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　　来源：中国房地产报

　　重整后的新金科将在投资管理、运营管理与特殊资产三大业务板块进行布局、规划，在各细分领域深耕的同时，做好各业务板块之间的协同。

　　金科股份的重整投资人，定了。

　　11月22日，金科地产集团股份有限公司（以下简称“金科股份”）及重庆金科房地产开发有限公司重整案重整投资人遴选评审会第二次会议顺利召开。经评审，确认上海品器管理咨询有限公司与北京天娇绿苑房地产开发有限公司联合体，为金科股份及重庆金科的中选投资人。

　　从2023年5月22日提出重整，到2024年11月22日重整投资人敲定，18个月，昔日千亿房企金科股份，终于等来“涅槃重生”的新机。

　　金科股份管理层曾表示，金科股份的司法重整不以简单解决债务问题为目标，更要通过司法重整引进实力雄厚、有产业协同效应的战略投资者，在解决存量债务风险的基础上，为公司未来的持续经营和良性发展带来增量资金和资源上的支持。

　　不仅如此，新的重整投资人，还将重塑新金科企业文化和业务，引入联合体及合作方在资金、管理、技术和市场资源等各方面，给予其全方位支持。

　　据中国房地产报记者采访，重整后的新金科，未来发展目标及定位是成为新型收费开发商，不再像传统开发商那样依赖项目开发销售的收入，而是更多依靠项目的运营和资产管理，通过提供增值服务、收取管理费和运营费等方式盈利。

　　此次金科股份重整成功，不仅意味着中国房地产行业迎来了“地产重整第一股”，也为更多尚处于行业深度调整中的房地产企业，寻求通过重整来改善财务状况、恢复盈利能力，提供了重要借鉴和出路。

　　品器联合体中标

　　此次，在多位重整投资人中胜出的上海品器管理咨询有限公司与北京天娇绿苑房地产开发有限公司联合体，究竟是谁？

　　股权穿透后，上海品器管理咨询有限公司的背后大股东是北京品器管理咨询公司（以下简称“北京品器”），成立于2020年，是冯仑等人早年创办的御风集团旗下专注于大健康不动产的资产管理机构。由招商银行前行长马蔚华担任名誉主席，冯仑担任董事长，张勇、王谦、单大伟、张冬冬等为创始合伙人。

　　公司愿景是成为以合伙人为核心的中国领先的平台制不动产资产管理机构，通过科技赋能和机制创新，创造最具价值的健康空间。

　　北京品器的董事会及核心成员，实力都很强。

　　马蔚华排在首位，曾任招商银行董事、行长。现任南方科技大学理事、 深圳高等金融研究院理事会成员、深圳地铁集团外部董事、中企会企业家俱乐部主席，香港潮商集团董事会主席、非执行董事等。

　　第二位是冯仑，御风集团董事长、品器资管创始合伙人。1991年，创办和发展御风集团和万通集团，并担任董事长。他还参与创建了民生银行并长期出任该行董事，先后担任网易、海通证券和中国光大银行董事。

　　第三位，单大伟，现为优博集团董事长，中国住交会组委会秘书长，是见证并深入了解中国房地产行业发展历程的业内资深人士。

　　北京品器CEO李根，曾任中信证券（维权）旗下地产基金 CEO，有操盘数百亿元房地产基金管理经验，精通房地产投融资和资产管理。

　　该联合体中另一家公司北京天娇绿苑房地产开发有限公司，2018年于北京成立，致力于打造集产业、商业、居住、休闲等多功能于一体的现代化园区，拥有商业地产全盘操作经验。

　　该公司引入合作出资方冯果。冯果系华辰精密装备（昆山）第五大股东，澜之教育基金会理事，曾任海南椰岛（集团）董事。他长期从事资本市场投资，累计参与锌业股份、凤凰航运（原名长航凤凰）、九发股份、st明诚、*st红阳等十数家上市公司破产管理项目。

