而是两家有着87年历史、但被华尔街人士早已忘记的公司的股票。

自特朗普当选以来，由政府支持的住房贷款巨头房利美的股价飙升了227%。这在很大程度上是由于一个人的看好：比尔·阿克曼。

这位潘兴广场资本管理公司创始人表示，在美国政府抛售其在房利美和房地美的大量股份之前，这是一个“极具吸引力”的低价买入房利美和房地美的机会。据了解，美国政府曾在金融危机期间以大约1900亿美元的救助资金购入了房利美和房地美的大量股份。在去年12月底的一篇社交媒体帖子阐述了他的交易理由后，这两只股票的股价在不到一个小时的时间里飙升了45%，并在随后继续攀升。

阿克曼以前也尝试过这种策略，但没有成功。十多年前，他的对冲基金购买了价值数亿美元的房利美和房地美股票，押注这些公司一旦重组并摆脱美国的管控，其价值将会飙升。

然而，将它们私有化的努力进展缓慢。美国政府在这两家公司持有的巨额股份使情况变得复杂。这有可能搞砸世界上有史以来规模最大的首次公开募股(IPO)之一，而且有可能让购房者背负更高的抵押贷款利率。此外，谁也无法保证即将上任的美国新政府会将其作为优先事项。

不过，阿克曼表示，特朗普团队再次承诺要缩小政府的作用，这将有助于完成他的第一届政府在释放房利美和房地美方面开始的工作。更重要的是，拜登政府下的官员上周刚刚发布了结束联邦监管的路线图，有分析人士认为，这是另一个迹象，表明一项决议即将出台。

为此，阿克曼给出了非常高的预期。

根据他在X上的帖子，他预测房利美和房地美将于明年年底以约31美元的价格上市，比他约2.40美元的平均购买价格高出近1200%。截至周二收盘，房利美收于4.55美元，而房地美收于4.40美元。

“特朗普及其团队将完成这项工作，”阿克曼写道，“特朗普喜欢大交易，这将是历史上最大的交易。”

阿克曼的发言人拒绝置评。

然而，另一些人则认为进程不会发展得那么快。他们警告称，在2026年启动IPO的预期过于乐观。新一届政府的关键官员是否会优先考虑这个项目也存在不确定性。摆脱政府的管控将给对冲基金带来重大胜利，但同时也可能会提高已经面临天价的购房者的借贷成本——这对普通美国人来说是很难接受的。

房地美前首席执行官Donald Layton表示：“我不清楚为什么即将上任的政府会优先考虑终止管控权，因为这显然不会为其工薪阶层选民基础带来好处。事实上，它的极端复杂性不仅会过多地占用政策制定者在其他优先事项上的宝贵时间，还会让他们的抵押贷款变得更加昂贵，从而真正有可能伤害到这些选民。”

虽然房利美和房地美似乎不太可能成为特朗普赢得大选后推动各种资产上涨的投机热潮的典型代表，但在某种程度上，这两家公司的股票确实是典型的特朗普交易。毕竟，他的民粹主义纲领包括缩小美国政府规模和放松对私营部门的管制。

房利美于1938年由美国国会成立，旨在通过提供更多抵押贷款来帮助提高住房拥有率。它实际上并不发放住房贷款，但它与1970年成立的规模较小的竞争对手房地美一起，从贷款机构手中购买住房贷款，将其打包成证券，并向买家提供财务担保。

1968年，房利美转变为一家私营公司，但美国政府的隐性支持依然存在。在金融危机爆发之前，房利美和房地美这两家“政府支持企业”(简称GSEs)扩大了在抵押贷款市场的存在，拥有或支持了大约一半的美国住房贷款。当这些投资在2008年出现问题时，美国财政部有效地对它们进行了救助，作为回报，美国财政部获得了这两家公司80%的股份。到2010年，这两家公司从纽交所退市，目前在场外柜台市场交易。

随着房地产市场的复苏，房利美和房地美的财务状况也在好转，房利美2012年的净利润达到172亿美元。同年，美国政府颁布了一项有争议的计划，后来被称为“净值扫荡”，将这些公司几乎所有的利润都汇给美国财政部。

从2013年左右开始，包括潘兴广场、Fairholme Capital Management、Paulson & Co.等公司在内的众多基金经理开始大量购买这两家GSEs的普通股和次级优先股，部分押注他们可以说服法院相信政府正在收取一笔不合理的意外之财。但他们的诉讼一再被驳回。

