文｜创业最前线

过去这一年，越秀地产的成绩算得上是“冰火两重天”。

2024年，越秀地产实现营收864亿元，同比增长7.7%；合同销售额1145.4亿元，在克而瑞2024年全口径销售榜上位列第8位，首次冲进年度榜单行业TOP10。

不过，逆风奔跑总是需要付出些代价的。2024年，公司权益持有人应占盈利10.4亿元，同比下跌67.3%。

即便极限压缩了利润空间，开足马力冲刺，越秀地产仍然没有完成2024年的目标。2024年初，公司设定的销售目标是1470亿元。从结果来看，实际合同销售额距离目标还有超320亿元的差距。

要知道，2025年前3个月，越秀地产累计合同销售额也仅有308亿元。这也意味着，即便加入今年前三个月的合同销售额，越秀地产也无法完成2024年的业绩目标。

被现实“打脸”之后，越秀地产将2025年的销售目标调至1205亿元。这一次，越秀地产能如愿以偿吗？

 狂飙之后，利润大跌近7成

3月31日，越秀地产披露2024年财报。报告期内，公司实现营收约864亿元，同比上升7.7%。

能够保持营收的增长，与越秀地产的投资策略不无关系。在财报中，越秀地产明确表示，公司重点布局一线城市及重点二线城市。

而这些城市抗风险能力更强。克而瑞报告指出，2024年楼市总需求持稳，延续筑底行情。分能级城市来看，一线整体韧性较强，9·26新政促市场热度显著回升；二三线复苏程度不及一线，城市间分化加剧。

也正因为如此，一二线城市已经成为房企的“必争之地”。

为了在这些核心城市抢占市场，越秀地产在土地市场火力全开，成为新晋“地王制造机”。

例如，2023年12月29日，广州琶洲西区一宗地块公开出让，越秀地产经过85轮竞价，打败了保利、中海、华发、建发等8家竞争对手，以约7.57万元/平方米的单价拿下这宗土地，溢价率高达59%，成为新晋广州“楼面价地王”。

拿下“广州地王”的前一天（28日），越秀地产刚刚在合肥斩获滨科城一宗地块，成交楼面价约2.3万元/平方米，溢价率28.06%，同样是当地的“楼面价地王”。

不过，在“地王”光环的背面却是净利润被侵蚀。2024年，越秀地产实现核心净利润15.9亿元，同比下降54.4%；公司权益持有人应占盈利10.4亿元，同比下降67.3%，几乎回落至10年前（2015年）的水平。

图 / 越秀地产财报

“界面新闻·创业最前线”梳理发现，在2019年，公司权益持有人应占盈利已经跨越30亿元。2019年至2023年的5年时间里，这一数据从未滑落出30亿元大关。

不仅如此，和同样从地方国企里崛起的“黑马”华发、建发相比，越秀地产的利润下滑幅度最大。2024年，华发股份归母净利润同比下滑48.24%；建发房产旗下的建发国际集团权益持有人应占利润同比减少4.6%。

图 / 华发股份2024年财报

图 / 建发国际集团2024年财报

越秀地产的利润滑落之后，投资者能够分享的红利明显缩水。2024年，公司仅在2024年中期每股分派了0.189港元，并决定不予分派2024年末期股息，这和2023年每股派付的0.38港元相比，缩水一半。

财报一出，越秀地产的股价应声而落。披露财报次日（4月1日），越秀地产股价低开低走，最终收跌6.43%。

2024年目标落空，员工一年减少超4000人

越秀地产出身广州，曾经只是一家“中规中矩”的区域深耕型国资房企。

从产品来看，业内有龙湖、金茂这样的标杆企业，越秀地产的产品算不上顶尖水平；从规模来看，“碧恒万融”冲刺在前，越秀地产更是难以望其项背；从背景来说，保利、华润、中海的央企光环更亮。

然而，短短几年时间，越秀地产已经走上了一个新高度。

2024年，越秀地产实现合同销售额1145.4亿元，同比下降19.4%。虽然销售规模有所回落，但仍然冲进行业TOP10，在克而瑞2024年全口径销售榜上位列第8位。这是越秀地产首次冲进年度TOP10榜单。

图 / 越秀地产财报

越秀地产急切狂奔的背后，行业新的排位赛正在进行。在许多民营房企退场之下，以珠海的华发、厦门的建发、广州的越秀为代表的地方国企迅速崛起，成为房地产市场的“黑马”。

在克而瑞2024年全口径销售额排行榜上，TOP10房企中只有滨江集团是唯一的民营企业，其余房企背后都有央企、国企的身影。

而和越秀地产发展路径相似的建发、华发也都已经进入行业TOP10，克而瑞数据显示，这三家房企之间的合同销售额相差不到300亿元，任何一家企业都不能掉以轻心，否则很快就会“掉队”。

其实，越秀地产的自我期望颇高。在越秀地产2023年的业绩会上，管理层透露2024年的销售目标是1470亿元。在2024年中期业绩会上，管理层再次重申坚持这一销售目标不变。

越秀地产董事长林昭远表示，“不调整销售目标也是为表达一个决心，去驱动公司全体员工。这个目标与管理层的绩效是强挂钩的，也与全体员工的绩效直接挂钩，所以，这是表达一个态度。”

