金吾财讯 | 中信证券表示，预售制的存在，初衷是为了增加供给，快速改善居民居住环境，客观上加快了开发商的周转，助力发展商规模壮大。当前，房地产市场的供求关系已经发生根本变化，预售制生存的市场基础（供不应求）已经不存在。发展商追求快周转已经陷入囚徒困境——行业整体需要控制供给，但如果单个发展商自己控制供给速度，其他公司可能由于更快周转而获得更高ROE。一旦所有公司都追求快周转，则主观想要提升ROE（通过快周转）反而造成行业ROE持续下行（因为降价）。该行认为，房价的持续下跌，和不合时宜的预售制存在显著关联。该行指，稳步推动现房销售，有助于开发商关注产品本身而不是周转速度，也有助于避免下一次交付问题的产生。现房时代也匹配当前土地出让核心化的趋势，并可能伴随着出台一揽子方案，推动房价止跌回升。该行认为，现房时代可能重塑开发流程，也可能推动开发行业竞争格局重塑。该行认为一些开发商可能担忧预售制向现售发展可能会制约企业的周转和资金使用效率。但是，行业的核心矛盾在房价持续下跌，而非周转效率偏低。现售相当于全行业控制开发节奏来限产，对房价止跌回升的正面效应远远大于对周转率约束的短期抑制。更重要的是，当前房地产企业主体债务占比已经明显下降，市场的真实需求在被释放，该行认为目前是推广现房销售较好的政策窗口期。
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