降息之后，港股市场迎来连续回升，地产发展商表现不错，其中佳兆业集团（01638.HK）、新世界发展（00017.HK）等多股在最近5个交易日内涨超20%，不过板块内最值得关注的还是中国奥园（03883.HK）。

9月23日，中国奥园迎来高开放量飙升，盘中涨幅一度接近150%，而惊人的涨势也得益于消息面的刺激。

中期盈利暴增并不真实？

中国奥园也是老牌房企之一，但依然难逃行业下行周期影响。2022年1月，苦苦支撑的中国奥园宣布不会兑付或支付即将到期的巨额美元债和利息，出现债务违约。

2023年7月，中国奥园推出了债务重组方案，11月该方案获债权人通过，包括发行4只共计23亿美元新债券、16亿美元永续债等。

在6月底举办的股东大会上，中国奥园创始人郭梓文称，境外债务重组完成后，公司净资产整体增厚约313.5亿元，截至今年6月末的有息负债较去年底减少约284亿元，资产负债表状况得到改善。

而在9月20日盘后，中国奥园公布了2024年中期业绩，上半年，公司的营收同比下降56.73%至47.34亿元（人民币，下同），而期内的归母净利润同比飙增857.64%至223.12亿元。

不过，中国奥园也表示，盈利的主要原因是完成了境外债务重组。而剔除该重组收益，上半年其实仍然是亏损的。

值得注意的是，虽然完成了境外债务重组，但是中国奥园的经营情况和债务压力依然需要关注。

中报显示，截至今年6月末，中国奥园包括借款、优先票据及债券等在内的有息债务合计为762.05亿元，其中约534.09亿元将在一年内到期。

而截至中期末，中国奥园的现金及银行存款约16亿元。受限制银行存款则有约23.18亿元，该笔款项作为保证金及按揭担保或受司法冻结及债权人施加限制。

另外，截至报告期末，中国奥园的资产总额为1886.34亿元，负债总额则为1904.07亿元，仍处于资不抵债的状态。

总的来看，在2024年上半年，中国奥园可谓是有忧有喜，经营及现金流面临的压力仍然很大，但好歹是完成了境外债务重组。

引入中东战略投资人

相较而言，另一则消息或许才更是9月23日股价暴动的原因所在。

9月20日晚间，中国奥园发布公告称，主要股东Ace Rise同意转让约6.22亿股公司普通股予Multi Gold。据悉，转让事项完成后，Ace Rise及Multi Gold将拥有中国奥园约5.02亿股及约6.22亿股股份的权益，持股比例分别约为13.31%及16.48%。

至此，中国奥园创始人郭梓文持有公司股份降至约6.18亿股，持股比例也降至约16.38%，将不再担任公司控股股东。而Multi Gold将成为中国奥园单一最大股东。

另外，中国奥园董事会认为Multi Gold很有可能与公司就现有或未来业务建立重要战略合作关系，Multi Gold获确认为“战略投资者”。中国奥园董事会还认为，由于Multi Gold对目标股份的收购，以及其成为公司的主要股东代表Multi Gold的长期战略投资，并展现了Multi Gold对中国前景的信心。上述转让事项将不会对公司整体营运及财务表现造成任何不利影响。

据悉，Multi Gold是阿联酋的专业投资机构，专注于中东和北非地区的项目投资，其管理人架构中也有阿联酋颇具影响力的本地家族成员参与。

另外，Multi Gold公司唯一董事兼最终实益拥有人Alobeidli在科技、房地产等多个领域拥有丰富经验。自2023年以来，Alobeidli担任Magnuvest Investment的总经理，该公司已参与阿联酋多个房地产项目。

中国奥园指出，展望未来，Alobeidli将为公司引入潜在投资人，并为公司带来更多发展机遇。

站在当下，房地产市场仍然处于调整期，房企拼的就是个“血厚”，现金流状态是关乎公司存亡的紧要事情，而来自中东的战略投资者给人的第一印象就是钱多，后续或有望帮助中国奥园进一步缓解现金流压力，这也许是资金在今天疯狂买入的主要原因所在。