文｜迈点

当“梁文锋们”带领中国AI产业站到全球制高点，“Z世代”租房愈发重视智能化，备受同质化竞争困扰的长租公寓，是时候提前布局可能颠覆行业格局的AI时代了。

01 从“被动”到“主动”

从震撼美国硅谷的DeepSeek，到被誉为全球首款通用Agent的Manus，AI，注定是2025年贯穿全年的关键词。DeepSeek凭借低成本、高性能特性，以开源战略加速了全球AI应用进程;而Manus的发布则意味着通用人工智能(AGI)时代正加速到来。

在这场被誉为第四次工业革命的浪潮中，各行各业都将因此而发生巨变，就像19世纪末内燃机的发明，让马车成为了历史。英伟达创始人黄仁勋这样形容AI之于世界的影响：“我们正处于AI的iPhone时刻。”

对于住房租赁行业而言，AI时代除了将显著提升企业的经营效率、重构组织结构与内部流程以外，更为深远的影响在于智能家居时代的到来将重塑品牌价值与租住体验。

众所周知，智能家居的概念早在互联网时代就已经被提出，像TCL、小米等企业早在多年前便开始布局，但在“互联网+”技术赋能阶段，其主要聚焦于基础物联功能的构建，整体功能相对“鸡肋”，没有触及到用户需求的痛点，因此更多停留在概念阶段。

比如国泰君安在研报中举了这样一个例子：智能洗衣机虽然支持APP预约洗涤、模式选择等程序化控制，但传感器数据采集范围局限于水位、转速等基础参数，缺乏对衣物纤维成分、污渍类型等关键信息的深度解析能力，导致智能化程度停留在“远程开关机”的初级阶段，难以形成差异化产品竞争力。

而随着大模型、AI Agent等AI技术的不断成熟，智能家居通过构建“感知-决策-执行”的闭环智能体系，将拥有自动学习和反馈的能力。依然是国泰君安研报中的例子：智能空调通过部署毫米波雷达、红外热成像等多模态传感器，可实时采集室内外温湿度、人体活动轨迹等20多个维度数据，结合用户历史行为数据训练出的深度神经网络模型，能够自主判断最佳运行参数组合。

简而言之，未来的智能家居时代将由“被动”变“主动”，基于住户的个人喜好以及使用场景，自主完成目标与任务，让家居产品从生活工具向生活管家角色转变，并实现节能降本、健康管理、空间利用等深层次需求。

那么，未来AGI时代的长租公寓，是怎样的?

02 情感沟通的“桥梁”

想象一下这个场景：

·作为一名职场白领的你，在晚上6点准时下班，这时智能家居系统“感应”到了你的智能汽车已经在下班途中，你所住的长租公寓内的空调率先启动调节室内温度，“觉察”到食材存在的电饭煲同样开启了煲饭模式。

·当你的座驾抵达公寓的停车场时，屋内的灯光会自动开启以迎接主人的归来。酒足饭饱之后，家务机器人会与你一起打扫卫生，同时热水器已经为你准备好了洗澡水。

·夜深以后，客厅内的电视机会自动开启，而家务机器人则会帮你充一杯牛奶，并放在客厅的茶几上。当你躺到床上准备就寝后，屋内的灯光将自动关闭......

整个场景中，涵盖了智能光感，即灯泡、灯带、台灯、窗帘等;智能家电，即“冰洗空”、小家电等;智能娱乐，即电视、投影仪等。这些家电产品，不再是“单打独斗”，而是基于住户的个人喜好，在不同场景下相互协同形成“聚力”，在满足住户的功能需求的同时，也能够提供显著的情绪价值，相当于让这些“冰冷”的硬件产品，成为了情感沟通的“桥梁”。

除了这些“显性”的交互功能以外，智能家居还有很多“隐性”的功能。比如智能能源管理，它能够借助AI分析住户的使用偏好以及家电的“特性”，提供最佳的能源解决方案，以达到节能增效的目的;再比如智能安防，通过摄像头识别危险，包括陌生人入侵以及家中漏水、火灾等，并自动向住户提醒甚至第一时间报警。

总而言之，未来的长租公寓将真正实现全屋智能，住户在生活起居上主打一个“甩手掌柜”，可以腾出更多的时间来享受美好生活。

03 颠覆格局的“变量”

当然，有些读者可能觉得这即不真实，也不现实，比如技术问题、成本问题、兼容性问题等。但《全球智能家居行业市场深度报告》指出，AGI的突破性发展将为智能家居的交互方式带来根本性变革，同时很多家电企业早已开始着手解决兼容性问题，比如2022年谷歌、三星、苹果等联合推出了Matter智能家居互联协议。而成本更是无需多虑，只是时间问题而已。

事实上，在智能家居时代尚未真正到来的当下，租户对于长租公寓的智能化诉求就已愈发提升。《2024中国住房租赁产品力研究白皮书》指出，当下“Z世代”的年轻群体成为了租赁行业的主力客户，这些年轻客群在选择长租公寓时，除了更加看重交通、租金以及产品品质外，“智能化”也成为了产品的关键搜索词。

《白皮书》进一步指出，全屋智能系统在长租公寓的应用，不但具备提升用户体验的优势，在运营商的角度，亦可提升自身高效运维能力、智能化管理能力和成本管控能力。总而言之，智能化程度更高、能耗更低的长租公寓，正逐步成为长租公寓行业的重要发展趋势之一。

站在商业的视角上，当影响行业运行的核心变量发生改变时，势必会改变现有的市场格局。而且，由于不同运营商受自身的资本、技术等因素影响，在面对行业变化时往往在战略选择上有快慢之分，这会在一定时期内拉大品牌间的差距。由于长租公寓项目重资产、长周期、利润薄的特性，由技术变革所引发的成本优势以及租住体验提升所带来的流量红利，就可能会掀起行业的“优胜劣汰”，部分品牌甚至会因此而退出历史舞台。

就当下的长租公寓市场而言，接下来几年的日子可能并不好过。进入2025年以后，各个地市的保租房筹建工作依然如火如荼的进行，根据迈点的统计，2025年公开保租房筹建计划总量已超过80万套。

图源：迈点

而回首2024年，保租房的大量入市已经让整个市场有些“吃不消”了。华泰证券研报指出，2024年住房租赁市场整体处于量增价跌的阶段。一方面，因房价下行推动个人房源由售转租提升供给(新增供给同比增长21%)，另一方面保租房在政策支持下持续提升(核心8城保租房供给同比增长25%)。由于整体高供给叠加保租房租金的价格优势，市场租金整体有所下降。

因此，对于长租公寓这种市场份额高度分散的行业而言，在未来市场竞争愈发加剧的背景下，若想取得超额利润或者建立品牌差异化，唯有针对行业变化进行提前布局，以获取超额利润。当然，考虑到未来智能家居的产品生命周期，在成长期成本相对较高时，可能只有服务式公寓能够承担，然后再慢慢渗透至白领公寓、青年公寓等。