这让包括黑石在内的一些此前活跃于该交易的公司已完全退出了其头寸。

而其他人则继续持有这两家公司的大量股份。其中包括资产管理公司Capital Group，该公司管理着超过2.7万亿美元的资产，拥有这些实体的普通股和优先股。据一位知情人士透露，Owl Creek Asset Management在2008年以极低的价格购买了房利美和房地美的优先股，此后一直在围绕这一头寸进行交易。

据一位投资者透露，Rob Citrone旗下管理着25亿美元资产的Discovery Capital Management持有房利美和房地美的优先股已超过10年，买入价格从4美分到12美分不等。该公司在2024年大选之前再买入了部分股份，原因是预计特朗普会获胜。

另有知情人士表示，Zach Schreiber运营的对冲基金PointState Capital也是这些公司优先股的持有人。知情人士表示，自金融危机以来一直是这些GSEs大股东的John Paulson仍持有优先股。

Paulson的发言人没有立即发表评论。

那些坚持押注的人最终会把希望寄托在特朗普和他的官员身上，让这些公司摆脱管控。虽然这在特朗普政府的第一任期内没有成功，但人们对私有化将成为他在白宫第二任期内的优先事项的热情高涨。

前特朗普政府官员已经讨论了这两家公司的计划，来自威斯康星州的共和党众议员Scott Fitzgerald已经起草了将这两家公司私有化的立法草案。

虽然确切的计划只有在特朗普上任后才会变得清晰，但支持者指出，这位候任总统曾在2021年给肯塔基州参议员Rand Paul写了一封信，他在信中表示，他将下令解除这些公司的监管，并以“巨额利润”出售政府在这些实体中的股份。

“股权面临严重摊薄”

阿克曼在去年12月初为美国政府解除管控的计划制定了两年的时间表。在他的设想中，美国财政部将把近年来获得的分红算作从救助计划中获得的高级优先股的支付，从而有效地退出这些证券。然后，这两家公司将需要筹集约300亿美元的资金，以达到2.5%的未偿担保资本比率，这虽然是一个很大的数字，但被普遍认为是可行的。

他预测，当一切尘埃落定时，美国政府将获得约3000亿美元的收益。

但私有化的道路上充满了潜在的障碍。特朗普任内的联邦住房金融局局长Mark Calabria曾试图退出政府在房利美和房地美的股份，他在2023年的一本书中写道，在特朗普第一届政府期间，考虑出清政府高级优先股的想法被认为是一种政治上的“不可能”，而且存在法律风险。

另一种私有化方案是美国财政部将其持有的高级优先股转换为普通股，然后逐步出售。但Akanthos Capital Management前首席执行官、现经营一家家族理财室的Michael Kao表示，这将导致现有股东的股权面临严重摊薄。

“主要的看涨论点取决于政府的慷慨及其减记数千亿美元的意愿，”Kao表示，他之前在这些公司持有大量股份，但现在表示他对这项交易彻底失望，“如果没有这一点，在几乎所有情况下，股东的权益都可能被大幅摊薄。”

Wedbush Securities分析师Brian Violino表示，阿克曼可能低估了房利美和房地美需要通过公开市场筹集的现金数量，以满足政府设定的资本要求。

予以这两家公司“卖出”评级的Violino表示：“我们认为，要么他们继续处于管控状态，这对普通股来说是不利的，要么他们离开监管，这将导致大量摊薄，从而彻底降低普通股的价值。”

“10万亿美元市场”

或许最重要的是，美国政府还需要确保其退出不会损害投资者对10万亿美元抵押贷款债券市场的信心。一些人认为，在不取代政府对抵押贷款支持证券的明确担保的情况下释放房利美和房地美，可能会使投资者对购买这些证券持谨慎态度，这反过来又会增加融资成本和住房融资率。

穆迪分析公司首席经济学家、著名的私有化反对者Mark Zandi表示：“考虑到可能随之而来的非常严重的混乱，我认为这不是一位自称支持小人物的总统的优先事项。”

无论采取何种方式，围绕是否需要政府担保的争论，都可能使两家公司的上市变得困难。

美国银行策略师Jeana Curro表示：“最大的挑战是如何处理政府对抵押贷款债券的担保。你如何保持源于政府隐性支持的市场流动性?一种方法可能需要回到危机前的房利美和房地美，但这在房地产低迷时期会变得问题不断。”