智通财经APP获悉，高盛在研究报告中更新了对VICI Properties(VICI.US)和$Safehold Inc(SAFE-W)$.(SAFE.US)的分析，重点在于两家公司在债务再融资、管理费用调整以及宏观经济环境变化下的表现。

VICI Properties：债务再融资与财务调整

高盛将VICI的债务再融资情况纳入最新分析，VICI在3月26日发行了总额为13亿美元的高级无担保债券，其中4亿美元的债券利率为4.75%，9亿美元的债券利率为5.625%。

高盛指出，VICI此前计划在2025年第二季度偿还到期的13亿美元债务，但实际再融资利率为5.36%，较此前预期的5.45%略有下降。这一调整反映了VICI在融资成本上的优化。

此外，高盛更新了对VICI 2025年至2027年的财务预测，该行预计，VICI的NAREIT FFO(每股运营资金)将在2025年达到2.78美元，并在2026年小幅增长至2.83美元，2027年进一步提升至2.87美元。这一指标反映了公司在运营层面的盈利能力，显示出VICI在未来几年内有望保持稳定的增长态势。

在核心运营资金(Core FFO)方面，高盛同样预测VICI将呈现逐年增长的趋势。2025年的Core FFO预计为2.78美元，2026年为2.83美元，2027年为2.87美元。这一指标剔除了非经常性项目的影响，更能反映公司核心业务的持续盈利能力。

调整后每股运营资金(AFFO)作为衡量公司现金流的重要指标，高盛预计VICI在2025年为2.35美元，2026年为2.41美元，2027年为2.45美元。这一指标的增长表明公司在未来几年内能够持续产生稳定的现金流，为股东创造价值。

基于上述财务预测，高盛维持对VICI的“买入”评级，并将12个月目标价设为36美元。这一目标价基于14.8倍的 AFFO目标倍数，反映了高盛对VICI未来盈利能力的高度认可。

VICI 下行风险：租户信用、通胀、利率与管理费用的挑战

高盛在最新研究报告中指出，VICI Properties 虽然展现出稳健的增长潜力，但也面临一些潜在的下行风险。这些风险主要集中在租户信用、宏观经济环境、融资成本和运营费用等方面。以下是高盛对VICI潜在风险的详细分析。

VICI的收入高度依赖于其租户的信用状况和租赁稳定性。高盛指出，如果VICI的主要租户出现破产或选择搬离，将直接导致公司租金收入的下降。这种情况不仅会削弱VICI的现金流，还可能对其长期增长前景产生不利影响。对于VICI这样的房地产投资信托公司而言，租户的信用风险是其运营中不可忽视的重要因素。

VICI的租金收入与消费者价格指数(CPI)及可变租金调整密切相关。高盛分析认为，如果CPI增速放缓或可变租金调整幅度低于预期，VICI的租金收入增长将受到抑制。这种情况下，VICI可能难以实现其财务预测中的收入目标。在当前全球经济不确定性加剧的背景下，通胀环境的变化对VICI的盈利能力构成潜在威胁。

VICI的债务结构使其对利率变动较为敏感。高盛指出，如果市场利率上升，VICI的利息支出将随之增加，从而侵蚀其盈利能力。利率上升不仅会提高VICI的融资成本，还可能对其未来的资本支出计划产生负面影响。在当前美联储可能调整货币政策的背景下，利率风险是VICI需要重点关注的潜在挑战。

VICI的管理费用(G&A)也是影响其盈利能力的重要因素。高盛分析认为，如果管理费用出现上升，将直接压缩VICI的利润空间。这种情况可能源于公司扩大运营规模或应对市场变化所需的额外支出。管理费用的增加不仅会影响短期财务表现，还可能对VICI的长期增长潜力构成压力。

Safehold Inc.：管理费用调整与贴现率变化

高盛在最新研究报告中对Safehold Inc. 的财务预测和估值进行了全面更新，重点分析了管理费用调整、利率变化以及定价方法的优化。其中，高盛将Safehold的管理费用从每年500万美元上调至750万美元，这一调整适用于2026年4月1日至2027年3月31日的期限。这一变化反映了公司运营成本的增加，但同时也表明Safehold在管理费用方面的投入可能带来更高的运营效率或业务扩展。

