观点网 华夏深国际REIT发布了上市后的第一份季报。

10月24日，华夏深国际REIT披露2024第3季度运营数据，期内实现收入2798.1万元，净利润506.95万元，经营活动产生的现金流量净额2617.35万元，可供分配金额1855.17万元。

在基础设施项目公司三季度营业收入中，租赁收入约为2181万元，占项目总收入77.96%；物业管理费收入617.93万，占收入比例为22.09%。

产城园区评论获悉，华夏深国际REIT基金持有2个仓储物流园，分别是杭州一期项目和贵州项目，建筑面积合计35.5万平方米，可租赁面积35.43万平方米。其中，杭州的深国际物流港杭州（一期）项目位于杭州市钱塘区，可租面积约21万平方米；贵州的深国际物流港贵州·龙里项目位于贵州省龙里县，可租面积约14万平方米。

彼时两个项目合计评估值是14.88亿元，根据戴德梁行出具的评估报告，杭州一期项目于2023年12月31日的市场价值为10.09亿元，市场价值单价为4,743元/平方米；贵州项目于2023年12月31日的市场价值为4.79亿元，市场价值单价为3,368元/平方米。

招募说明书预测，华夏深国际仓储物流REIT于2024年和2025年可供分配金额分别为7027.36万元、7196.61万元。以实际募集规模14.94亿元计算，该基金2024年和2025年的预测净现金流分派率分别为4.7%和4.82%。

基础设施项目运营情况方面，截至2024年9月30日，项目租户行业构成以快递快运、三方物流、电商零售类客户为主，两个项目合并时点出租率为88.65%。其中，杭州一期项目出租率86.99%，贵州项目出租率90.97%，考虑已签订租约并在10月起租的面积后合并出租率为91.25%。

报告中着重披露了关联方承租方面的情况。截至报告期末，深国际关联方深圳全程在年内新增租赁面积8.75万平方米，其中于杭州一期项目承租4.71万平方米，于贵州项目承租4.04万平方米，合计占比两个项目总可租赁面积24.69%。

与此同时，深国际关联方深国际智链在杭州一期项目承租7838.56平方米，占两个项目总可租赁面积2.21%。

总的来说，上述两个关联方租赁面积合计占总可租赁面积比重为26.9%；总合同金额占报告期末基金净资产比重为3.43%。

报告期内，华夏深国际REIT平均月末有效租金单价（含税）为34.60元/平方米/月，其中杭州一期项目为36.66元/平方米/月，贵州项目为31.76元/平方米/月。报告期末有效租金单价（含税）为31.53元/平方米/月，其中杭州一期项目为34.35元/平方米/月，贵州项目为27.75元/平方米/月，较平均月末租金偏低，主要系由于9月存续租约的免租期分摊设置导致。租金收缴率方面，杭州一期项目租金收缴率为99.65%，贵州项目租金收缴率为94.29%。

在目前供需环境下，运营管理方需要努力保持出租率稳定。产城园区评论获悉，2024年杭州一期项目到期租约面积合计为12.08万平方米，贵州项目到期租约面积合计6.3万平方米。截至报告期内，上述到期面积中杭州一期项目已完成签约10.2万平米，签约完成率84.40%，贵州项目已完成签约4.36万平米，签约完成率69.25%。

报告中指，基金管理人及运营管理机构积极加强对到期租约的监控，推动招商工作有序开展，到期租约基本实现快速衔接与替换。

基金管理人对仓储物流行业未来的判断则较为积极。供应方面，据公开信息显示，2024年，全国24个主要城市合计新增供应预计将达到944万平米，较2023年全年新增同比减少2025年将进一步下跌至862万平米，供需关系将进一步改善，部分市场将转为存量市场。

但对于本年内新入市项目，华夏深国际REIT在报告中指出，为尽快实现去化，出租方短期内会采取较为激进的以价换量策略，从而对市场租金造成挤压。

需求方面，面对短期内国内外经济增长动能偏弱、债务负担重、有效内需不足等问题，传统需求来源租户如传统电商、零售、第三方物流等均保持较为谨慎的租赁策略。而部分商超类、平价电商类租户、家电、家具乃至制造商轻生产等非传统高标仓需求行业则通过抓住租金走低的窗口期入驻高标仓，优化自身供应链体系布局。

与此同时，部分新兴行业，如跨境电商、生物医药及新能源相关企业，局部市场的影响力正逐步加大，新能源产业制造商的工业品存储需求在产业聚集区域正稳步增长。

回顾过往的运营情况，两个项目长期保持稳健的运营状态。招募说明书显示，2020-2022年末及2023年9月末，华夏深国际REIT基础设施项目营业收入分别为9039.59万元、11044.54万元、11277.54万元和8535.47万元，运营净收益分别为7019.74万元、8300.18万元、8723.31万元和6339.51万元。

出租率方面，2020-2022年末及2023年9月末，杭州一期项目整体出租率分别为100%、95.57%、94.56%及90.06%，贵州项目整体出租率分别为97%、96.86%、97.52%及92.08%。

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