近日，曾处于风口浪尖的网红项目——李嘉诚旗下的原和记黄埔曾经持有的成都南城都汇8期（现名山河玖璋）在网上传出消息：约1100套准现房房源即将取证销售。

　　“但我们至今还没有拿到装修工程。”四川壹嘉建设工程有限公司（以下简称“壹嘉建设”）负责人陶先生告诉《中国经营报》记者，在去年10月，他与两家企业签订“南城都汇项目工程合作协议”，对方承诺在去年12月底之前保证其拿到不少于6亿元的工程。为此，陶先生支付了200万元的保证金。至于像陶先生这样的供应商涉及多少家，尚不得而知。

　　但记者注意到，南城都汇项目已经被成都市中院查封，直至2026年6月7日为止。就此，记者采访了南城都汇现开发公司舜鸿地产（成都）有限公司（以下简称“舜鸿成都公司”）背后的两大股东，以及成都高新区相关部门，都明确该项目目前尚未复工。

　　由此，从2004年和记黄埔进入成都，已经过去21年，项目尚未全部竣工。尤其是在2020年，李嘉诚的长实集团（整合和记黄埔后）将南城都汇剩余项目打包出售之后，因为复杂的股权和债务问题，至今仍有超过5000余套住宅处于停工状态，并导致已交付的商业和住宅业主遭遇办理产权证难题。

近日，消息称该项目1100套准现房即将取证销售。党鹏/摄影

　　开发21年的南城都汇

　　至今记者仍清晰记得，在2004年10月29日，成都建川集团与和记黄埔共同举牌竞夺成都城南这块1036亩土地的情景。最终，和记黄埔以每亩206万元，总价21.35亿元竞拍得手。

　　两年后，这块地上仍是杂草丛生，尚未开工。就此，，首次披露和记黄埔通过囤地，将其中的886亩土地抵押，获取26.21亿元的贷款。据成都房地产业界人士介绍，该报道影响了成都土拍政策，即此后与开发商约定土地的具体开发年限。

　　随后，这块地开始了缓慢的开发。原计划的8期项目，截至2020年才开发了6期。公开数据显示，南城都汇项目6期在2016年开盘时，其住宅产品的销售均价达到1.6万元/平方米。截至目前，南城都汇的二手房售价仍在2.3万元—3.3万元/平方米之间。

　　但是在2020年7月23日晚，李嘉诚的长实集团发布公告，出售南城都汇项目100%股权，作价约78.47亿元。当时，南城都汇的第7期、8期主体已经建好，仍剩下约5747套未售房源,以此估算住宅均价为2.4万元/平方米。公开资料显示，长实集团由此录得约38.11亿元的未经审核收益，这远超当年21.35亿元的土地拍卖款。

　　根据公告，项目的受让方为设立在英属维京群岛的RZ3262019 Limited（以下简称“RZ公司”），该公司由禹洲集团控股有限公司（01628.HK，以下简称“禹洲地产”）持有50%的股权，其余50%的股权则由成都瑞卓置业有限公司（以下简称“成都瑞卓”）持有。

　　为了促成项目的顺利转让，长实集团向RZ公司提供了将近3.43亿美元的卖方美元贷款，作为RZ公司支付部分代价的资金，还款期限为交易完成当日起计两年。该贷款以舜鸿成都公司对南城都汇第8期的发展中土地及物业的所有权利和权益的质押作为抵押，这也为此后关于项目股权和债务的多重纠纷埋下伏笔。

　　深陷债务债权纠纷

　　就在南城都汇出售两个月之后，成都高新区财政金融局向该区各金融机构发函称：“因和记黄埔地产（成都）有限公司存在捂地、捂盘不良行为，严重影响区域房地产市场平稳发展，经研究，禁止高新区内金融机构向和黄及其项目公司提供新增融资、贷款，禁止高新区内金融机构向和黄进行重大资产重组提供帮助。”

　　随后，长实集团方面表示，成都和黄并非其旗下附属公司，亦不是由集团控制，同时强调不存在囤地情况。即使如此，禹洲地产和成都瑞卓却未能将南城都汇7期、8期如期盘活。

　　2020年12月10日，和黄成都公司更名为舜鸿成都公司。但是舜鸿身披诉讼数百条，原告中有物业服务公司、工程公司、地产经纪公司以及电梯等供应商企业。

　　即使如此，记者注意到，在2021年5月，更名为山河玖璋的8期项目推出372套清水房源，单价15527元/m²。虽然当时已经是准现房，但300多名摇中的购房者还是等了三年多。“2024年在政府协助主导下，三方（即长实、禹洲、瑞卓）针对前期已售371套住宅进行了局部复工和交房，其他区域至今并未复工。”成都瑞卓方面表示。

