随着中国酒店行业步入存量竞争时代，传统星级酒店面临运营成本高、盈利能力低和物业闲置等多重挑战。不少老牌地标酒店的物业或经营权被拍卖的现象频频发生。然而，一些成功的地标性酒店改造案例表明，通过品牌重塑、功能优化和运营创新，存量星级酒店也可以从低效资产转变为高效盈利体，实现从“闲置”到“满房”的逆袭之路。

　　华住大胆运用旗下主力经济型和中档酒店品牌，通过对一些城市的地标性存量老牌酒店的翻牌，塑造了多个经典案例，也为行业中存量星级酒店的出路提供了转型思路。

　　事实上，自2005年成立以来，华住见证并参与了中国酒店行业从增量市场向存量市场转型的全过程。到2025年的今天，华住走过了20年，从单一的经济型品牌起步，逐步丰富品牌矩阵，在应对消费变化中不断升级产品。可以看出，在酒店业的每一个发展阶段，华住的产品都在引领行业方向，甚至定义了那个时代的酒店业标准。

　　01 从黄金时代到存量时代： 中国星级酒店市场演变

　　20年前，正是中国酒店发展的黄金开始，也是中国品牌的成型时期，一大批优秀的酒店和优秀的品牌在那个时期诞生并走到今天。只是一半走入落幕，一半搅动风云。

　　曾经，星级酒店是城市发展的象征、政商活动的核心场所。然而，随着经济结构的调整、连锁品牌崛起和市场需求的变化，许多星级酒店面临着运营困境和资产闲置的挑战。据中国饭店协会的数据统计，中国高星级酒店存量目前有近6000家，大部分是未经改造的单体酒店项目。

　　然而这些老牌星级酒店曾经是中国酒店市场的宠儿，从上世纪80、90年代开始经历了很长的一段黄金时代，这个周期因为经济因素和政策的驱动，各地形成了一大批具有地标影响力的酒店，这些酒店一度成为城市繁荣的标志。

　　而在这个周期里，在另一个市场板块，以华住汉庭为代表的一批经济型酒店品牌开始探索和发展，并逐步成长壮大。

　　市场总是在变化中发展、在发展中调整。随着城镇化的初步实现和增长放缓，供给失衡，加上更具性价比的连锁酒店的入市，以更灵活的方式抢占了大量市场，曾经具有代表性的星级酒店也随着年龄的增长，在设计风格、空间功能、硬件设施、运营模式上逐步跟不上市场的需要。

　　从消费端来看，因传统的消费行为的转变，如大量依靠政务及商业活动生存的星级酒店，从而逐步失去了赖以生存的客源基础。千禧一代和Z世代崛起的新消费力量，更注重性价比和个性化的选择，再加上网络及数字化的发展，星级酒店难以跟上时代的潮流，这些问题的堆积导致拥有巨大存量的这些星级酒店盈利能力下降，运营成本高昂，导致资产价值缩水，开始走向没落。

　　如今，中国星级酒店行业从黄金时代走向存量时代，是市场规律和消费变化共同作用的结果。但是，在这一转型过程中，存量星级酒店的未来并不黯淡，而是充满可能性。

　　02 华住的崛起： 不断定义酒店行业

　　中国存量星级酒店正面临转型的关键期。过去，许多老牌星级酒店依赖其地理位置和历史价值吸引住客，但随着市场竞争加剧，这些优势已难以持续发挥作用。如何在现有资产基础上重塑竞争力，已成为存量星级酒店生存与发展的核心问题。

　　老牌地标酒店曾是城市的象征与记忆，面对困境，不少老牌酒店选择翻牌连锁品牌以寻求新生。

　　作为中国酒店行业变革的参与者与推动者，华住集团借助旗下汉庭、全季、桔子等品牌，在过去20年间持续为行业注入新活力。这些产品不断升级迭代，无论是国民酒店的代表汉庭、诠释东方美学的全季，还是充满活力的桔子，华住的产品都具有引领性。特别是在存量星级酒店的改造中，通过精准的市场定位和空间功能优化，华住不仅重塑了老牌星级酒店的价值，还开创了地标酒店资产运营的新模式。