　　10月7日，金科股份发布多条公告，涉及实际控制人黄红云再次更换一致行动人。新的一致行动人是东方银原（北京）材料有限公司，由冯果和北京谨信嘉诚科技有限公司分别持股50%，而谨信嘉诚则由冯果持股50%。

　　一致行动人的权利在于，其可以共同持有和表决上市公司股份，从而对公司重大决策产生实质性控制力或影响力。由此，冯果的重要性不言而喻。

　　此前东方银原并未持有金科的股份。根据协议，东方银原计划在6个月内以不超过1.5元/股价格增持金科股份至少5000万股。东方银原表示，充分认可金科股份长期投资价值及未来发展前景，也充分认可黄红云、金科控股及金科股份管理层的管理能力。

　　重整与新生

　　金科股份的重整之路，始于2023年。

　　2023年5月22日，金科股份披露收到重庆端恒建筑工程有限公司发来的《告知函》。端恒建筑认为，金科股份虽不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力，但作为上市公司仍有一定重生价值和挽救可能，故向重庆市第五中级法院申请对公司进行重整。

　　这也是A股首家主动申请重整的千亿元房企。

　　对于金科而言，此次重整的主要目标是，寻找合适投资者，以注入新鲜资金，减轻债务压力。今年6月底，金科股份管理人启动公开招募和遴选公司及全资子公司重整投资人的工作。11月12日，该公司公告称已收到4家意向投资人提交的重整投资方案。这表明金科股份在困境中并非完全无路可走，市场依然对其未来发展存有信心。

　　如今，随着重整投资人敲定，金科股份正式进入重整期。

　　IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，金科股份重整，反映出当前房地产市场面临较大压力和市场低迷状态，这也促使地产企业寻求通过重整来优化资产负债结构，改善财务状况，从而在行业整合中获得竞争优势。一方面，通过引入外部投资者进行资本重整，向市场传递出积极信号，即公司正在采取积极措施恢复和振兴企业业务，有助于提升市场对公司未来的信任。另一方面，通过重整，减轻债务负担，避免进一步财务危机，给公司留出恢复与发展空间。

　　金科股份的重整方案，为市场提供了一个了解其重组进展和未来发展方向的机会。

　　记者采访获悉，重整后的新金科将在投资管理、运营管理与特殊资产三大业务板块进行布局、规划，在各细分领域深耕的同时，做好各业务板块之间的协同。

　　投资管理业务，将成为新金科全业务条线的核心枢纽，负责统筹公司各子板块的业务与项目。

　　开发管理业务，遵从轻资产化收费开发商定位，专注于健（金麒麟分析师）康住宅、商业综合体、办公楼及产业园区等开发管理。

　　特殊资产业务，专注于困境资产和不良资产的投资与处置，提供特殊资产一站式的“理债”服务，包括资产运营、管理、处置及金融工具的解决方案。该业务将完全区别于传统特殊资产的业务模式，采取轻资产化来运营，紧紧抓住这轮“化债”周期，深度绑定中国几大头部互联网平台做服务，赚取管理和服务收入。

　　这是资本所向，更是行业发展大势。

　　随着经济周期的转换，市场待管理的金融债权体系巨大，特殊资产管理行业迎来机会。

　　截至2023年末，银行业金融机构整体不良贷款余额3.95万亿元，非银金融机构不良贷款预计6000亿元以上，信托风险事件仍在持续。这些不良贷款主要为企业逾期或可能发生逾期的应收账款、其他应收款等，是地方AMC的重要业务来源。

　　一位投行人士称，参照欧美发达国家房地产行业发展趋势，房地产后开发时代的未来业务方向，将是以特殊资产投资管理和专业服务为主，以优质房地产项目开发为辅，打造“轻重并举、租售并举、增存并举”的商业模式，形成特殊资产投资管理、综合开发和专业服务相互赋能、协同发展的新格局，实现从地产开发商向特殊资产投资管理商的转型。

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责任编辑：杨红卜