转自：中国金融杂志

文 | 《中国金融》记者　刘宏振

党的二十届三中全会明确提出，健全投资和融资相协调的资本市场功能，促进资本市场健康稳定发展。国务院印发《关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》，明确提出推动REITs市场高质量发展。自2020年4月REITs试点启动以来，各项工作平稳有序推进，市场认可度不断提高，运行总体平稳，已进入常态化发行阶段。据统计，截至2024年末，共有58只REITs产品上市，募集资金超过1600亿元，回收资金带动投资的新项目总投资额超过9400亿元。REITs产品在盘活存量资产、扩大有效投资、促进投融资良性循环以及降低企业债务风险、促进企业轻资产运营等方面发挥了重要作用。

全国政协委员、上海证券交易所总经理蔡建春指出，我国REITs市场历经四年探索，已初步形成市场均衡格局，进入提质增效的重要机遇期，但也面临一些改革中的市场发展深层次问题。一是目前REITs市场整体规模较小，与百万亿级基础设施和商业不动产体量规模不匹配、与各行业的发展速度不匹配，对传统行业转型升级、新型行业突破发展的支撑作用尚未充分释放。二是市场广度和深度不足，吸引社保基金、养老金等长期资金参与不足，投资者结构较为单一，流动性优势尚不明显。三是我国REITs产品存在结构相对复杂、参与方较多、治理效能有待优化等方面的问题。

为了更好地发挥REITs市场盘活存量资产、扩大有效投资的功能，蔡建春建议，在前期改革工作的基础上，进一步做深做实市场建设。一是首发与扩募并重，“双轮驱动”市场扩容。持续优化首发上市条件，提升常态化发行质效，加大力度支持轨道交通、通信铁塔、石油管网等重点领域重点项目上市。优化REITs扩募机制，进一步提升扩募便利性，支持REITs多种融资方式开展并购重组活动，提升REITs内生价值创造能力。二是加快引入增量资金，活跃REITs市场。优化保险资金等各类机构投资者投资REITs风险因子，降低资本占用，推动社保基金投资REITs政策尽快落地，将REITs纳入企业年金、养老金投资范围。加快推出REITs-ETF产品和指数化产品，推动将REITs纳入公募基金投资范围和沪深港通标的。三是加快专门立法，优化产品结构。在《公司法》《证券法》框架下，通过制定相关条例或REITs管理办法，优化REITs产品结构，更好地发挥产业方在治理机制中的作用。

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