智通财经APP获悉，中金发布研报称，3月二手房成交量、价表现相对平稳，但挂牌量、价走势疲弱，需求量是决定后者向前者传导速度的关键变量；近期外部扰动因素或对此形成一定压力，但政策端的加速推进可能在短期内有一定对冲效应，并给市场带来一定博弈，关注地产及物管板块投资机会。

中金主要观点如下：

3月二手房成交量延续韧性表现，成交价继续缓跌，外部环境扰动下地产政策响应及时度或是后市走势的关键影响因素

成交量方面，3月中介口径80城二手住宅成交量指数在春节形成的低基数上环比翻倍增长，绝对水平与2024年11月基本持平，同比增幅维持在+38%的高位(1-2月+35%)；与之相似，3月备案口径15城二手房成交面积同比增长30%(1-2月+24%)，二手房交易量延续韧性表现。

尽管挂牌量价呈现压力走势，但受需求量的直接支撑，3月成交价延续缓跌态势，中金同质性二手住宅成交价格指数环比仍跌0.3%(2月-0.3%)，成交议价空间也环比持平略降2BP(2月-3BP)至7.59%；中金认为，需求量可能是决定挂牌价预期向成交价端转化速度的核心影响因素，近期外部扰动因素可能会通过收入预期渠道对需求量造成一定影响，地产政策反应的及时度或对需求量和成交价产生直接影响。

3月二手房挂牌量加速上量，包括头部城市在内的整体挂牌价跌幅走阔，卖家预期相对疲弱

3月挂牌量整体呈现加速上行态势，根据监测的130城二手住宅挂牌套数环比增加2.9%(2月+2.1%)。受卖家竞争加剧带来的影响，3月重点城市同质性挂牌价格指数环比跌幅再次走阔至-1.1%(2月-0.9%，1月持平)，其中上期挂牌价基本走平的北、上、深、成本期也出现了0.5%到1.3%不等的环比跌幅；存量调价房源的平均调价幅度也边际走阔17BP至-4.78%，较2024年9月低点仅略高9BP，表明卖家预期在供给快速上量的背景下调整迅速，这对于成交价走势有一定前瞻效用，但如前所述，实际从挂牌价传导至成交价的速率在很大程度上仍有赖于交易量。

3月租金环比微跌，待租周期延长，租赁需求或承压

3月通常为春节后租赁旺季，但中金同质性挂牌租金指数环比持平微跌0.1%，待租周期进一步攀升至4.40个月的历史高点，这或反映出租赁市场需求有所承压；同时，由于挂牌价跌速较租金更快，3月租售比再次抬升1BP至2.21%。

可根据资金风格把握以下投资主线

1)头部城市政策调整驱动局地基本面改善的受益标的，如贝壳(02423)、城建发展(600266.SH)、滨江集团(002244.SZ)。

2)地产政策预期下优质经营表现标的和信用改善标的的弹性机会，如建发国际(01908)、金地集团(600383.SH)，类似标的还有新城控股(601155.SH)。

3)内需刺激相关风险偏好提升带来的白马型投资机会，如华润置地(01109)、华润万象生活(01209)、中国海外发展(00688)、招商蛇口(001979.SZ)。

风险因素

外部环境扰动超预期演绎；内需提振政策节奏和强度弱于预期。