将中洲物业收入囊中,万物云意欲何为?

财华社
06 Jan

万物云(02602.HK)打响了2025年物管行业收并购的第一枪。

1月3日,万物云发布公告称,宣布以2.27亿元(单位人民币,下同)的价格收购地产商中洲控股(000042.SZ)全资子公司中洲物业100%的股权。

不仅如此,万物云近来动作频频,2024年最后一天以资抵债的方式获得了母公司万科(02202.HK)(000002.SZ)的生活广场、商品房及停车位等项目。而在11月,万物云刚收购了万科的两处物业股权。

“蝶城”野心再拓宽

万物云收购的中洲物业资产规模相对较小,根据万物云及中洲控股的公告,中洲物业旗下只有44个住宅类项目,年化合同收入3.04亿元,公司2024年9月底资产总额仅2.57亿元。

此外,根据中洲物业在新都人才网披露的信息,其当前的物业管理面积不足200万平方米,相较于许多中型物业管理企业,这一规模微不足道。

那为何万物云会将中洲物业收入囊中?

对于物管行业而言,仅靠单一的物业费作为收入来源并不符合行业发展趋势,拓宽行业服务空间,探索美居服务、零售业务、家政服务、空间经营等社区增值服务,是未来行业发展的大方向。

在2020年,万物云提出区域服务概念“蝶城”战略,试图拓宽服务范围。

“蝶城”是以街道为单位,以在管项目为圆心,员工20-30分钟步行可达为半径(或半径3公里),构建的服务圈。万物云旨在利用“蝶城”将其在管的物业和设施与社区、商企和城市空间联系起来,以扩大业务、实现规模效益及创造新收入机会。

在2024年,万物云将“蝶城”战略升级为“蝶城+社商”,意在构建蝶城内社区商业、品牌商户与消费者的生态。

中洲物业旗下的项目,符合万物云发展“蝶城”战略。中洲物业的项目较为优质,项目主要分布于深圳、成都等核心城市,2023年的项目整体收缴率86%以上,并且其中97%的项目(以年化合同收入计)位于万物云价值街道范围内。

万物云在公告中表示,本次收购预计新增10个蝶城,升级5个现有蝶城,优化4个现有蝶城,提升公司在重点城市价值街道的密度。

万物云的董事长朱保近日透露,万物云的目标是建设1000个蝶城。而根据业绩报,截至2024年6月底,万物云蝶城底盘数量增长至642个。

“蝶城”战略,对改善万物云的财务带来一定的正面影响。万物云在2024年半年报中表示,受益于“人+机器”流程变革、“飞鸽”智慧调度平台及区域资源共享等改造方案,住宅物业服务的毛利率在报告期内同比提升了0.8个百分点。

行业集中度将提速?

2021年以来,国内房地产行业迎来重大调整,行业的低迷严重冲击了物业管理市场,物管行业进入了弱周期阶段。

由于受到房地产关联母公司交付的影响,物管企业高增长势头停止,并进入转型周期,告别了以往盲目扩张的策略,市场拓展更加谨慎。因此,近些年鲜有物管企业展开外延式收并购的动作,甚至还将亏损、低质的管理项目出清以提升资产质量。

在行业存量市场下,为并购市场提供了机会和整合空间,“大鱼吃小鱼”机遇到来,包括万物云、绿城服务(02869.HK)和金茂服务(00816.HK)等在内的企业伺机而动。

中指研究院在报告中表示,物业企业对并购标的选择标准更加严格,主要考虑以下几个方面:

1)有助于提升覆盖区域管理密度并与现业务产生协同效应;

2)企业摒弃追求扩大管理面积的单纯“规模型”并购,重点对标的成本、商誉、并购后资源的导入及助力公司长远发展等方面进行综合考量;

3)在选出优质标的后,更看重对价的合理性。

中指研究院认为,社区生活服务有较强的刚性需求,具备发展潜力,是值得物业服务企业持续探索并取得突破的业务方向,在社区增值服务板块中的重要性有望进一步提升。

中研普华研究院统计数据显示,55家上市物管企业披露的2023年总在管面积约为77.55亿平方米,占当年市场总规模的比例不足三成。

这意味着,国内物管行业的竞争远未到饱和状态,市场剩余空间足够大,物管企业仍可以通过并购等方式进行“深耕”和“聚焦”,以实现高质量外拓。

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