博时基金刘玄:新兴和已有资产有望成为REITs创新突破口

新浪基金
03 Mar

  日前,证监会发布《关于资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见》,提出“支持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施以及科技创新产业园区等领域项目发行REITs,同时探索以养老设施等作为基础资产发行资产支持证券和REITs”。

  哪些资产有望成为2025年公募REITs的创新突破口?博时基金REITs业务营运总监刘玄认为,“新增资产类型和已有资产类型上均有可能实现。”

  刘玄表示,新增资产类型方面,数据中心、智慧城市设施具备较高的成长性,契合数字经济发展的需求;“养老社区+医疗配套”的资产组合在老龄化加快的环境下,具有较强的现金流稳定性和政策支持力度。已有资产方面,能源资产正逐步与ESG投资需求结合,如光伏、风电等绿色能源类资产或可研讨引入碳收益分成机制的可能性。

  去年12月初至2月中旬,公募REITs表现较为强势。谈及背后推动因素,刘玄认为,在货币政策与流动性宽松的整体环境下,公募REITs有望获取较低波动的现金流兼顾资金避险和平衡收益的需求,强制分红比例在低利率市场环境下优势逐步凸显。同时,随着市场预期改善,前期部分因底层资产经营波动的项目也出现了一定程度的估值修复。

  在各类型资产中,产权类reits表现相对较好。刘玄表示,市场对产权类项目的扩募预期有所升温,同时产权类资产具备土地和物业升值空间,底层资产价值的重估预期相对来说较大。另外,相较于特许经营权项目,产权类资产通过基金管理人、运营管理机构的主动管理介入,增强运营、提升收入的能动性较强。

  股票市场中的红利类资产近期持续调整,具有类红利属性的公募REITs走出独立行情。刘玄分析认为,一方面,红利股较为依赖企业的盈利水平及分红意愿,而公募REITs的现金流收入相较更低波动,且分红具备强制性。另一方面,公募REITs以长期配置型资金为主,相较于红利股受交易型资金的波动影响较小。从后续来看,若经济弱复苏趋势延续,公募REITs的现金流优势或将进一步凸显。但需要注意的是,一方面,公募REITs底层资产经营同样也受宏观经济的影响,若实际经营情况不及预期会带来估值调整的压力;另一方面,二级市场近期也面临一定的回调压力。

  展望2025年,“以下两类公募REITs有望成为基金公司布局的主要发力方向。一是政策明确支持、租金相对稳定且风险较低的资产,如租赁住房、养老资产;二是符合双碳目标、长期现金流有较强支持的资产,如储能、绿能。

  另外,如国际环境好转,跨境离岸资产(如海外物流仓储)或可拓宽资产类型;如消费复苏趋势增强,则消费类基础设施REITs或将受益。”

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责任编辑:彭紫晨

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