　　最先坐不住的是长实集团，其发现RZ公司及舜鸿成都公司迟迟未能清缴约3.8亿美元的债务。这笔钱不仅涉及本金，还有利息和罚息。为此长实集团开始采取法律行动，在境外直接接管舜鸿成都公司的100%股权，并通过股东会决议罢免了舜鸿地产原法定代表人及董事会成员，在境内也试图通过法院追回欠款。

　　除了长实集团，RZ公司名下出现多笔借款。2020年7月收购项目时，香港卓颖投资集团（以下简称“香港卓颖”）通过国泰君安向 RZ公司提供 3.1亿美元融资。禹洲地产当时称系过桥融资，需在当年年底偿还。

　　此外，禹洲地产亦以境外自有资金向RZ提供了2.81亿美元借款，以及在境内借给舜鸿成都公司的3.77亿元，资金悉数支付给长实集团或其附属公司。此后为了维持经营，禹洲地产称又向舜鸿成都公司投入近5亿元。

　　随后，在2021年11月8日，成都瑞卓方面对外称禹洲地产撬开保险柜，拿走了舜鸿成都公司的印章，并称“对舜鸿成都公司的资产被用作抵押物毫不知情”。此外，成都瑞卓称禹洲地产划走成都舜鸿公司近9亿元资金，导致现金流枯竭。

　　但禹洲地产方面对“抢印章”予以否认，表示“项目公司（即舜鸿）的经营管理权由禹洲地产主导”。

　　天眼查显示，香港卓颖持股100%的杭洲舜嘉贸易有限公司对外投资了两家企业，穿透股权会发现其与禹洲地产都存在一定股权交叉关联。但在去年12月3日，香港卓颖转让了其持有的股权。

　　因RZ公司无力偿还长实集团、香港卓颖的借款，南城都汇8期资产一度被法拍，其中商铺流拍，其他的住宅拍卖又被终止。在2023年6月，法院裁定查封舜鸿地产在成都高新区的土地使用权及其上的建筑物等，查封期限为2023年6月8日至2026年6月7日。

　　南城都汇疑云再生

　　“在高新区政府及法院的主导下，甲方和其关联方丙方已与厦门禹洲集团有限公司就南城都汇7期山河荟及8期山河玖璋的修建、营销及物业管理工作达成共识，并已实质介入该项目的债务重组、重整工作。”记者在合同里看到这样的表述，这也让乙方壹嘉建设的陶先生很是放心。

　　记者注意到，该合同甲方为成都紫盛云天建材有限公司，丙方为悦翔川金产融（成都）有限公司（以下简称“悦翔公司”）。甲方承诺负责协调与政府、管理人及甲方关联方各方面的关系，确保乙方在2024年12月23日之前，能够中标不低于四个标段，成为本项目装饰装修工程、总坪工程的专业分包施工人，总承包工程价款不低于人民币6亿元。

　　此外，乙方不仅要缴纳200万元的保证金，还约定“合作的利益分配为：甲方的比例为税后纯利润的30%，乙方70%”。

　　就此，壹嘉建设的陶先生称，他们看到过甲方提供的南城都汇项目授权书，但是不能给记者出示。同时，陶先生承认，截至目前仍未拿到工程，保证金也没有退。此外，陶先生称丙方悦翔公司邀请记者采访，但截至发稿都未有回复。

　　天眼查显示，悦翔公司成立于2023年2月，由川金拉扎德（成都）企业管理有限公司100%持股。该公司控股方则是香港新悦翔投资控股有限公司。

　　就南城都汇是否重组、重整问题，记者联系成都高新区相关负责人，其表示目前高新区并未主导此事，也从未听说上述合同里甲乙丙三方公司。此外，经他询问禹洲地产，对方称也未听说项目装饰装修工程征集供应商事宜。

　　记者联系长实集团所委托的德勤会计师事务所项目负责人陈女士，其表示不便对此回应。此外，上述合同提及的厦门禹洲集团有限公司工作人员称，公司业务非常小，未听说参与南城都汇重整工作。

　　“我司作为真实出资的股东方，从未听说政府和法院有组织该公司参与项目任何工作，且未听说有债务重组的事情。”成都瑞卓方面表示，项目资产情况良好，借款大多是股东借款，不具备重组的基础，法院也未表示有这方面的计划。

　　四川炜烨律师事务所律师罗欣表示，若协议中的甲方和丙方两家公司与南城都汇项目公司无任何关联，但将项目公司工程作为承诺收取保证金涉嫌刑事违法。罗欣提醒，供应商在缴纳保证金的时候需要核实事件真实性。成都瑞卓方面表示，作为南城都汇股东方及项目公司均不对受害者承担任何责任。

　　4月1日，记者在南城都汇8期山河玖璋看到，林立的楼群在这个春天里冷冷清清。“现在正在装修的是去年年底交房的371套。”保安告诉记者，没有接到过其他楼栋复工通知。

（文章来源：中国经营报）