观点网 春节已经结束一个月了，但春节档电影《哪咤2》仍频繁出现在热搜榜上。

《哪咤2》自1月29日上映以来便迅速走红，截至目前的全球票房（含预售及海外）已经突破了惊人的148.82亿元，在全球影史票房中排名第六。

在票房大卖的助力之下，该片的主投和发行方北京光线传媒股份有限公司（简称"光线传媒"）股价曾屡创新高，市值一度突破千亿关隘。

可以说，《哪咤2》是光线传媒最成功的一次投资。在投资获得丰厚回报之后，该公司开启了"买买买"模式。

3月7日晚，光线传媒发布购买资产公告，宣布将斥资12.2亿元购买北京棫霖企业管理有限公司100%股权，从而取得位于北京市朝阳区的北京奥林NEO大楼作为办公场所。

光线传媒这笔交易，算是近年来北京大宗交易市场中金额较高的了。

12亿买楼底气

光线传媒与哪咤结缘始于2015年。

当年10月25日，光线传媒宣布成立"彩条屋影业"动漫集团，并首次公开了彩条屋投资的13家公司名单，包括可可豆动画、玄机科技、青空绘彩等。

后来，可可豆动画陆续出品了《哪咤之魔童降世》（《哪咤1》）、《姜子牙》等动画作品。其中《哪咤1》成为了中国史诗级的动画电影，累计票房高达50.35亿元；但《姜子牙》却出现了滑铁卢，虽票房达到16.03亿，但并未达预期营收。

直到《哪咤之魔童闹海》（《哪咤2》）的出现，再次刷新了中国动画电影票房历史。

尽管光线传媒并未披露来自《哪咤2》的票房收入，但根据猫眼数据，片方能够获得的分账比例为39.36%，因此目前片方的票房收入已超52亿元，而在《哪咤2》中，光线传媒投资比例约在60%左右。

粗略计算，一部《哪咤2》为光线传媒带来的营收在30亿元左右。根据公司2024年三季报显示，光线传媒期内营业收入仅有14.42亿元，归母净利润为4.61亿元，扣非归母净利润为4.33亿元。

《哪咤2》的爆火也带动了光线传媒二级市场的表现，截至3月7日收盘，光线传媒收报23.18元/股，自春节（2月5日）以来涨幅高达143.23%，在2月7日公司股价更是一度达到了创纪录的41.68元。

可以说，《哪咤2》是光线传媒最成功的投资了。在赚到一大桶金之后，光线传媒开始购置房产物业了。

3月7日，该公司与北京光曜致新冬城企业管理咨询合伙企业（有限合伙）（简称"光曜致新"）、北京翰合投资管理有限公司（简称"北京翰合"）签了一份《买卖协议》，光线传媒将取得光曜致新和北京翰合分别持有的北京棫霖企业管理有限公司（简称"北京棫霖"）99%、1%的股权以及随附于其上的全部权利和利益。

而北京棫霖为位于北京市朝阳区北苑路158号-1至5层101、推广名为北京奥林NEO大楼的房地产物业的登记所有权人。也就是说，光线传媒实质上是买下了北京奥林NEO这座办公楼。

低迷的写字楼市场

根据仲量联行数据显示，2024年，北京全年大宗成交累计总额427亿元，较去年有小幅提升。其中办公楼仍然是最主要的成交类别。

比如，在第四季度，翰同资本完成对其位于三元桥的城市更新项目"三元·NEO"的成功出售，买家为金鹰（亚洲）集团；另外，首创环保拟以现金收购首创城发集团所持有的首创·新大都园区部分楼宇产权，交易价格约为7亿元。

从价格来看的话，小体量项目交易为北京商办市场的成交主力，2024年北京5亿元以下的交易占全年交易数量的三分之一。

光线传媒此次12亿收购奥林NEO项目可以说是大宗交易中的大买卖了。

据了解，奥林NEO项目位于北京市朝阳区北苑路158号，地处北京亚奥商圈，坐落于北苑路与辛店路的"金角"位置，距离双轨换乘站大屯路地铁站仅500米，原为大屯路家和超市。

家和超市资产的持有者原为北京海淀区属企业海开控股旗下的八大处控股集团，2021年11月，翰同资本与海开控股、八大处控股举行家和超市项目转让仪式，此时的家和超市已停业五年。

2022年2月，翰同资本正式完成了对项目的收购，成为该公司在城市更新领域收购的第十个项目。后来，翰同资本携手东方资产共同发起设立专项城市更新基金，海开控股、君诺投资、大苑地产等企业战略出资，共同参与项目的改造提升，从而实现了项目的"商改写"，并命名为奥林NEO。

此次向光线传媒出售奥林NEO项目公司99%股权的光曜致新，背后就是东方资产。而险资机构在北京大宗交易市场担任着重要角色。

根据公司披露的交易公告，光线传媒此次收购奥林NEO项目所涉及的全部款项合计人民币12.20亿元。

其中指出，北京亚奥板块的办公项目报价在4.5万元/㎡至6万元/㎡左右，本次交易价格是在参考市场价格的基础上友好协商确定。资料显示，奥林NEO总建筑面积28504.51㎡，项目地上5层，地下1层，每层5000㎡的超大空间，标准层净高达3.8米以上。以上述报价区间计算，该项目的价格在12.8-17.1亿元之间。

值得注意的是，本次交易为承债式买卖交易，截至2024年年底，奥林NEO项目公司北京棫霖的资产总额约为8.28亿元，负债总额约为10.12亿元，净资产为-1.84亿元；营业收入0，净亏损-1.03亿元。

光线传媒这次收购奥林NEO的价格很难评价到底值不值得，公司在公告中指出，从长期来看，此次收购有望享受到稀缺房产的增值收益。

然而，近年来北京写字楼市场并没有预期中的好，特别是在出租市场上，其真实情况是供应量充足、需求相对不振，为实现出租率的提升，许多业主都采用了以价换量的策略。

根据戴德梁行发布的数据，2024年第三季度，北京写字楼市场空置率为18.2%，环比上升0.2个百分点，同比上升1.2个百分点；租金则为每月每平方米人民币266.1元，环比下降4.7%；与去年同期相比，降幅为13.5%。

这不仅仅是北京市场的表现，仲量联行在一份报告中指出，2024年第三季度，全国40个主要城市的甲级办公楼市场平均租金为每月每平方米80.3元，环比降幅在0.4%-5.6%之间。

该机构还表示，为抓住流动的存量需求机会，业主方采取更加灵活激进的租金策略，以获得竞争优势。

或许，光线传媒的底气来自于《哪咤2》吧。

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