文｜新响

 在房地产的寒潮中，贝壳成为唯一的“赢家”——它将买卖双方、房东租客、经纪人开发商牢牢掌控在自己的规则之中，成功上演了一场“吃干榨尽”的资本游戏。

从租房到二手房交易，再到新房代理，贝壳用“一鱼三吃”的商业模式，轻松赚走市场红利，却将成本与压力甩给客户和基层经纪人。

资本裹挟市场，谁才是真正的赢家？

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当房地产的潮水褪去之后，贝壳正在成为众矢之的。

贝壳出身链家系，原本是做二手房买卖出身，后来公司规模逐渐扩大，其业务触手逐渐扩张到租房、新房、二手房等多个领域，成为房地产市场的“全面型人才”。

以北京为例，开发商想要将房子顺利卖出去，不仅需要打广告，同时还得铺渠道，增加楼盘的曝光度，客源众多的贝壳经纪人成为开发商们不可忽视的一条渠道。尤其是在楼市下行时期，开发商们往往会主动“让利“，向贝壳支付价格不菲的佣金。

在北京的售楼处中，贝壳经纪人的身影并不罕见。

这与贝壳的经营不无关系，链家系的门店四通八达，遍布北京各大社区周边。凭借着自身在北京市场的高占有率，形成了一张庞大的销售网，能够及时捕捉到买卖双方的最新动态，这是其他同行难以企及的。

2017年，老王通过贝壳在北京朝阳区置换了一套房屋，房屋总价500万，作为买家，老王掏出了2个点的中介费，这10万块让老王至今记忆深刻。

彼时正在北京楼市的上行期，房屋增值所带来的收益让买家们甘愿掏出这笔价格不菲的中介费。随着市场的改变，贝壳也转换了策略，从原先的向买家单方收取中介费，转变为向买卖双方各自收取1%的中介费。

无论市场怎么变换，贝壳似乎永远不亏。

而在其主导的租房市场，贝壳已经不在满足之前的格局，在原本直租和托管的模式上，又衍生了诸多玩法，其“省心租”模式更是被视为两头吃的典范，房东、租客都需要让利给贝壳，房东每月至少需要向贝壳支付3天的费用（月租金/30×3），同时给予中介1个月的免租期，而租客每个月也要向贝壳支付一定数额的管理费（租金的8%-10%）。

（图片来源：社交媒体）

有房东表示，如果拒绝与贝壳签订“省心租”合作，向外出租的房源很难获取流量，几乎无人问津。

张平就遇到了类似的情况，在上一任租客退租之后，他发现自己的房屋变得无比难租。同时，贝壳给出了一份不同于往年的合同，张平不仅需要承担一笔价格不菲的服务费，并且房屋的租金也从原先的押一付三变成了一月一付。

在黑猫投诉平台上，与“贝壳找房”相关的问题达到2855条，覆盖了客服不作为、诱导消费、胡乱收费、房屋情况不实等多个方面，大众苦贝壳久矣。

而在社交平台上，也有房东大倒苦水，称贝壳不仅在房东那里收取管理费，还以高出原价20%的租金向外出租，吃完房东吃租客。

凭借这套两头吃的操作，贝壳在房屋租赁市场所向披靡——在2024年1季度财报中，贝壳首次单独披露了房屋租赁服务板块的成绩，该板块净收入从去年同期约9.07亿元增长至26.25亿元，同比增长189.4%。

贝壳将租房市场的暴涨，归结为“省心租模式下的租赁房源数量增加”。

在市场不断下滑之际，贝壳利用自己在行业中的市场份额，凭借强大的议价和定价能力，推动自己成为租房市场中的“唯一主宰”，将房东与租客的利益统统收入囊中。

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房地产行业的竞争格局，早已从传统的“市场竞争”演变成了“资源控制”。

贝壳之所以能成功，不仅仅是依靠其线上平台的流量优势，更是因为它对整个市场的控制——从租客到房东，从买家到卖家，再到开发商，贝壳在每一环节都能抽取一定的“费用”，最终形成了一个庞大的“收费体系”。

只能说，能在楼市寒冬中打出“逆风局”的企业，多少都是有点儿独门本事在的。

不过，真正让贝壳走到风口浪尖的，还是房地产市场的一则消息——11月，国家下调了契税和增值税的征收税率。

一套140平米以下的二手房，国家征收的契税为1%，个税为1%，增值税满2年免征收。

而买卖双方需要向贝壳支付的中介费在2%-3%，甚至比国家对二手房的征税还要高。

在传统的房屋中介行业中，买卖双方的交易费用通常会按照市场的价格波动而变化，但贝壳凭借其巨大的市场占有率，不仅可以控制交易费用的标准，还能通过各种形式的服务收费不断扩大自身的盈利空间。

无论是买家支付的中介服务费用，还是卖家支付的佣金，贝壳都能够在市场规则上占据主导地位，强势收取中介费用。

过于高昂的“贝壳税”，正在成为市场不能承受之重。

贝壳的强大，也在其财报中展现得淋漓尽致——在2024年三季报中，贝壳交易额达到7368亿元，同比增长12.5%；净收入为226亿元，同比增长26.8%；净利润达11.68亿元，经调整净利润达17.82亿元，超出市场预期。

与之形成鲜明对比的，是贝壳的“老对手”我爱我家在三季度的住房总交易金额（GTV）约为641亿元，业绩不到贝壳的10%。

诚然，贝壳通过“一鱼多吃”的模式成功盈利，在逆风局中营收大涨，笑傲群雄。但从长远发展来看，竭泽而渔，通过损害租客、房东、买方、卖方，甚至是底层经纪人等多方利益的营业模式，真的具有可持续性吗？

尤其是在房地产环境飞速变换的当下，各方都在让步，与多方逐利的贝壳正在成为众矢之的，过高的中介费正在不断推高楼市的交易成本，原本的“减负”成为空谈，市场需求难以释放。

与此同时，贝壳在租房市场的强大定价权挤压了小型中介和个人房东的生存空间，市场竞争失衡，高佣金与信息操控所带来的用户不满正在飞速增长。

就连贝壳的“基石”经纪人也没能捞到好处——2024年三季报显示，贝壳经纪人佣金分割下滑至141亿元，同比下降25%；佣金及其他员工薪酬由137亿元下滑至124亿元，同比降9.5%。

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在过去的很多年里，贝壳凭借着“聪明”取胜，串联社区网络，打通各级渠道，用规模与技术重塑了楼市规则。只是，当贝壳成为市场规则的制定者，其成本与风险也被层层向下转嫁给市场本身，贝壳实现了“轻资产”的完美蜕变。

据《金角财经》统计，仅在2022年至2023年，贝壳董事会主席彭永东和执行董事单一刚二人就领走超过20亿的薪酬，笑傲群雄。

然而，扩张终有尽头，市场的忍耐也是有限度的。当资本裹挟行业走向极端，贝壳还能笑到最后吗？