万物云(02602.HK)打响了2025年物管行业收并购的第一枪。

1月3日，万物云发布公告称，宣布以2.27亿元（单位人民币，下同）的价格收购地产商中洲控股(000042.SZ)全资子公司中洲物业100%的股权。

不仅如此，万物云近来动作频频，2024年最后一天以资抵债的方式获得了母公司万科(02202.HK)(000002.SZ)的生活广场、商品房及停车位等项目。而在11月，万物云刚收购了万科的两处物业股权。

“蝶城”野心再拓宽

万物云收购的中洲物业资产规模相对较小，根据万物云及中洲控股的公告，中洲物业旗下只有44个住宅类项目，年化合同收入3.04亿元，公司2024年9月底资产总额仅2.57亿元。

此外，根据中洲物业在新都人才网披露的信息，其当前的物业管理面积不足200万平方米，相较于许多中型物业管理企业，这一规模微不足道。

那为何万物云会将中洲物业收入囊中？

对于物管行业而言，仅靠单一的物业费作为收入来源并不符合行业发展趋势，拓宽行业服务空间，探索美居服务、零售业务、家政服务、空间经营等社区增值服务，是未来行业发展的大方向。

在2020年，万物云提出区域服务概念“蝶城”战略，试图拓宽服务范围。

“蝶城”是以街道为单位，以在管项目为圆心，员工20-30分钟步行可达为半径（或半径3公里），构建的服务圈。万物云旨在利用“蝶城”将其在管的物业和设施与社区、商企和城市空间联系起来，以扩大业务、实现规模效益及创造新收入机会。

在2024年，万物云将“蝶城”战略升级为“蝶城+社商”，意在构建蝶城内社区商业、品牌商户与消费者的生态。

中洲物业旗下的项目，符合万物云发展“蝶城”战略。中洲物业的项目较为优质，项目主要分布于深圳、成都等核心城市，2023年的项目整体收缴率86%以上，并且其中97%的项目（以年化合同收入计）位于万物云价值街道范围内。

万物云在公告中表示，本次收购预计新增10个蝶城，升级5个现有蝶城，优化4个现有蝶城，提升公司在重点城市价值街道的密度。

万物云的董事长朱保近日透露，万物云的目标是建设1000个蝶城。而根据业绩报，截至2024年6月底，万物云蝶城底盘数量增长至642个。

“蝶城”战略，对改善万物云的财务带来一定的正面影响。万物云在2024年半年报中表示，受益于“人+机器”流程变革、“飞鸽”智慧调度平台及区域资源共享等改造方案，住宅物业服务的毛利率在报告期内同比提升了0.8个百分点。

行业集中度将提速？

2021年以来，国内房地产行业迎来重大调整，行业的低迷严重冲击了物业管理市场，物管行业进入了弱周期阶段。

由于受到房地产关联母公司交付的影响，物管企业高增长势头停止，并进入转型周期，告别了以往盲目扩张的策略，市场拓展更加谨慎。因此，近些年鲜有物管企业展开外延式收并购的动作，甚至还将亏损、低质的管理项目出清以提升资产质量。

在行业存量市场下，为并购市场提供了机会和整合空间，“大鱼吃小鱼”机遇到来，包括万物云、绿城服务(02869.HK)和金茂服务(00816.HK)等在内的企业伺机而动。

中指研究院在报告中表示，物业企业对并购标的选择标准更加严格，主要考虑以下几个方面：

1）有助于提升覆盖区域管理密度并与现业务产生协同效应；

2）企业摒弃追求扩大管理面积的单纯“规模型”并购，重点对标的成本、商誉、并购后资源的导入及助力公司长远发展等方面进行综合考量；

3）在选出优质标的后，更看重对价的合理性。

中指研究院认为，社区生活服务有较强的刚性需求，具备发展潜力，是值得物业服务企业持续探索并取得突破的业务方向，在社区增值服务板块中的重要性有望进一步提升。

中研普华研究院统计数据显示，55家上市物管企业披露的2023年总在管面积约为77.55亿平方米，占当年市场总规模的比例不足三成。

这意味着，国内物管行业的竞争远未到饱和状态，市场剩余空间足够大，物管企业仍可以通过并购等方式进行“深耕”和“聚焦”，以实现高质量外拓。