莫老爷/文

近年来上市失败次数最多的物企诞生了，它就是深业物业。

2025年4月16日，深业物业运营集团股份有限公司（简称“深业物业”）2024年10月16日所递交的港股招股书满6个月，于2025年4月16日失效。

这已经是深业物业第四次冲击IPO失败了！其还曾分别于2023年2月24日、2023年8月25日、2024年3月28日向港交所主板递交过上市申请，均以失效告终。

公开资料显示，深业物业成立于1985年，是国家首批一级资质物业管理企业，也是根正苗红的老牌国资物企——其母公司深圳控股（HK：00604）为深圳国有独资企业深业集团旗下的子公司。

有人说：“深业物业企业基本面没问题，屡战屡败的核心原因是错过了物企上市最佳时机（即2018年至2022年间）。”莫老爷赞同前半句，不赞同后半句。

2023年至今，在“时机”不那么好的情况下，依然有4家物企赴港成功上市，分别为：润华服务、众安智慧生活、泓盈城市服务、经发物业。同样的“时机”下，为何这4家又能逆天改命？

同一个地方失败一次、两次、三次都可以说是运气不好，但如果第四次还失败，就要从自身找原因了——事都是人干成的，事干不成，核心是相关负责人能力有问题。

就莫老爷的观察来看，最近这些年，深业控股体系内，一旦涉及资本相关的重大事件，无论是运作企业上市、对外战略投资，还是融资贷款，最终结果都表现得差强人意，不知道这一块负责人是谁，真的要提升下了。

一，先说运作企业上市能力

泓盈城市服务和经发物业是跟深业物业一并于2024年3月28日递交上市申请的，这两家无论是在规模还是口碑又或者品牌影响力上，都不如深业物业，但是人家都顺利上市了，为毛？

除深业物业外，深圳控股旗下晶华公司上市计划也半途而废。

2023年，深圳控股决议将旗下专注创新制造业务的晶华电子（深圳晶华显示电子股份有限公司）分拆上市。然而，就在上市进程推进到一半的时候，2024年3月，深圳控股突然又宣布放弃该公司上市计划。

现在地产行情不好，很多房企都揭不开锅了，几乎所有房企都在寻找“第二曲线”来增加收入来源，深圳控股肯定也想摆脱对地产开发业务的过度依赖，那么，分拆子公司上市，等于为自己多开辟了几条新的融资渠道，能够缓解下母公司资金压力。与此同时，这些子公司也能通过上市更快的扩大业务规模，增强实力，提升在市场上的竞争力。

但就是不争气啊，哪怕背后有这么强大的国资后盾，两家子公司均没能完成上市，折腾来折腾去，浪费了多少人力物力财力。

二，再说资本市场找钱能力

深圳控股在融资方面的表现，也暴露了其资本运作能力的不足。

在企业的发展过程中，融资渠道的多元化和稳定性至关重要，然而，深圳控股却过度依赖其母公司深业集团与银行等金融机构的关系来获取贷款，简单说就是只擅长搞 “关系型融资” 。

下图是2025年3月20日深圳控股发布的一则融资公告，融资协议写的很清楚了，“借钱方”的意思很简单：我借钱给你，不是因为你是你，而是因为看在你爸的面子上。并且，记住，一旦哪天你爸不要你了，不再是你的大股东了，我立马就给你抽贷！

具体融资协议是这样签的，如果出现下面两种情况，那么深圳控股就算违约：第一种，深业集团持有的公司已发行股本比例，要是低于35%，或者不再是公司的最大股东，又或者没办法掌控公司董事会；第二种，深圳国资无论是直接还是间接持有的深业权益不到 51%。

从长远来看，过度依赖 “关系型融资” 会导致企业自身融资能力的退化，难以在市场上建立起独立的融资渠道和信用体系，另一方面，一旦母公司与金融机构的关系发生变化，深圳控股的资金链也会面临巨大风险。

三，最后说下对外投资眼光

重大对外投资都是亏的，从恒大到路劲再到沿海家园。

2017年深圳控股把三四线城市资产作价55亿卖给恒大，这55亿随后转成投资恒大股权款。后来恒大暴雷，深圳控股面临全部损失，在2021年度进行了计提，造成60多亿港币的损失，直接造成深圳控股2021年度整体亏损27亿港元。

刚从恒大的坑爬出来，现在路劲又成为深圳控股业绩的主要拖累。目前，深圳控股通过其全资附属公司Hover Limited持有路劲基建股权，是路劲第二大股东，路劲的业务发展状况切实影响着深圳控股的财务表现。路劲目前是使劲亏，同时也就使劲拖累深圳控股的业绩，本来深圳控股是盈利的，跟路劲一个合并，去年直接赢转亏。

再一个就是沿海家园，也是深圳控股投的，和路劲一样，各种亏，各种拖累。

深圳控股2024年财报显示，公司2024年除所得税前亏损为8.22亿港元，年内亏损为15.37亿港元，归属权益股东亏损18.23亿港元。亏损三大核心原因之一就是，在合资企业和联营企业那边分到手的亏损变多了。而深圳控股业绩表现不好肯定也会影响到深业物业的上市。

综上情况，莫老爷不得不质疑深业控股整个体系的资本能力。

深业集团曾对外表示，要在”十四五”期间，将深业物业打造成全国首家由地方国资控股且营收额超60亿元的上市物业管理企业。2025年是“十四五” 规划收官之年，目前离年底还剩7个月，这一目标能如期兑现吗？让我们拭目以待。

以下是2024年深业物业的经营数据：

从营收来看，2024年深业物业的物业管理业务收入从2023年的27.94亿港元上升17.8%，达到了32.89亿港元。在深圳控股整体总收入中的占比，也从17.6%增加到21.1%。比深业控股除地产开发业务外的其他业务板块强多了。

再看盈利情况，深业物业同样取得了进步。其物管业务盈利从2023年的2.12亿元增加到2.94亿元，增速高达38.7%，显著高于整体收入增速17.8%。哪怕横向对比同行，这个增速也优于绝大多数同行。

建议深业方面赶紧重金外聘资本运作高手，让其一顿操作猛如虎般的推进深业物业成功上市，不要白白浪费了那么好的企业，白瞎了那么强大的背景。

（转自：莫老爷）

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