此外，高盛更新了对SOFR(有担保隔夜融资利率)的假设，预计未来SOFR利率将下降。这一利率变化对Safehold的融资成本和现金流折现价值具有重要影响。

高盛调整了对Safehold 2025年至2027年的财务预测：

EPS(每股收益)：2025年预计为1.66美元，2026年为1.82美元，2027年为1.98美元。

Core EPS(核心每股收益)：2025年预计为1.66美元，2026年为1.82美元，2027年为1.98美元。

高盛将Safehold的12个月目标价从26美元上调至28美元，主要原因是长期利率自上次更新以来下降了约15个基点。高盛使用30年期美国国债收益率与MIT 100年期债券收益率之间的高相关性(R平方为92.1%)来调整贴现率，将贴现率从5.88%下调至5.76%。

高盛对Safehold的定价方法：综合评估与价值分析

高盛在最新研究报告中详细阐述了对Safehold Inc. 的定价方法，该方法基于三个关键组成部分的综合评估。这一全面的估值框架不仅反映了Safehold当前的财务状况，还考虑了其未来的增长潜力和资本增值空间。

高盛在评估Safehold的价值时，首先考虑了公司当前投资组合的现金流现值。这一部分的评估反映了Safehold现有资产的盈利能力及其对股东价值的贡献。通过对Safehold现有投资组合的深入分析，高盛计算了这些资产在未来产生的现金流，并将其折现至现值。这一过程确保了评估结果能够准确反映Safehold当前业务的稳定性和盈利能力。

除了当前投资组合的贡献，高盛还考虑了Safehold在未来12个月内可能进行的新增投资。这些新增投资预计将为公司带来额外的现金流，从而增强其财务表现。高盛对这些潜在投资的现金流进行了预测，并同样将其折现至现值。这一部分的评估不仅体现了Safehold的短期增长潜力，还展示了公司在市场中的竞争力和扩张能力。

高盛特别强调了Safehold未实现资本增值(UCA)的价值。UCA代表了公司资产潜在的增值空间，这些增值尚未在公司的账面上得到体现。通过对UCA的重新评估，高盛发现Safehold的资产具有更大的增值潜力，这进一步增强了公司整体价值。这一部分的评估不仅是对Safehold过去投资的认可，更是对其未来增长潜力的肯定。

高盛的定价方法全面考虑了当前投资组合、新增投资以及未实现资本增值的影响。通过将这三个部分的现金流现值相加，高盛得出了Safehold的综合估值。这一方法确保了评估结果的全面性和准确性，为投资者提供了一个清晰的价值参考。

高盛特别指出，Safehold的定价方法不仅反映了其当前的财务状况，还考虑了未来的增长潜力和市场变化。这种综合评估方法为投资者提供了一个全面的视角，帮助他们更好地理解Safehold的价值和未来表现。

Safehold下行风险：潜在挑战与应对策略

高盛在最新研究报告中指出，尽管Safehold Inc.展现出稳健的增长潜力，但也面临一些潜在的下行风险。这些风险主要集中在利率环境、收购表现、市场竞争、租户信用以及运营成本等方面。以下是高盛对Safehold潜在风险的详细分析。

Safehold的估值高度依赖于市场利率环境，尤其是长期利率的变化。高盛指出，如果市场利率上升，将直接影响Safehold的估值方法。利率上升会导致未来现金流的折现因子增大，从而降低这些现金流的现值。对于Safehold这样的公司而言，其资产价值在高利率环境下可能面临重估压力，这对其整体估值构成潜在威胁。

Safehold的增长策略在很大程度上依赖于其收购活动的表现。高盛分析认为，如果Safehold的收购量或收益率低于预期，将直接影响其财务表现和增长前景。这种情况可能源于市场竞争加剧、收购目标质量下降或融资成本上升等因素。收购表现不佳不仅会影响Safehold的短期财务指标，还可能对其长期增长战略产生不利影响。

