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转自：中国金融杂志

文 | 《中国金融》记者　张晓哲

近年来支持REITs市场发展的政策不断推出，但REITs市场也存在发展不均衡、独立法律地位未明确、税负压力较大、分红存在制度性约束缺陷等问题。为此，全国人大代表、四川天府银行董事长黄毅提出以下几点建议。

第一，逐步完善多层次REITs市场。一是进一步完善私募REITs和Pre-REITs退出机制，缩短审核周期，提高退出效率。二是增加私募REITs和Pre-REITs流动性。建议发展私募REITs二级市场，建立区域性交易平台和做市商制度，提升私募REITs流动性，鼓励产业资本等长期资金通过并购方式承接Pre-REITs资产，鼓励投资机构设立股权转受让基金（S基金）承接私募REITs份额，为投资者提供退出通道。三是完善私募REITs和Pre-REITs市场基础设施。建议制定完善私募REITs和Pre-REITs的估值指引以明确定价标准，强化底层资产运营数据信息披露以减少信息不对称，培育资产评估、法律咨询、税务筹划等专业服务机构。

第二，完善我国公募REITs法律制度设计。一是明确REITs财产的法律独立性。在公募基金层面，在《证券投资基金法》中增设REITs专属条款，明确基金财产仅用于底层资产运营，禁止任何形式的抵押、担保或司法强制执行，确保投资者权益不受管理人债务牵连。在资产支持专项计划层面，应明确专项计划财产的破产隔离效力。二是双层结构的法律定性。建议将REITs定性为“公募基金+资产支持专项计划”的复合型证券，上层公募基金体现集合投资属性，下层资产支持专项计划承载资产运营功能，两者通过“双SPV架构”实现风险隔离。

第三，建立税收穿透机制，用税收政策驱动REITs发展。一是建立统一税收优惠规则，参考美国伞形结构设计税收递延机制。二是优化税制设计。对REITs设立、运营环节实行“免税+递延”组合政策，降低综合税负。明确个人投资者分红免税或差异化税率，提升市场吸引力。

第四，完善REITs分红机制。一是建立穿透式监管框架。强制披露资本开支三级明细，设定资本开支占比上限，如不超过年度营收的一定比例。二是投资者救济机制创新。分红承诺保险，要求管理人为分红预测购买保险产品，当实际分红低于预测值一定比例时由险企赔付部分或全部差额。    

第五，推动养老REITs探索，助力发展养老金融。一是明确养老资产转让规则，或者推行集体建设用地养老项目“使用权证券化”试点。二是合并计算养老现金流。建议在计算养老资产现金流时将财政补贴作为补充收益纳入考虑范围，同时将养老项目中护理、医疗等相关服务收入合并纳入现金流计算范围。三是完善风险分担机制。建议保险机构开发养老项目床位空置险，为养老REITs空置率风险提供对冲，同时通过资产分层设计，让养老项目原始权益人持有一定的劣后级份额，共担项目风险。

第六，加快数据中心REITs发行，支持科技创新。一是属地政府配合解决产权问题。建议属地政府配合原始权益人精选运营稳定且盈利能力强的数据中心解决产权问题，以满足存量数据中心权属清晰要求。二是开通数据中心REITs绿色通道。建议针对数据中心等助力科技创新的新基建REITs开通专项审批通道，严格控制项目审批周期。三是优化运营稳定年限要求。建议针对稳定长期客户合约收入占比高的数据中心优化运营稳定年限要求，以便尽快完成数据中心REITs的首单发行，完善数据中心运营方退出渠道，增强投资信心。

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