智通财经APP获悉，中信建投发布研报称，51只REITs披露四季报，全年平均业绩达成率均超100%，板块表现分化，消费、保租房表现最佳，其配置价值将在2025年进一步凸显。持续看好REITs资产作为核心优质资产属性，顺周期业态建议优选基本面企稳改善标的，抗周期板块建议在回调后逢低布局。

中信建投主要观点如下：

51只REITs披露四季报，全年平均业绩达成率均超100%，主因保租房、消费达成表现较佳

60只上市REITs中51只披露2024年四季报，30只拥有可比数据的REITs2024年累计收入、EBITDA、可供分配金额的平均达成率分别为100.2%、103.4%、139.7%，其中消费和保租房两大抗周期业态业绩达成表现最佳。全年经营压力仍存，25只可同比REITs的收入、EBITDA和可供分配金额平均同比降幅分别为5.3%、7.3%、14.9%。

板块表现分化，消费、保租房表现最佳

(1)保租房：出租率高位波动，厦门安居REIT量价双增。

(2)仓储物流：散租模式以价换量趋势未变，年末旺季出租率回升；京东REIT整租模式下维持满租。

(3)产业园区：板块整体承压，厂房抗周期属性明显，研办项目出租率降幅收窄，以价换量取得成效。

(4)消费：核心资产叠加强原权造就抗周期资产。购物中心REITs高位波动；商超REIT出租率大体持平，加权平均剩余租期为7.3年；奥莱REIT上市首季，出租率提升3.7个百分点。

(5)生态环保：垃圾处理REIT业绩承压，主因垃圾源头减量，竞争加剧；2单水务水利REIT运营均维持稳健。

(6)高速公路：板块业绩同比普跌个券分化，多数项目四季度经营边际改善；

(7)能源：项目表现持续分化，主因底层资产非标性强，受地区及发电资源等复杂因素制约。

投资建议：持续看好REITs资产作为核心优质资产属性，其配置价值将在2025年进一步凸显

其中顺周期业态建议优选基本面企稳改善标的，抗周期板块建议在回调后逢低布局。产业园区、仓储物流及高速公路等顺周期板块估值偏低，在当前行情下具较高的配置性价比，建议优选板块中基本面企稳改善的优质标的，如产园、仓储物流中区域供需格局好，或整租模式下收益确定性强的标的，高速公路中区域通行需求率先修复的标的，未来均存确定性补涨机会；保租房、消费及厂房等板块的抗周期属性已得到验证，经营业绩韧性强兑现度高，建议回调后逢低布局。

风险提示：

1)审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。

2)政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。

3)二级市场波动的风险：REITs的风险特征表现为中等风险及中等收益，今年以来受个别资产基本面疫后修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。