观点网 3月28日晚间，建业地产披露了2024年度全年业绩公告，整体而言，亏损仍在持续。

数据显示，建业地产2024年收益约为160.69亿元，同比减少16.6%；毛利同比减少27.6%至14.18亿元；毛利率为8.8%，同比减少1.4个百分点。

年度亏损净额约34.57亿元，同比增加11.4%；公司权益持有人应占亏损约33.08亿元，同比增加1.3%，每股基本亏损1.12元。

从建业地产2022年的首次亏损算起，该公司已经连续三年业绩表现不佳。

如果说最初的那一次是“超出预期”，近两年表现倒是有些在意料之外。

但去年下半年以来，房地产市场已有向暖信号，进入新的一年，建业地产是否已做好准备？

消失的利润

实际上，这仍是一份独立核数师“不发表意见”的财务报告。

在财报相关章节，独立核数师除了对建业地产现有债务及偿债能力的“不确定”，还特别提到“于2024年12月31日及截至该等综合财务报表批准日期，贵集团已违约或交叉违约若干银行及其他借款及优先票据”。

“违约”事件可追溯到2023年6月，因未能在2023年6月23日宽限期结束之前支付2024年到期的一笔7.75%优先票据的利息，建业地产暂停向所有境外债权人进行支付，这被市场看作是“建业地产正式违约”的信号。

显然，警报仍未解除。据最新业绩公告，建业地产2024年实现收益160.69亿元，同比减少16.6%，主要由于宏观经济及房地产市场下行的综合影响，年内交付量下跌，以致结转收入减少。

物业销售收益同比减少17.5%至150.74亿元，年度结转面积减少15.1%至2024年的约共211.0万平方米。酒店经营收入同比减少10.1%至2024年的3.21亿元，主要受宏观经济低迷影响。

建业地产2024年年度亏损为约34.57亿元，2023年为约31.03亿元；全年录得约33.08亿元的公司权益持有人应占亏损。

建业地产对此表示，主要是受宏观经济形势及房地产市场下行的综合影响，基于谨慎性原则，预估了存货、商誉和应收款项减损准备；同时，房地产确认收入和毛利率下降。

报告期内，建业地产物业合同销售总额约101.14亿元，总合同销售面积约为149.5万平方米，同比分别减少31.1%和31.3%。

2024年，建业地产基于谨慎性原则计提商誉减值约6.10亿元，这也导致其他亏损净额由2023年的约3.53亿元增加150.4%至2024年约8.85亿元。

有明显改善的是，截至期末，建业地产净借贷比率为负418.6%，而较上年末为负3176.3%。但整体来看，2025年仍然面临压力。

体现在偿债方面，截至2024年末，建业地产流动负债净值及负债净值分别约为189.86亿元及53.87亿元。借贷总额约为240.4亿元，其中，银行借款为83.2亿元，一年内或须应要求偿还的金额为56.55亿元；优先票据141.86亿元，且全部为一年内偿还；其他借款15.33亿元，一年内偿还的金额为13.64亿元。

一年内到期偿还的银行借款及其他借贷共计约212.05亿元，而截至2024年末，建业地产的现金、现金等价物及受限制银行存款的总值仅为约14.88亿元；其中，现金及现金等价物仅为3.65亿元。

可以看到的是，在债务压力下，过去一年建业地产对经营开支有所控制。年内，销售及市场推广开支为4.02亿元，较2023年减少39.6%；一般及行政开支为7.11亿元，较2023年减少20%。

只是这些费用的减少，依然是杯水车薪。

地产波谷

去年11月，建业集团曾小范围召开过一次媒体会，彼时胡葆森携一众高管，介绍保交付成果及各业务发展情况，并就媒体关心的问题进行详细交流、解答。

在这场媒体交流会中，胡葆森特别提到：“建业地产在全省的保交房任务已完成过半，争取在2025年底前全部交付。”

也就是说，在2025年，建业地产一方面需为还债而奔走，并尽可能保住流动性；另一方面也保持较高的开发资金需求。

据悉，2021年至2023年，建业集团分别完成交付7.8万套、6.4万套、11万套，三年累计完成交付25.2万套。2024年的交付套数，业绩公告中并未明确表示，仅提及共有92个项目交付，建筑面积约为680万平方米。

但在今年2月建业集团2025年管理年会上有相关表示——过去一年，累计交付新房9.3万套。

按照计划，2025年，建业地产共有15个项目动工建设，建筑面积约69万平方米，计划共有65个项目交付，建筑面积约407.4万平方米。

扎根河南，根植中原，就建业地产现有项目情况来看，仍聚焦在河南省内。

截至2024年末，建业地产在建项目120个，其中位于郑州18个、河南省其他城市共100个及海南省2个，在建项目总建筑面积约为1287.6万平方米。

报告期内，建业地产新获取的项目也位于河南省内。据悉，该公司通过股权合作获取位于周口市、商丘市的土地两宗，共计约14.5万平方米，新增储备建筑面积约45.3万平方米。

截至期末，拥有土地储备建筑面积约2817万平方米，其中权益建筑面积约2121万平方米。总土地储备中，在建部分为1325万平方米，占总土储比重为47.04%，其余部分将在未来开发。

总土储中住宅用地占比达六成。按城市划分，总土储中35.86%位于河南省会郑州市，8.94%位于周口市，7.22%及7.15%位于洛阳、新乡。仅有1%位于海南，约为28.22万平方米。

对于2025年的房地产市场，建业地产表示，房地产全面回稳仍面临一些挑战，整体或仍处于筑底阶段。

针对河南市场，一方面，将继续用好地方政府专项债支持盘活闲置存量土地、新增土地储备以及收购存量商品房，推动“白名单”项目扩围增效。

另一方面，推动新房销售“止跌回稳”政策力度加大，推进货币化安置、城中村改造、加大购房补贴等政策落地，叠加高品质项目供给；全省各地市供求关系、库存压力及客户预期有望改善，市场也将逐步回暖。

从数据表现来看确实如此。以今年前两个月来看，建业已取得物业合同销售总额15.7亿元，同比增加13.1%；总合同销售建筑面积25.54万平方米，同比增加15.9%；每平方米平均销售价格为6139元，同比减少为2.4%。

合约销售总额及销售面积均有改善，平均销售价格却继续走低。究其原因，不排除为加速资金回笼，采取降价促销的策略，这却会使得利润表现承受进一步考验，单靠销售回款支撑开发投入也未必理想。

除物业销售外，建业地产也寄希望于扩展酒店、文化旅游及绿色基地，实行业务多元化，从而扩大收益基础，分散营运风险。

公告来看，管理层相信，将部分资源投放于新业务有助完善产业链布局，把旗下业务整合成房地产、酒店、文化旅游及绿色基地等业务联动板块。

只是该部分收入目前仍“不值一提”——期内，酒店经营收入为3.21亿元，较2023年减少10.1%。

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