　　例如，曾经在青岛五星级酒店占据重要位置的青岛贵都大酒店，经历了连年亏损和破产危机，让这家造价高昂却回报有限的老牌酒店走下神坛。如今以全季青岛五四广场海景酒店的身份回归，这座拥有252间客房的全季旗舰店成为当地的新地标，开业三天达到满房状态，唱响了一个绝佳的老牌星级酒店转型中档的全季的黄金案例。

　　再比如，作为成都核心商圈的地标项目，银河王朝大酒店在如今硬件老化和秉持传统服务模式下逐渐失去市场竞争力。停业期间，一度让业界猜测可能会被改造为某国际知名品牌。但在沉寂一段时间后，该酒店被华住集团拿下，快速改造为桔子成都春熙路天府广场酒店，377间大房量，开业6天即满房，且连续3天满房，让行业为之震惊。

　　华住用一个个漂亮的经营数据验证了自己的商业模式，同时也为存量星级酒店的资产盘活及运营优化提供了思路。

　　曾经的高端酒店改造为中档酒店，一个核心的要素是对功能的重置，翻新后的酒店摒弃传统空洞的大堂布局，加入咖啡吧、自助服务区、社交休闲区等多功能空间，吸引住客及周边社区用户。去掉臃肿的，被现代酒店视为累赘的大型餐饮配套、行政走廊等无运营价值的内容，对酒店所有空间进行优化利用，使其可以轻装上阵，形成稳定的收益。

　　在运营上，和星级酒店不同在于，连锁酒店更注重根据客人需求提供有效的服务。比如汉庭3.5版实现了以自助入住、自助送物、自助洗衣等场景化服务提升客户体验，此举不仅能为员工减负，还深受住客好评。

　　在翻新与造价方面，华住拥有快捷成熟的“全平台总包”模式，从设计到施工大幅缩短筹建周期。如温州老牌星级酒店—— 天都大酒店被改造成汉庭温州鹿城广化桥酒店，仅用了4个月就完成了翻牌筹建到开业的过程。从品牌看，如今桔子3.0的单房造价已降至10.8万元，极大提高了投资回报率。

　　在市场定位方面，翻牌后，老牌酒店从单一的商务定位向多样化客群扩展，吸引年轻消费者、旅游家庭和满足本地社交需求。从而推翻了一些行业人士认为的老牌星级酒店改造成经济型或中档连锁酒店会造成客源消费降级的错误观点。

　　这些案例的快速成功，行业观察者认为，这是位置与品牌结合实现的双赢结果。这些老牌星级酒店往往坐落于城市的黄金位置，只是因为产品和服务跟不上时代潮流而门可罗雀，但在实现品牌化改造后，迅速爆火，这背后是品牌的综合价值和流量的赋能。

　　20年的时间，华住已经实现从零到坐拥超2.6亿会员，本就具备了强大的会员输送能力，这也是这些地标性酒店在数百间客房大体量背景下反而能迅速满房的原因。

　　所以，在过去20年，华住在应对市场竞争和消费变化中不断调整。无论是产品还是运营，能够满足不同的市场需求，这样的能力也奠定了如今的行业地位。

　　03 老牌星级酒店模式的连锁化转型： 去繁化与定制化

　　老牌星级酒店与现代连锁有限服务品牌最大的区别不仅仅是在运营模式上，本质是在产品模型上。之所以是星级酒店，其过去赖以得意的是其丰富的配套和全种类的服务内容，这是全服务酒店的由来。

　　但到了今天，这些反而成为压垮酒店的累赘。所以将其改造为赚钱的中档品牌甚至是经济型品牌，核心就是去繁化，减少和淘汰低使用率、非核心的服务内容。例如原本的餐饮服务可改为外包或提供预订制，或者直接取消，仅保留早餐，此举不仅从前期的造价节约成本，而且在后期的运营成本和人工成本管控上等于迈出了很大一步。

　　正如20年前以汉庭为代表的经济型酒店横空出世，让简约的酒店产品成为另一个赛道的领跑者。从这时起，去繁化存在各个领域。比如，在逃不开带一堆实体卡出门的时代，汉庭率先发行一卡通，实现房卡、会员卡和门禁卡三卡合一。

