智通财经APP获悉，在近期一个因假期而缩短的交易周内，房地产精选行业SPDR基金ETF(XLRE.US)轻微下滑0.61%，其中两个交易日录得亏损，尽管节日气氛为市场带来短暂的提振。与此同时，富时Nareit全股票房地产投资信托指数微降0.27%，而道琼斯房地产投资信托指数则以0.27%的涨幅微幅收红。

尽管全年来看，房地产精选行业SPDR基金ETF的涨幅仅为1.43%，远低于标普500指数的25.83%的增长，但富时Nareit和道琼斯REIT指数仍保持了正增长态势。尽管2024年房地产板块表现未及大盘，但市场对2025年的展望却流露出乐观情绪。

2024年回顾：挑战与机遇并存

回顾2024年，房地产股在美联储持续加息的重压下步履维艰。尽管年内实施了降息措施，但房地产市场的复苏之路依旧坎坷。上半年，市场对于降息的预期摇摆不定，导致市场经历了一轮显著的回调。

然而，随着下半年降息希望的重新点燃，市场逐渐找回信心，房地产精选行业SPDR基金ETF的大部分涨幅也正是在这一期间录得。尽管如此，即将到来的美国总统大选并未为房地产行业带来显著的积极影响，该板块几乎未成为市场关注的焦点。

值得注意的是，尽管面临诸多挑战，房地产精选行业SPDR基金ETF的基金流入金额截至12月26日仍达到了11.3亿美元，显示出投资者对于房地产市场的长期看好。

2025年展望：复苏之路曙光初现

展望2025年，花旗集团发布的一份报告为房地产投资信托基金(REITs)带来了积极的预测。报告指出，在有利的市场环境推动下，REITs有望实现10%至15%的回报率，这一预测远高于标普500指数的8%预期回报率。然而，报告也提醒投资者，不同REITs之间的回报率可能存在显著差异。

Seeking Alpha的分析师布拉德·托马斯对REITs的多个板块给“增持”评级，包括净租赁、购物中心、医疗保健和数据中心等，而对手机信号塔、工业、阳光地带办公楼和公寓给予了“跑赢大盘”评级。

与此同时，Hoya Capital Real Estate的首席投资官David Auerbach则指出，房地产周期有望在2025年从“衰退”阶段转向“复苏”阶段，为REITs提供更为有利的市场环境。

"过去两年，商业和住宅建筑的支出显著下降，导致供应增长放缓。Auerbach 指出，这对REIT是有利的，因为需求正在超过供应。随着宏观经济环境的调整，那些拥有灵活资本且杠杆较低的公共REIT将获得优势，这将使它们在竞争中超越依赖低成本债务的私募股权基金和非交易型REIT。"

然而，考虑到市场动量和潜在风险，XLRE在SA的量化评级系统中获得了强力卖出的评级。

行业亮点与暗点

在今年的房地产市场中，医疗保健REITs表现尤为抢眼，回报率高达约22%。其中，Iron Mountain(IRM.US)作为文件存储服务和数据中心提供商，在人工智能股票的繁荣推动下持续上涨，成为涨幅最大的REITs之一。与此同时，商业房地产服务和投资公司世邦魏理仕集团(CBRE)也表现出色，今年迄今已上涨约40%。

房地产管理和开发作为房地产市场的一个分支，历来对利率变化颇为敏感。随着市场对9月份降息预期的升温，该行业的股票自7月中旬起便显著攀升。

Seeking Alpha的分析师戴维·约翰逊对CBRE集团的评价是：“作为商业房地产服务领域的标杆，CBRE的收入和盈利均超出预期。在我看来，公司的能力及其运营模式构成了强大的竞争优势，足以抵御其他竞争者对市场份额的侵蚀。”

约翰逊进一步指出：“最近的降息对房地产行业是一大利好，因为它降低了资本成本。同时，《基础设施投资和就业法案》的通过为未来联邦资助的项目开辟了新的渠道。除非发生战争等不可预见的事件，我预计CBRE的表现将超越其他行业。”

然而，并非所有REITs都迎来了丰收的年份。生命科学房地产投资信托基金Alexandria Real Estate Equities(ARE)和手机信号塔房地产投资信托基金Crown Castle(CCI)成为跌幅最大的标普500房地产股票。

摩根大通下调了ARE的评级和FFO预测，指出生命科学领域的租赁需求疲软。而CCI则面临成本削减、资产优化以及高资本支出等多重挑战。此外，Prologis(PLD.US)作为房地产精选行业SPDR基金ETF中持股占比最高的REITs之一，在2024年也拖累了工业REITs子行业。多家华尔街分析师对Prologis持谨慎态度，纷纷下调其评级。

在酒店及度假村REITs方面，受调整后EBITDA增长下降的影响，该板块表现不佳。美国豪斯特酒店(HST.US)今年迄今的价值已缩水约7%。然而，投资公司Compass Point预计该指标将在2025年有所改善。

综上所述，尽管2024年房地产市场面临诸多挑战，但展望2025年，随着市场环境的改善和降息预期的增强，REITs有望实现较高的回报率。然而，投资者在追求收益的同时也应保持警惕，关注不同REITs之间的差异以及潜在的市场风险。在复苏之路上，房地产市场的每一步都将充满挑战与机遇。