Safehold在地面租赁交易市场中面临着激烈的竞争。高盛指出，市场竞争的加剧可能导致Safehold在获取新租赁项目时面临更高的成本和更低的收益率。这种竞争压力可能削弱Safehold的市场地位，并对其盈利能力构成挑战。在当前市场环境下，如何保持竞争优势是Safehold需要重点关注的问题。

Safehold的收入高度依赖于其租户的信用状况。高盛分析认为，如果发生意外的租户信用事件，如租户破产或违约，将直接导致SAFE的租金收入下降。这种情况不仅会削弱Safehold的现金流，还可能对其长期增长前景产生不利影响。租户信用风险是Safehold运营中不可忽视的重要因素，尤其是在当前经济不确定性加剧的背景下。

Safehold的管理费用(G&A)也是影响其盈利能力的重要因素。高盛指出，如果管理费用出现上升，将直接压缩Safehold的利润空间。这种情况可能源于公司扩大运营规模或应对市场变化所需的额外支出。管理费用的增加不仅会影响短期财务表现，还可能对Safehold的长期增长潜力构成压力。

投资建议：在利率迷雾中锚定价值

高盛在最新研究报告中指出，当前REITs(房地产投资信托)市场的估值已充分反映了约80%的加息预期。然而，在货币政策正常化的进程中，REITs市场正在经历从“利率敏感型”向“运营驱动型”的估值范式转变。这一变化为投资者提供了两个关键的投资窗口，值得深入探讨。

VICI：稳定分红的防御型选择

对于追求稳定分红的防御型投资者，高盛特别推荐VICI Properties 。VICI以其5.5%的股息率提供了类似债券的保护，使其成为利率波动中的稳健选择。这一股息率不仅反映了VICI在当前市场环境下的防御性，还体现了其在运营层面的稳定性和现金流的韧性。

VICI的资产组合主要集中在高质量的房地产项目上，这些项目能够持续产生稳定的现金流。即使在利率上升的环境下，VICI的高股息率和稳健的运营表现仍能为投资者提供可靠的回报。对于希望规避高风险并寻求稳定收益的投资者而言，VICI是一个理想的投资标的。

Safehold：利率下行周期中的弹性标的

另一方面，高盛认为Safehold Inc. 是利率下行周期中的弹性标的。Safehold的表现对利率变化较为敏感，尤其是在长期利率下降的环境下，其估值可能显著提升。然而，投资者需要紧密跟踪30年期美国国债收益率的动向，以便及时调整投资策略。

Safehold的资产组合具有较高的灵活性和增长潜力，这使其在利率下行周期中能够实现更大的资本增值。然而，利率的波动性也意味着Safehold的估值可能存在较高的不确定性。因此，投资者在选择Safehold作为投资标的时，应密切关注宏观经济环境的变化，并保持对30年期美债收益率的高度敏感性。

总结

高盛的分析揭示了一个重要的深层逻辑：在货币政策正常化的进程中，REITs市场的估值正在从对利率的敏感性转向对运营表现的关注。投资者需要穿透利率噪音，聚焦资产组合的现金流韧性。这意味着，选择具有稳定现金流和高质量资产组合的REITs标的，将在未来市场中更具竞争力。

对于VICI和Safehold这样的标的，投资者应综合考虑其资产组合的质量、运营效率以及对利率变化的敏感性。这种综合评估能够帮助投资者在复杂的市场环境中找到真正的价值，并实现长期稳定的投资回报。

总的来说，高盛的报告为投资者提供了两个关键的投资窗口：VICI适合追求稳定分红的防御型投资者，而Safehold则是在利率下行周期中具有弹性的选择。无论选择哪种标的，投资者都需要关注REITs市场从“利率敏感型”向“运营驱动型”转变的深层逻辑，并将现金流韧性作为评估的核心标准。这种策略将帮助投资者在当前复杂的市场环境中锚定价值，实现稳健的投资回报。