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2025年政府工作报告要求“加快多层次债券市场发展”建设。

公开信息显示，自2020年4月REITs试点启动以来，各项工作平稳有序推进，市场认可度不断提高，运行总体平稳，已进入常态化发行阶段。截至2024年年末，共有58只REITs产品上市，募集资金超过1600亿元，回收资金带动投资的新项目总投资额超过9400亿元。

《中国经营报》记者获悉，全国政协委员、上交所总经理蔡建春在2025年全国两会期间就建议加快推进多层次不动产投资信托基金（REITs）市场建设。他表示，为了更好发挥REITs市场盘活存量资产、扩大有效投资的功能，建议在前期改革工作的基础上，进一步做深做实市场建设：一是首发与扩募并重，“双轮驱动”市场扩容；二是加快引入增量资金，活跃REITs市场；三是加快专门立法，优化产品结构。

带动投资近万亿元

今年全国两会上，促进资本市场稳定发展成为热议话题。

公开信息显示，自2020年4月REITs试点启动以来，各项工作平稳有序推进，市场认可度不断提高，运行总体平稳，已进入常态化发行阶段。截至2024年年末，共有58只REITs产品上市，募集资金超过1600亿元，回收资金带动投资的新项目总投资额超过9400亿元。

蔡建春认为：“REITs产品在盘活存量资产、扩大有效投资、促进投融资良性循环以及降低企业债务风险、促进企业轻资产运营等方面发挥了重要作用。”

值得注意的是，党的二十届三中全会明确提出，健全投资和融资相协调的资本市场功能，促进资本市场健康稳定发展。国务院印发的《关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》，明确提出推动REITs市场高质量发展。

我国REITs市场历经多年探索，已初步形成市场均衡格局，进入提质增效的重要机遇期。但蔡建春在调研中也发现，REITs市场也面临一些改革中的深层次问题：“一是目前REITs市场整体规模较小，与百万亿级基础设施和商业不动产体量规模不匹配，与各行业的发展速度不匹配，对传统行业转型升级、新型行业突破发展的支撑作用尚未充分释放；二是市场广度和深度不足，吸引社保基金、养老金等长期资金参与不足，投资者结构较为单一，流动性优势尚不明显；三是我国REITs产品存在结构相对复杂、参与方较多、治理效能有待优化等方面的问题。”

记者注意到，2月28日，中国证监会发布的关于全国人大建议和政协提案复文中也关注到了REITs市场发展中的问题。在提案中，有政协委员提出《关于加快不动产投资信托基金（REITs）专项立法的提案》。中国证监会指出，基础设施REITs试点工作开展以来，REITs市场各方面制度逐步完善。但客观上看，现行REITs也存在产品结构较为复杂、产业资本作用有待进一步发挥、法律层级较低、法律责任边界不清晰等问题。答复函显示，中国证监会将进一步深入研究REITs的法律依据、交易安排、管理架构、监督管理及其他配套机制，借鉴境内外实践经验，加快推动相关立法工作。

推动市场扩容、引入资金和专门立法

蔡建春表示，为了更好发挥REITs市场盘活存量资产、扩大有效投资的功能，建议在前期改革工作的基础上，进一步做深做实市场建设：

一是首发与扩募并重，“双轮驱动”市场扩容。持续优化首发上市条件，提升常态化发行质效，加大力度支持轨道交通、通信铁塔、石油管网等重点领域重点项目上市。优化REITs扩募机制，进一步提升扩募便利性，支持REITs多种融资方式开展并购重组活动，提升REITs内生价值创造能力。

二是加快引入增量资金，活跃REITs市场。优化保险资金等各类机构投资者投资REITs风险因子，降低资本占用，推动社保基金投资REITs政策尽快落地，将REITs纳入企业年金、养老金投资范围。加快推出REITs-ETF产品和指数化产品，推动将REITs纳入公募基金投资范围和沪深港通标的。

三是加快专门立法，优化产品结构。在《公司法》《证券法》框架下，通过制定相关条例或REITs管理办法，优化REITs产品结构，更好发挥产业方在治理机制中的作用。

记者注意到，中国证监会在相关答复函中也披露：现阶段推出基于REITs的ETF条件尚不完全具备，下一步将与香港方面保持密切沟通合作，积极推动REITs市场发展，加快推动REITs互联互通尽早平稳落地。持续丰富跨境投资品种，为境内外投资者提供更多投资便利和机会，更好助力资本市场高水平双向开放。

（转自：REITs家）

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