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巨人大厦，不仅是史玉柱从商生涯中的一大败笔，也是珠海市沉积了28年的伤疤。近日珠海市公布“巨人大厦改造提升及公共停车场项目”等四个重点城市更新项目备案信息，总投资55.48亿元，均由正方集团实施。

公示显示，巨人大厦改造总投资16.67亿元，计容建筑面积157400平方米，新增1537个公共停车位。项目将于今年10月正式开工，预计2029年12月完工。

只剩18年土地使用权

巨人大厦不仅是珠海市的一块伤疤，也是史玉柱从商生涯中最不愿回忆的事情。

1992年，史玉柱在珠海创立巨人集团，凭借汉卡和保健品“脑白金”迅速崛起。意气风发的他计划建造18层的集团总部——巨人大厦，巨人大厦位于珠海市香洲区银桦路南侧，用地面积约2.9万平方米，使用年限为50年，土地用途为办公。

巨人大厦本来只盖18层，在众人的热捧下不断加码至78层，预算也从2亿元飙升至12亿元，而彼时的资金来源主要是集资和卖楼花。

1996年，已投入3亿多元的巨人大厦资金告急，1997年资金链断裂，史玉柱因此背负了2.5亿的债务，巨人大厦建至地面三层后停工直至现在，目前还剩约18年土地使用年限。

取经难度的重整

巨人大厦的盘活重整难度堪称取经级。

首先是权益人分散。

2001年，广东省珠海市中级人民法院曾裁定：巨人大厦在建工程及相应土地使用权裁定给19个权益人。各债权人按照各自的债权比例，在接受房地产中的相应份额抵偿各自债务后，放弃对珠海巨人未清偿部分债务的追偿权。

19个权益人所持有的权益比例从0.088%到24.39%不等。排在前三的分别是新加坡IPCCOR.LTD、中建五局珠海工程处和珠海市士安有限公司，士安公司为珠海巨人的关联企业。

据了解，权益人中有外企、央企，还有一些已经注销的小企业。权益分散加剧了项目盘活的难度，盘活的前提是权益人要基本达成共识，但各方最大的分歧在于巨人大厦的土地出让金。内部资料显示：大厦停工时，珠海巨人还拖欠了高达9000多万元的土地出让金，尽管2001年珠海中院已裁定免除这笔出让金及其利息、罚息，但多方对裁定结果仍有争议，无法落实到职能部门，欠的地价和利息、罚息。还要不要补？怎么补？没有定论。

另一个阻碍在于，虽然法院已将该项目裁定给了19个权益人，但项目土地所有权至今仍在珠海巨人名下，未完成过户。

转机出现在2019年，珠海市香洲区成立烂尾楼整治专项小组，区属国企珠海正方集团牵头介入。面对19家权益人分散、土地权属未过户等难题，正方集团耗时一年半完成权益梳理，联合赛纳置业（持股24%）和史玉柱关联企业士安公司（持股25%），合资成立正方盛世，并于2021年以4.02亿元拍下项目。

根据当时的转让公告：由于长期闲置及养护不足，项目地基基础及承载构件受损对建筑物安全带来较大影响，房屋安全无法确保，其现状承重部分是否还能满足原设计要求存在较大的不确定性，无法保证未来年度的工程是否可以在原基础上续建。该工程转让方不做处理，由受让方处理，公告建议受让方按珠海市关于处置烂尾楼政策拆除重建。

“未来，巨人大厦项目将根据政府批复方案规划重建。”珠海正方集团官微曾提到。

尽管巨人大厦迎来重生契机，但挑战依旧严峻。项目剩余土地使用年限短，且60%面积需自持，运营压力巨大。据悉，正方盛世计划将其改造为综合体，新增1537个公共停车位，并整合物业租赁、充电桩等多元收益。

（转自：中国地产基金百人会）

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