最终，林昭远的预期还是落空。2024年，公司实际完成的合同销售额1145.4亿元距离1470亿元的目标，还有超320亿元的差距。

“界面新闻·创业最前线”注意到，在没有完成业绩目标之外，越秀地产员工数量也在减少。

2024年，越秀地产的员工为15180人，和2023年的19300人相比，一年减少4120人；和2024年中期的18800人相比，半年缩减3620人。员工减少之后，公司的行政开支同比下降17.2%至14.89亿元。

图 / 越秀地产财报

被现实“打脸”之后，越秀地产没有再定下过高的目标，将2025年的目标调至1205亿元。林昭远明确，2025年投资额度在300亿元左右，将重点关注北上广深四个一线城市和杭州、合肥、成都、西安等强二线城市的优质拿地机会。

能够有此底气，背后离不开在广州政府的支持。早在2024年，广州土地开发中心就收回了越秀地产在广州地区的3宗土地，公司得以盘活资金135亿元。有了这些资金，越秀地产自然也有了更多机会调仓，出清低毛利项目。

只是，为了规模，牺牲利润的做法，越秀地产究竟还能坚持多久？越秀地产或许应该明白，即便是国企也不可能违背得了市场规律，倘若长此以往，投资者势必会用脚投票。

被罚款、投诉，魔幻的“好房子”？

今年的政府工作报告提出，要适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，这是“好房子”首次写入政府工作报告。

从追求“有房住”，到追求“住好房”的变化，说明消费者的需求实现新跨越。而市场另一端的房企，也在试图向市场输出自己对“好房子”的概念。

今年3月，越秀地产在上海举行了一场“好产品”发布会。会上，林昭远表示，当前行业正从“快字当头”转向“好字优先”，公司把产品力放在突出位置，提炼形成好产品理念。

只是不知，这些产品新理念未来在落地过程中，是否能一改此前存在的问题？

2024年9月，越秀地产一纸公告宣称，将暨南大学北侧地块二土地的土地使用权交由土地开发中心收储，代价50亿元，而这原本是公司在广州番禺区打造的星汇城项目。公开资料显示，星汇城项目分为地块一和地块二，越秀地产此次退回的土地正是这个项目里的地块二。

图 / 越秀地产公告

据《凤凰WEEKLY地产》报道，在早期售卖时，星汇城宣传有十字街区、3.6万方园林、8800方商业街区等配套。而越秀地产退地后，会导致小区原规划的“十字街区”变成“丁”字，商业少了一半，住户也少了一半，整个小区原规划的氛围将荡然无存。

对于这种变化，不少业主难以接受，要求退房退钱退利息，业主和开发商僵持不下。其实，越秀地产此前落地的项目也有被处罚、业主投诉的现象发生。

问政四川显示，越秀在成都的越秀天樾云锦项目1-5号楼一、二层外立面与许可不一致，在改变后才符合规划要求。2024年7月，武侯区综合行政执法局对越秀地产子公司成都隽辰房地产开发有限公司处罚款20万元。

图 / 问政四川官网截图

2025年1月，有业主在人民网留言板反映，上海嘉悦云上小区存在住房质量问题，列举了玻璃自爆、室内水电同管违规施工等问题。对此，上海市嘉定区建设和管理委员会明确，项目存在室内水电同管违规施工问题，不过已要求建设单位落实整改。

图 / 人民网留言板截图

另据媒体报道，2024年8月，已有业主在人民网领导留言板投诉称“上海市嘉悦云上项目虚假宣传”，而上海市嘉定区建设和管理委员会回复，已决定立案。

公开资料显示，嘉悦云上小区是由越秀和保利联合开发，早期项目开盘时一度热卖，如今却因质量、宣传等问题，与业主站到对立面。

此前，IPG中国首席经济学家柏文喜告诉“界面新闻·创业最前线”，房企的项目出现质量问题背后，是资金压力、利润率低、管理不善、技术和材料等多种因素造成的。

“比如，在市场下行、去化不畅和回款不达预期情况下，开发商可能会因为资金压力而减少在工程上的投入，就可能会影响建筑质量。”柏文喜表示。

其实，越秀地产并不算缺钱。2024年，越秀地产完成新融资约416.9亿元。于2024年末，公司总借款约1038.9亿元。其中，一年内到期的借款有233亿元。

图 / 越秀地产财报

同期，公司的现金及现金等价物、定期存款、监控户存款、定期存款及其他受限存款总额约500.5亿元，其中，现金及现金等价物及定期存款的即期部分约302.0亿元，能够完全覆盖短期借款。

图 / 越秀地产财报

既有资金在手、又有打造“好产品”的理念，越秀地产未来能否为业主提供真正好房子，而不再陷入被处罚、业主投诉的舆论漩涡之中？

在房地产市场的发展逻辑已经发生巨大转变的时代背景下，越秀地产或许应该明白，规模和质量不是一道“二选一”的选择题，而市场也终将证明，“一条腿”走路的企业，注定得不到市场的宽待。

*注：文中题图来自越秀地产官网。