作者 宿泱韫

路透北京4月1日 - 中国楼市寒冬未尽，主要房企去年再度遭遇净利、销售额双位数暴跌，昔日标杆万科000002.SZ2202.HK更是危机四伏、巨亏近500亿元人民币；但另一方面，房企去杠杆、收缩战线之举，已初显成果，负债率普遍同比下行。

在中央对楼市“止跌回稳”的定调下，去年下半年至今，部分核心城市成交持续活跃，已有筑底迹象，久违的“地王”一季度此起彼伏，意味着一些资金相对充裕的房企已开始积极布局下一场。

“总体来看，考虑到尚在去库存之中，预计2025年上半年弱二、三线城市房价仍承压，但部分核心城市（如北上深杭）已初露企稳迹象。”花旗分析师Griffin Chan等撰文称，基本面出现积极信号。

他们并指出，更多房企开始设定销售目标，如中国金茂0817.HK目标增速为12%，越秀地产0123.HK为5%，中海地产、华润置地1109.HK、招商蛇口001979.SZ等一些头部房企，则倾向于维持市场份额。花旗预计2025年行业销售平均同比下降25%，但上半年土地补充带来上行空间。

路透统计的10家主要房企年报显示，除中国海外发展0688.HK一枝独秀的同比持平外，其他房企销售额同比依然双位数下跌，跌幅从绿城中国3900.HK的11.6%至碧桂园2007.HK的72.9%不等；两家房地产央企--招商蛇口和华润置地、以及有央企股东背景的绿城中国3900.HK营收同比保持增长，其他七家皆回落。

销售规模下降、计提减值扩大，房企的盈利能力普遍继续滑落，万科自1991年上市以来首次录得年度净亏，亏损近500亿元，另一家一度遭遇流动性危机的金地集团600383.SS亦同比转亏，盈利的房企则全数双位数重挫。

此前的高价地逐渐进入结算、同时为促销房企倾向“以价换量”，两头挤压之下，房企毛利率多下滑。不过出险房企碧桂园2007.HK和融创中国1918.HK逐渐爬出谷底，盈利能力有所修复。

“综合来看，2024年房地产行业普遍亏损，进入结算压力期。”东方证券研报指出，考虑到销售到交付至少需要一年周期，而根据克而瑞数据，2024年百强房企销售额继续同比下降 27%，今年房企收入端仍将承压。

其并称，今年在“止跌回稳”政策目标下，去库存是政策发力主要方向，但新房销售持续改善需要过程，2026年下半年或能看到房企收入端稳定迹象。

**曙光初露**

在行业深度调整期，房企更注重安全经营，碧桂园和融创中国等出险房企谋求债务重组，多数房企亦在积极降杠杆，衡量债务风险和财务稳健性的核心指标--净负债率多同比下滑。

“目前房企的经营还是以稳健经营为主，并不像过去一样以冲规模为企业发展的核心目标。”中指研究院研究主管王琳周二表示，房企的竞争格局已经保持相对稳定。

净负债率逆市骤升的万科表示，将运用大股东深铁集团在内的各方资源优势，进一步聚焦主业，加快融资模式转型；打造高效组织，科学降本增效，瘦身健体，盘活存量，降低负债，规范治理，筑牢风险防控的底线。

作为首家完成境内债务重组的房企，融创中国财报称，今年将努力完成交付任务和境内公开市场债务风险的化解，并争取境外债务风险化解取得实质性关键进展。

稳健派民企代表--龙湖集团0960.HK去年实现负债规模和融资成本“双降”，管理层称债务结构转化大部分已经完成，今年将是最后也是最关键的一年。

龙湖集团董事会主席陈序平在业绩会上指出，龙湖会持续做开发业务，但会聚焦在好城市好地段，“提供好房子，这是最关键的”；而要实现收入结构的转换，前提是要完成债务结构的切换。

而包括中海外在内的实力房企，则抓紧布局土地市场。今年一季度北京、上海、杭州、成都等土地拍卖市场接连出现地块高溢价率成交的现象，“地王”频繁易主。分析人士指，地方政府有意在提高土地供应质量，引导市场房价上涨预期；同时房企也更加注重“安全”，选择高能级城市的核心地段。（完）

(审校 张喜良)

((jenny.su@thomsonreuters.com; 86-10-56692102;))