万科（02202.HK）发布公告指，其第一大股东深铁集团拟向其提供贷款28亿元（单位人民币，下同），深铁集团由深圳市国资委持有100%权益。

此公告有几点值得留意：

1）贷款用于偿还万科（000002.SZ）在公开市场发行的债券本金和利息，贷款期限为36个月。我们留意到，于2024年9月30日，万科持有的现金为797.45亿元，若按其披露的有息负债计算，应在一年内偿付的附息债务或达到1166亿元，大股东的贷款或多少可缓解万科目前紧张的财务状况。

2）这笔大股东贷款的借款利率定价基准为每笔借款提款日前一工作日全国银行间同业拆解中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR），浮动点数为减76个基点，目前为2.34%，这意味着贷款成本比LPR还低，当前的1年期LPR为3.10%。

3）万科提供不超过价值40亿元的资产进行质押作为增信安排，质押率设定为70%，考虑到万科当前的财务状况和股票质押融资业务质押率通常为30%-60%的市场惯例，这一质押率较高，或体现大股东的支持。

初始以万科持有的万物云（02602.HK）市值40亿元的股票提供质押担保，担保价或为20.54港元（截至2025年2月7日最近30个交易日的平均价），而根据万物云发布的公告，抵押的股份数或为2.12亿股，而万科持有万物云的6.61亿股，占其已发行股份数的57.12%，已抵押的股份大约占万物云已发行股份数的18.29%，占万科持有量的32%。

财华社按照其公式及当前人民币兑港元汇价1.066计算，预警线或在万物云股价跌至18.34港元时，而平仓线则出现在万物云股价跌至14.11港元时。万物云现价为21.70港元，这意味着其股价从现价下跌15%就可能触发预警，需追加质押资产或提供其他合格担保或提前偿还部分贷款。

万科预亏

2025年1月27日，万科发布2024年度业绩预告，预计其全年扣非归母净亏损为410亿元，而2023年为净利润97.94亿元，亏损的主要原因是：

1）2024年其房地产开发业务结算利润主要对应2022年和2023年的销售项目及2024年消化的现房和准现房库存，这些项目大部分为2022年前获取的土地开发，地价获取成本较高，因此毛利大幅减少；

2）新增计提了信用减值和存货跌价准备；

3）部分非主业财务投资亏损；

4）部分大宗资产交易和股权交易价低于账面值。

为此，万科表示要全力自救，并表示于2025年将继续加快风险化解，完成交房任务，并将全力以赴实现2025年的业绩改善，并全面聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业。

在同一日，万科宣布其董事会主席郁亮请辞，但继续担任公司董事和执行副总裁职务，同日也发布了万科最新董事会决议公告，万科大股东深铁集团董事长辛杰为万科董事会主席。

此外，万科首席执行官祝九胜和董事会秘书朱旭也分别辞去当前职务，而董事会决议中，深圳国资委旗下上市公司天健集团（000090.SZ）董事李锋，深铁集团管理层华翠和李刚获委任为万科执行副总裁，曾任职深铁集团，现为深投控外部董事的田钧获委任为万科的董事会秘书。

从以上调动可见，深铁集团在万科的影响力进一步增强。

当前，深铁集团持有万科的27.18%权益，为第一大股东，万科的其他股东持股比例相对较小，这应有利于深铁集团在万科未来的发展中发挥重要的影响力。

深铁集团的财务状况与融资能力

深铁集团成立于1998年7月31日，是深圳国资委直管的国有独资大型企业，负责深圳九成以上的城市轨道交通建设与运营，但与此同时，深铁集团也采用“以公共交通为导向”的TOD发展模式，以地铁上盖及沿线物业的升值效益反哺轨道交通建设运营，构建写字楼、商业、酒店、广告传媒等多种产品体系。

深铁集团尚未公布2024年年报，但是从其2023年年报可以看出，其主要的经营活动现金流入来自主业，即城市轨道交通及TOD关联业务，而在2023年，这些主营业务产生净现金流入34.53亿元。

但需要注意的是，承担深圳的城市轨道交通建设，深铁集团的资本投资也不少，而且这几年随着城轨基建的扩容，其接下来的资金需求并不低。

2023年，深铁集团的投资活动净现金流出高达407.13亿元。2024年，深铁集团的资本开支或更高，因为这一年是深圳地铁新线开通的“大年”，城市轨道路网共新增五条线，赶在2024年12月28日通车。

据深铁集团透露，其2024年或全年完成固定资产投资934.3亿元，已连续三年超过900亿元。

接下来，轨道五期工程全面开工，轨道四期调整、两条国家和地方铁路、四条城际铁路以及20条（段）地铁线路建设将推进，平盐铁路改造、机场东枢纽、西丽枢纽、前海枢纽等重大项目都在建设，未来的投入将更大。

2023年12月31日，深铁集团持有现金191.74亿元，短期借款与一年内到期的非流动负债合计达到356.69亿元，考虑到2024年及之后的资本投入，其资金或更为紧绌。

不过，深铁集团的融资能力应更为优胜。

2023年，深铁集团全年完成固定资产投资978.8亿元，而其全年筹集资金1,051.78亿元，主要用于工程项目建设、还本付息及运营开支，其中申请配置地方政府专项债190.81亿元，通过市场化融资860.97亿元，后者主要包括发行公司债、中期票据、超短融、资产支持证券、银行贷款及外部借款等多种方式。其2023年新增融资的平均成本为2.66%。

相比之下，万科2023年全年新获融资897亿元，其中境内新获融资766亿元，新获融资的综合成本高达3.61%，几乎比深铁集团高出一个百分点，2024年上半年，即使资金有所松动，万科的境内新增融资综合成本仍高达3.60%。

因此，这次万科从深铁集团处能取得如此低成本的融资，尽管对于当前庞大的债务来说仅杯水车薪，但对于其改善财务状况和降低融资成本依然有着非常重要的意义。

期望万科能确如其所承诺的那样，能在2025年加快风险化解，改善业绩，而重回健康可持续发展道路。