　　在需求服务上，从全服务或者是流程式服务走向定制化服务，根据目标客群需求提供灵活、简约高效、个性化的服务内容，提升用户体验的便利性。如贵都大酒店改造的全季酒店通过对本土大房量的销售预判，制定了多种产品模型，依托独特的海景和城市景观资源，植入了当地休闲度假元素，成为当地的地标。

　　在空间功能优化上：从单一用途到多元复合变化，首先将酒店功能重构，传统大堂和公区转变为“社交客厅”。如成都银河王朝酒店的大堂改造、青岛贵都国际酒店的功能区改造案例等。

　　这些举措的意义就在于现代酒店逐步从提供服务到提供体验方向转型。酒店被誉为人的“第三空间”，从家到办公室再到酒店，核心的变化是场景配置和服务内容的转变。

　　传统老牌星级酒店是无法满足这种服务的，这是消费者思维的一个巨大的飞跃，也是连锁品牌入主老牌星级酒店客源暴涨的核心因素。这种因素是建立在空间优化的变革上，让酒店空间呈现从“传统”到“现代”的飞跃，这是打动消费者的重要一步，也是传统星级酒店改造的基本盘。

　　汉庭温州鹿城广化桥酒店是全新汉庭3.5版本，清新又大气的配色更加贴近新生代客人的审美，大堂的旋转小马也成了不少年轻人的打卡地。而华住20年，是汉庭经历了从1.0到3.5版本的见证。老牌星级酒店转型国民酒店汉庭，这在概念上虽然是一个大胆的冒险，但又是一种大胆的尝试，其结果是显而易见的，除了稳定的收益率之外，客源结构发生了根本性的变化。

　　从单一的住宿功能到兼具社交属性的现代高性价比的多功能空间，传统酒店的功能重构正为行业带来深刻变革。在消费升级和技术发展的推动下，未来酒店不仅是人们“住”的地方，更是人们“生活”和“社交”的核心节点。对于存量星级酒店而言，抓住功能转型的契机，将能够重新焕发市场竞争力，重塑行业标杆地位。

　　04 从“地标性”到“体验性”： 中国星级酒店行业的未来趋势与机遇

　　老牌地标酒店的翻牌转型，不仅是存量酒店焕发新生的重要路径，更是中国酒店业提质增效的典范。通过品牌背书、空间重构和服务升级，老牌酒店可以在新一轮的市场竞争中重拾辉煌。

　　这些翻新成功的结果，是星级存量酒店资产优化重组的必然之路，通过重组和改造，提高资产的市场价值，为投资者创造更高回报。这些资产在通过“品牌降级”和“服务升级”后，最大化地利用和释放多余空间，增加租赁收益可能。

　　可能表面上看到这些酒店的级别降低了，从过去四星级甚至五星级酒店变成如今的中档连锁，但是服务品质和内容却在“越级”，表面的降级是降成本、降造价，但内在的其实是提品质、提收益。

　　这是从产品优化和财务收益模型出发的最佳方案，因地制宜地对老牌星级酒店进行全方位定位，匹配适合自己的价位和品牌。这也是一些老牌地标酒店选择经济型酒店的原因。通过降成本、提收益，盘活地标建筑，促进资产优化。

　　这些具有旗舰代表性质的改造案例，会为酒店市场树立一个更直观的经营范本，并逐渐打磨出更匹配不同市场区域的经营模式和商业模型，最终推动酒店业的整体提质增效。

　　实际上，华住在下沉市场已经开出了不少标杆店。比如哈密的全季旗舰店、中卫市的全季中卫丰安东路酒店、张家界的桔子张家界天门山索道站店、汉庭上饶婺源朱子步行街酒店等。

　　华住用20年的积累与创新，不仅为消费者创造了更优质的体验，也为中国酒店行业树立了一个清晰的发展方向。品牌创新、技术赋能和空间优化是传统酒店转型的关键。因为对于老牌星级酒店而言，不能再单纯追求豪华与档次，而是通过提供性价比的体验吸引消费者，拥抱主流消费品牌和群体，从而获得新生，从“闲置”走向“满房”。（酒店观察网）

（文章来源：南方都市报）