九龙仓“巨亏”，但海港城活过来了

WIN商业地产头条

03-14

商业世界，不进则退撰文|苏珊贾斐主编|付庆荣图片来源|官方渠道编者按Preface【2025·直击财报】系列，在财报中读懂企业逻辑，看见商业之变。此篇为，九龙仓。往期回顾：【恒隆】【凯德】【新鸿基】【太古】店王难得，但九龙仓持有多个。两个上市公司——九龙仓集团、九龙仓置业，拥有香港海港城、成都IFS、长沙IFS等明星商场。可在行业的下行周期内，店王们要绝对撑起九龙仓这只大象的业绩走势，难免有些...

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Armani等国际品牌门店重磅消息不断，从Chanel重装开业，到LV升级成总面积高达3200多平方米的三层门店，再到Giorgio Armani全新概念店重装开幕，“空间价值再造”彰显了顶奢项目的硬实力；另一方面项目在高端腕表、美妆、运动户外等热门板块全面焕新，不断增强品类优势，构建年轻化生态闭环。成都IFS与太古里的较量，正从顶奢品牌的贴身肉搏向生态化商业平台的构建纵深演进。长期而言，能否将物理空间进化为“情感连接器”，将成为决胜关键。02长沙IFS：直面迎战长沙万象城长沙IFS凭借优越地理位置与高奢品牌组合，自2018年5月开业以来一直占据长沙商业的核心地位，且持续保持场内品牌动态焕新，以立稳城市高奢潮流地“人设”。2024年，长沙IFS迎来了新的竞争对手——长沙万象城。虽然二者在定位、品牌策略、客群等方面各有不同，但长沙IFS依旧做出了更为积极的调改动作。在维稳奢侈品梯队同时，不断扩充主流大众需求、引入轻奢潮奢品牌以做大首店矩阵，凸显经营策略的差异化。公开数据显示，去年长沙IFS新开品牌80+家，其中首店30+家（官方统计），包括 McQueen华中首店、Miu Miu湖南首店、Mardi Mercredi华中首店、Gentle Monster独家旗舰店、NB Grey概念店等，以时尚潮流零售品牌为主，持续升级潮流化、国际化、品质化的矩阵优势。03时代广场系列：小且旧，经营压力增大尽管面临竞争，但两大IFS的标杆地位没有动摇，与其应时调改、服务升级密切相关。相较之下，九龙仓在内地的几家时代广场由于体量较小且设施老旧，经营压力较大。从客流排名来看，均面临激烈的市场竞争。以大连时代广场为例，坐落于大连市中心商务区——人民路，毗邻香格里拉大饭店及富丽华大酒店。项目于2008年12月12日开业，楼高两层，是当时唯一集合了爱马仕、Chanel、LV、Dior、Gucci和Prada六个奢侈品牌的商场，但是项目体量很小。在大连恒隆广场升级为重奢商场后，目前大连有两座重奢场，大连时代广场与大连恒隆广场正面竞争。受限于项目面积和运营质量原因，再加上大连恒隆广场2020年后的定位升级，及其作为全国最大恒隆广场的硬件优势，多个奢侈品牌已从大连时代广场转场大连恒隆广场。其中，Dior于2024年5月底撤柜，此前还有Burberry、Celine、Brunello Cucinelli等品牌撤离转场。虽有压力，但目前大连时代广场还留存爱马仕、Chanel、LV、卡地亚、Prada、阿玛尼等颇具分量的头部奢侈品牌，也在当地消费人群中积累了深厚的市场影响力。可随着恒隆广场持续调改起范，大连时代广场未来要应对的经营压力还将进一步升级。由此可见，九龙仓在内地尽管IFS仍然具备竞争壁垒，但受到的挑战是全方面、多维度的。Vol.2九龙仓置业业绩全面下滑但海港城活过来了九龙仓置业于2017年分拆上市，涉及分拆的在港物业包括海港城、时代广场、会德丰大厦、卡佛大厦、尼依格罗品牌旗下的香港美利酒店及好莱坞广场，以及位于新加坡的会德丰广场和Scotts Square商场。其中最重要的物业是海港城和时代广场，截至2024年末，九龙仓置业投资物业资产总额为2218亿港元，海港城和时代广场占比达88.5%。海港城是香港最大的购物中心、全球知名的重奢高端商业体，一度是亚州店王，直到2021年被北京SKP超过，而时代广场位于香港铜锣湾核心区。某种意义上，九龙仓置业是香港零售市场的晴雨表。2024年全年，九龙仓置业主要经营指标全面下滑。年度收入减少3%至129.12亿港元，营业盈利减少3%至96.91亿港元，股东应占盈利从2023年的47.66亿港元减少至8.91亿港元。回溯5年业绩，九龙仓置业始终未能重回2021年的高光。业绩下滑，九龙仓置业更多归因为宏观环境：“本港经济呈现温和增长的迹象，但市场对商用物业的需求仍然疲弱。零售销售在2023年初疫后复常初期短暂反弹后再度下滑至今，港元强势及减息步伐相对缓慢均持续削弱零售销售。”不过好消息是，海港城（包括酒店）收入增加2%，营业盈利持平。作为全球最知名的奢侈品商场之一，海港城2018年时整体租金收入高达118.71亿港币，其中商业部分75.29亿港币，年销售额373亿港币。但2018年后受各种因素影响，收入持续下滑，尤其商业部分在2020年断崖式下滑至53.66亿港币，直至2023年回暖。01海港城：积极调改，终于活过来了地处香港九龙尖沙咀，背靠维多利亚港湾，坐享往来境内外旅客，海港城的成功有其特定稀缺之要素。可这种自带的稀缺性，并非全无漏洞。因开发时间早，且购物中心部分依托于几栋大厦的裙楼，海港城内部空间相对复杂，层高较低、自然采光难以改善，分区多动线冗长复杂，行走其中易迷路。但囿于建筑结构、大调大改连带的损失，目前海港城的改造多以局部更新为主。●海港城平面图 图片来源：项目官网此外，项目区位虽连通邮轮码头但不直通地铁。而作为全世界盈利能力最强的地铁线路所在城市，细数香港具有代表性的购物中心，基本都做到了地铁上盖。其次是奢侈品商场面临的是全球竞争，香港这样的国际旅游城市对汇率波动影响十分敏感。","kind":"news","is_publish_news":true,"is_publish_highlight":false,"is_publish_live":false,"is_publish_wemedia":null,"editions":null,"column":"","sentiment":"-1","news_tag":"","news_rank":0,"symbols":[],"gpt_button":1,"code":"91000000","status":"200"}}}