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地区性银行面临不良贷款上升

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降息可缓解其他 CRE 部门的压力

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分析师预计写字楼贷款仍将面临挑战

Niket Nishant/Manya Saini

路透10月29日 - 分析师表示，随着远程工作的持续盛行，美国地区性银行仍在努力应对办公楼贷款的压力，但降息可能会缓解其他商业地产$(CRE.UK)$ 部分的压力。

路透对财报的分析显示，近十多家美国中型和地区性银行第三季度报告的不良贷款(NPLs) （即借款人未按期还款的债务）较上年同期有所上升。

这些公司包括 KeyCorp 和 Fifth Third Bancorp 。

迫在眉睫的 "到期墙 "可能会使问题进一步复杂化。贷款到期后，借款人必须进行再融资或全额偿还剩余贷款。如果做不到这一点，就会导致违约，使银行的资产负债表捉襟见肘。

根据标普全球市场财智（S&P Global Market Intelligence）的估计，预计 2024 年将有大约 9,500 亿美元的 CRE 抵押贷款到期，其中 10%与写字楼物业有关。

由于混合办公的兴起，写字楼贷款面临着独特的挑战，这可能会限制其从降息中获益。

Running Point Capital 首席投资官迈克尔-阿什利-舒尔曼（Michael Ashley Schulman）表示，降息 "可能无法在短期内完全缓解写字楼的压力，因为向远程和混合工作的转变，以及越来越多地使用人工智能来补充呼叫中心和其他服务，从根本上削弱了需求"。

纽约联邦储备银行上周发布的一份文件显示，银行可能会延长贷款期限以推迟确认减值，但这种 "延期-假装 "策略会给更广泛的金融体系带来风险 (link)。

Flagstar Financial （前身为 New York Community Bancorp）称，该公司对其价值 26 亿美元的写字楼投资组合进行了 3.88 亿美元的 "大幅冲销"。

这家陷入困境的地区性贷款机构的大量 CRE 风险敞口在一定程度上引发了今年早些时候的全行业危机。

KeyCorp 报告称，其小型办公楼投资组合的不良贷款率为 5.1%，而去年同期为 2.3%。

第五第三银行的写字楼不良贷款率为 0.18%，高于去年同期的 0.16%。该银行没有继续发放新的写字楼 CRE 贷款。

缓解在即

评级机构惠誉（Fitch）表示，随着期待已久的降息周期开始，除办公楼以外的贷款组合可能会出现一些宽松，并指出多户住宅贷款可能会从中受益。

"投资公司 Segall Bryant & Hamill 的高级投资组合经理 Jason Benowitz 说："美联储上个月转向降息，并最终结束量化紧缩计划......应该会创造一个更有利的背景。

不过，银行可能还需要数年时间才能摆脱 CRE 的困扰。

"我预计未来几年，CRE 仍将面临挑战。办公需求因采用远程办公而减少。零售空间同样面临着电子商务的冲击。仓库在大流行病时期被过度吸收，现在已开始进入正常化时期，"Benowitz 说。

Running Point 的舒尔曼认为，贷款人必须在 2025 年以后保持足够的资本，以应对这些弱点。

M&T Bank 报告的受到批评的办公室贷款总额--那些被标记为有潜在还款问题的贷款--约为13.1亿美元，而第二季度为12.2亿美元。

U.S. Bancorp 称，尽管宏观经济环境已趋于稳定，但办公楼贷款组合仍面临压力。

与同行的趋势一样，该公司本季度的 CRE 扣款和 NPLs 也在攀升，贷款人认为这主要是由于办公楼部分造成的。

本月早些时候，富国银行 首席执行官查理-沙尔夫（Charlie Scharf）表示，这家美国银行业巨头在未来三到四年内可能会在其 CRE 贷款组合上损失 (link) 20 亿至 30 亿美元，尽管已经计提了准备金。

Flagstar 和 Fifth Third 拒绝发表评论。其他银行没有立即做出回应。